房价不能降昨天野村经济学家辜朝明讲话，引起了圈内的讨论。他提到，日本的的 房地产 泡沫是由于商业地产导致的，在5年内，商... 

来源：雪球App，作者： 陆家嘴小神仙，（https://xueqiu.com/5661016586/254478068）

昨天野村经济学家辜朝明讲话，引起了圈内的讨论。

他提到，日本的的房地产泡沫是由于商业地产导致的，在5年内，商业地产的价格涨了5倍，且GDP在不断的增长，也买了很多的美国国债，以致以于是日本以为自己已经很有钱。

但在90年的时候，这个泡沫破灭了，商业地产的价格大幅度下降，市值缩水了87%，相当于没有了。

社会泡沫遍布整个国家，

他做了一个类比，相当于北 上 深这些地方的房价跌了87%。于是发生了日本失去的30年。

日本因为资本资产价格的波动产生的损失相当于日本1989年GDP的3倍。

但日本的GDP没有下降，这就所说的日本奇迹。

以上说这么多，再想想想我们现在，银行体系内最大的抵押品就是房子，还有就是地。房子在我们的金融体系里相当于硬通货，如果房子的价格大幅度下降，会产生什么后果？

银行的资产负债表巨大的坏账，巨大的衰退。

这种事情，当局是不会让他发生的，这会影响我们的社会的根基，引发重大的风险，所以，现在说房价下跌，这个可能性是很小的。

此外，日本在衰退之后，企业基本在还钱，借钱的增速迅速地下降，整个企业部门在去杠杆，这种去杠杆一直持续了20年，直到10年前，他们才意识到，债越还越多。

因为资产价格在不断的下降，而债务还是原值，这债务负担就越越大了。产生了资产低于负债的怪圈。

但是如果企业有现金流，那么可以进行债务的偿还，那么这种资产抵债的怪圈，企业还能继续经营。

银行也不会产生坏账，企业也不会破产，经济仍可以运行。企业不会再借钱，也没有办法再投资，那么经济中的利率对于经济的影响就显著的下降。

哪怕是0利率，也不会有通胀，也不会有明显的经济刺激效果，因为大家都在偿还债务。资产价格还在下跌，这就日本过去的几十年，一直在低利率，且一直在通缩的逻辑。

如果企业一直在还债，那么他们就没有办法进行扩大生产和进行创新研究，哪怕产品销量很好，也很赚钱。企业的竞争力就会被削弱。

外围就会开始追赶，比如说韩国，台湾这些半导体企业，在过去十几年也实现了对日本的追赶。

但日本丰田没有受影响，因为他们不借债，所以在失去30年时期间，他们赚的钱可以进行技术研发，并持续领先世界。

如果债务还完之后，企业会重新借钱吗？

日本的经验告诉我们，重新举债意愿很弱，因为漫长的还债周期，让他们对债务感到厌恶，不想这种还债的日子还发生。

所以，他们哪怕还完债了，也不会去借钱。

不借钱，就无法用债务资本实现扩张，这就形成了日本的低欲望社会，大家都比较佛。

这就是债务膨胀带来的经济伤害。如果我们也产生这样的情况，那么现在在鼓励的消费，是不可能有什么效果的，所以，我们在尽量的避免发生日本这样的事。

那么，作为家庭负担最重的资产——房子，就不可能会大幅度的下降。

居民最大的债务也是房贷，期限长，金额大。所果发生居民部门的资产不抵债，让居民的收入拿来还钱，房价还在下跌。那么基本会发生和日本一样的后果。

消费和投资，基本是不用想了，居民不消费，没有需求，企业的产品销量就会被淤积，库存越来越高，最后降价，最后收缩产能。负向循环

所以，说房价降的，是有问题的。

另外，从居民个人自己的角度来看，你希望你的房子买了之后降价吗？

显然，是不可能的。

只有让资产端的价格保持稳定，让居民有合理的预期，他们就会努力工作还债之后，居民的净资产是增加的，那么就会有信心。

说一个简单的道理：

如果你的股票天天涨，或者一直高分红，你不会去吃点好吃的庆祝一下？不去体验一下，赚钱的感觉？