企业出租不动产，不同收租方式税负大不同！

在房地产异常火爆的今天，企业出租不动产获取收益是一项非常普遍的商业投资行为。租金的收取， 一般有两种方式：一次性收取和分期收取。企业在确定租金收取方式的时候，一般出于现金流的考虑，可能并未从税务角度进行筹划。实际上，不同收租方式对企业的税负是有影响的。

接下来，小编将通过一个案例，给大家详细解说一下不同收租方式下的税负差异。

案 例

某企业为从事不动产租赁业务的小规模纳税人，2019年1月出租了一套房产，约定每月租金10万元，全年租金120万元。现在有两种收租方式可以选择，第一种是2019年1月一次性收取全年租金120万元，第二种是每月月末收取当月租金10万元。两种收租方式下分别应缴纳多少增值税？

解 析

小规模纳税人出租不动产，增值税征收率为5%，其纳税义务发生时间的判断原则如下：

（1）租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；

（2）先开具发票的，为开具发票的当天；

（3）除上述两种情况外，发生出租行为且收讫款项的当天为纳税义务时间，没有收讫款项，在发生出租行为且取得销售款凭据的当天为纳税义务时间。

因此，选择在2019年1月一次性收取全年租金的情况下，增值税纳税义务时间为2019年1月，2019年一季度增值税应税销售额120万，超过了小规模纳税人增值税免征额，需缴纳增值税=120/1.05*0.05=5.71万元。

如果该企业选择每月月末收取当月租金10万元，则纳税义务时间为每月收取租金的当天，由于每个季度的应税销售额不超过30万元，无需缴纳增值税。

选择按月收取租金比一次性收取租金节省增值税5.71万元。

通过以上分析，我们可以看到，对于未超免征额的小规模纳税人来说，选择分期收取租金税负更轻。

需要说明的是，以上测算仅针对小规模纳税人，而且是按月/按季未超过免征额的小规模纳税人。如果是一般纳税人或超出免征额的小规模纳税人，两种收租方式下增值税的税负并无区别，只是纳税义务时间有所不同。

企业财务人员在进行税务筹划时，不仅需要考虑税负的差异，还需要考虑纳税时点，现金流的影响。

此外，根据国家税务总局公告2019年第4号第四条的规定，其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。有些财务人员认为该政策同样适用于小规模纳税人，从而将一次性收取的租金进行分摊处理了，这种做法是不正确的。

该规定仅适用于自然人，如果是企业或个体工商户，不能将一次性收取的租金分摊后来确定是否超出免征额。

企业出租不动产，除了需要缴纳增值税，还需要缴纳其他一系列税种，包括城建税、附加税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。

具体各项税种如何计算，小编列了一个表格：

税种

计算方法

增值税

一般纳税人出租不动产一般计税适用9%，简易计税税率5%；小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税；个体工商户或其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

城建税

根据实际缴纳的流转税计算相应的城建税，税率分别为7%、5%、1%。

附加税

根据实际缴纳的流转税计算，教育费附加3%、地方教育费附加2%。

企业所得税

收入并到企业利润中按照适用税率缴纳企业所得税。

房产税

按租金收入的12%计算缴纳。如果是个人出租住房，则按租金收入的4%缴纳房产税。

城镇土地使用税

根据出租不动产的面积乘以定额税率计算

印花税

按照财产租赁合同缴纳印花税，税率为0.1%；税额不足1元，按1元贴花。

注意，如果是小规模纳税人，可以在50%的税额幅度内减征城建税、附加税、印花税、房产税及城镇土地使用税。

此外，2020年疫情期间，很多地区对于房产税和城镇土地使用税均有发布减免优惠，大家可留意当地政策。

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