第一批城市更新试点名单出炉！对楼市房地产有何影响？

​这两天有个新闻不知道大家有没有留意，住房和城乡建设部刚刚发布的关于开展第一批城市更新试点工作的通知，决定在北京、唐山、呼和浩特、沈阳、南京等21个城市或区，开展第一批城市中心试点工作，要求至2021年11月开始试点，为期两年。

那么这个通知是什么意思？更新什么？试点什么？与房产税有没有关系？对楼市有何影响？首先，明确一下，这个通知与房产税无关，纯属于城市建设纲领性的指导意见。

先来说一下什么是城市更新。2021年全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在十四五发展规划及2035年愿景目标纲领中，也明确提出将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。从这个意义上说，城市更新已经升级为国家战略，简单的说城市更新就是旧城改造，是对城市中成就的配套欠缺的地区有计划的改建活动。

从前的旧改、棚改、城中村改造都是城市更新中重要的一环，城市更新包括完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造，除了老楼加电梯，上下水改造等基本操作，还在社区功能完善方面进行了大量的探索，比如对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造，利用居住社区内的空地、荒地及拆除违章建筑，增加公共活动空间，提升社区品质。

那么搞试点的目的又是什么呢？在过去的20年时间里，中国其实一直都在做城市化建设，城市化以政府主导模式为主，主要是以货币和财政双支撑的棚改模式，但是长期而言难以为继，比如大量的拆迁和棚改把平房拆掉进行房地产开发。

与此同时城市病出现了，比如中心城市的房价越来越贵，交通拥堵，居住环境逐渐恶化，城市公共服务大量的短缺，买房难、上学难、就业难等问题越来越严重，这就是城市化带来的大城市病。

所以从2019年下半年到2020年高层会议上多次提到了一个重要的信息，不允许地方政府新增棚改项目及贷款。同时我们也看到全国一线城市，特别是核心一线城市，现在已经进入了一个城市更新的时代，最直接的表现就是可供开发的地皮越来越少，资源配套好的地皮通过土地招拍挂制度，也只有头部企业能够拿到，这就倒逼不少房企、商企转向拥有更大机会的旧物业进行存量改造。

这些城市更新项目也大都位于城市成熟中心区域，周边配套也较完善，所以摆在眼前的问题是一次城市化进入尾声，二次城市化也就是新型城镇化序幕已经展开，城市发展已经进入由大规模增量建设转为存量提质改造的阶段，未来城市更新将成为未来房地产的重点之一。

有鉴于此，对于当前地方政府而言，棚改逐渐收官，城市化需要转换发展模式，面对新形势新阶段，如何以更健康、更安全、更宜居为目标，全面推进城市更新，对地方政府提出了实现城市更高质量发展的要求。

那么城市更新面临着什么挑战？通过前面的分析我们知道，城市更新的机会很大，但是要发挥大能量，所面临的挑战、考验也很多，国家十四五规划对于城市更新的定位，是旨在帮助地方政府在不增加债务率的前提下，进行收益率自平衡的市场化操作，提升城市的基础设施，公共服务与城市治理水平。

同时为了遏制城市更新有地产化的模式与倾向，也是为了避免地方政府借道城市更新进行大拆大建，提倡城市更新因侧重公益性而非盈利，城市更新旨在提升功能，而非建设，并对房企、商企以及设计公司的专业度、正规性提出了严峻的考验。

试点城市未来的重点工作包括三个方面：

一是探索城市更新统筹的谋划机制。

二是探索城市更新可持续的模式。

三是探索建立城市更新配套的制度政策。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，这次通知是由住房和城乡建设部发布的，意味着试点城市更新进入到实操阶段，是要求各个城市，各个省迅速出台执行措施，进入到落实阶段，总结先进经验，快速推广。

专家认为这21个城市或区主要分为三类：

第一类为近年来人口净流入规模比较大的城市，对于公共服务设施需求量比较大。

第二类如北京、南京、苏州等城市发展历史悠久，老城区急需公共服务配套的。

第三类为工矿类资源型城市，其老城区密集建设也期待补短板。

21个城市遵循了全覆盖的原则，华北、华南、华中、华东等各大区都有，有大城市，也有中等城市，有省会城市，也有地级城市，在一二三线城市中广泛的选择，以此为试点，尽可能代表不同层级的城市面临的困难，为未来的新政策制定提供可靠的参考依据。

从目前北京、深圳、广州等一线城市的城市更新的时间来看，政府主导方向，国企为主力军，即采取的是政府引导、市场运作、公众参与的可持续性实施模式，预计此类首批试点城市的近期城市更新动作会加快，相关配套措施也会持续落地，也意味着城市更新后续由点到面的改革将全面开启。

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