左手万达，右手奥莱，花乡将成为逛街天堂

花乡奥莱如今正在推出开业折扣活动

运营商并无经营奥莱经验

按通常做法，奥特莱斯在选址方面，通常选择在消费能力旺盛的大城市和发达地区。以大型中心城市客源为核心，旅游客源为主，周边客源为辅。一般距离城市中心45-90分钟车程。

而花乡奥莱村可以说完全在城市核心区内，虽然交通发达，不过距离地铁站还有较远的距离，距离9号线科怡路地铁站3公里，距离4号线新宫地铁站也有5公里。看起来并不是非常符合奥莱的一般玩法，倒像是一个城市综合体的运营方式。

花乡奥莱

小V 查询工商资料发现，北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司法定代表人为张山权，股东分别为：北京市黄土岗投资管理公司、北京卓勋时代投资有限公司。其中，北京卓勋时代投资有限公司法定代表人还是张山权。但这两个企业都没有过奥特莱斯方面的运营经验。

而张山权本人还是北京乐清商会常务副会长、京开五金建材市场董事长。据中华工商时报的报道，张山权在进京创办京开市场之前，曾于1996年在天津创办皮革服装市场。

“9年前我出国的时候，对奥特莱斯没有概念，只是对那个事儿印象特别深刻。回国不久，我在北京四环边拿了一宗地想要做一个类似奥特莱斯的产品。所以，那个时候开始我对奥特莱斯有了不少了解……”张山权曾如此表示。

只不过9年过去，商业的进步是巨大的，奥莱概念在北京也不再新鲜。

前几年，“少花钱多圈地”的“奥莱”式拿地手段被多数开发商屡试不爽。比如，燕莎奥莱，如今，在行业竞争愈发激烈的形势下，燕莎奥莱依然靠着汇聚知名奢侈品品牌来作其经营重点。2016年，燕莎奥莱实现了42亿元的营业收入。

与此同时，天津武清佛罗伦萨小镇也是成功的。2016年，佛罗伦萨小镇在京津、上海和广佛三家名品奥特莱斯成绩喜人，共突破了55亿元人民币的总营业额，总客流量则超过了1100万人次。

2015年6月开业的北京八达岭奥特莱斯，它的前身正是烂尾近20年的“全亚洲最大游乐园”沃兰德，经过北京SKP的招商运营管理，摇身变成新一代小镇式奥特莱斯。据了解，开业当天进驻品牌的开业率达83%，总销售额近800万元人民币。

奥莱越来越多，但东西则越来越少。如今奥莱在北京已经形成了很多竞争对手，且分布在北京各个区域，从这点来说，花乡奥莱村的竞争压力就很大。

花乡奥莱运营、招商能力存疑

从区域来看，花乡奥莱同样面对着巨大压力。同区域内商业项目的增多，对于爱逛街的妹子们是好事，可对于商业运营商来说，则不然。随着南城快速发展，近年来，中高端楼盘不断聚集丰台，形成庞大的消费群体。而中关村丰台科技园区、丽泽金融商务区、南中轴建设和发展，也将聚集更多高端人群，提高区域消费能力。

可以说，丰台的商圈氛围越来越浓厚，花乡奥莱村只是其中之一。恒泰购物广场、丰台万达广场等都是近年落户南城的新星。相关统计数字显示，去年北京12个商业项目开业，其中8个位于丰台、大兴，这一比例数字达到了近70%。

但在“美好前景”的另一面，一些百货、购物中心因经营不善而选择关店。不久前的5月15日，已运营13年的华堂商场丰台北路店正式关店。无独有偶，华冠天地公益桥店也遭遇商铺撤离，留下品牌屈指可数的局面。

值得注意的是，花乡奥莱村与丰台万达广场之间的直线距离只有两公里，并且基本都属于商业mall类型，体量都在15万平米以上，超级大。再往南是西红门荟聚，往东是槐房万达广场。丰台区域有这么多客流吗？在南城商业越来越同质化的背景下，以后怎么玩儿？

在小V看来，如今京城百货店、购物中心现在处于饱和状态，一方面数量多，另一方面同质化现象严重，因此新开的购物中心面临的压力较大。

目前花乡奥莱入驻率50%左右

“奥莱不是谁都能做，必须要有很强的品牌资源，要有招商能力。”朱凌波表示，传统奥莱是奢侈品品牌的折扣店，人们来奥莱逛街，主要看重的是奢侈品品牌与折扣力度。

以首创奥莱为例，首创作为地产品牌很强，前期也与香港品牌合作，位置也距离地铁站、高速公路跟进，但目前为止，首创奥莱也并非一个标准的奥莱，而是一个运动、快消品的折扣店。因前期招商原因，反而倒逼出一个新的奥莱模式。

从这一层面来讲，朱凌波认为，花乡奥莱村无论是运营、招商还是竞争，压力与风险都较大。

在北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全看来，奥莱项目的业态属性与传统的mall有很大的区别。奥莱项目对商圈的依存度不高，关键在于交通便利，品牌数量，配套设施三大因素。而传统mall则对商圈的依赖度较高，服务的目标客户群应为家庭消费。由此可见，花乡奥莱与万达广场不会形成正面竞争。

品牌层级、数量和价格竞争力构成是奥莱的核心

但是，另一方面，奥莱的兴衰结症就在于货品！能否成功，主要取决于：品牌层级、数量和价格竞争力。如果张山权能确保货品方面的优势，那么凭借其地理位置和交通，是有望拿下北京南部的消费市场。不过很遗憾，对于一个没有运营过类似大型商业项目的公司来讲，小V并不看好其品牌资源和招商能力。

摄影：张晓兰

编辑：心机的小编

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