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引言

由于在规划土地监察执法案件中涉及的金额一般都较大，敏感程度高，为有效规避行政风险，统一流程和标准，规范认定操作程序，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政处罚法》《住房和城乡建设部关于印发的通知》（建法[2012]99号）《广东省城乡规划条例》等法律法规规定，深圳市规划土地监察局制订了《深圳市规划土地监察领域违法建设违法收入认定操作指引》（自2023年12月1日发布之日起施行）。

一

适用范围

二

违法建设评估

估价目的

为委托方确定违法收入金额提供价值参考

估价对象

在国有已出让土地上的新建、扩建、改建的违法建设部分，应根据规划土地监察机构委托的、具备测绘资质的测绘企业出具的测绘报告明确违法建设的位置、面积等要素。

价值时点

一般以委托方出具的《估价委托书》的时间为准。

上述几个时间点，如果与实施没收违法收入处罚方式的时间跨度长，可能存在处罚偏轻的情况。因此委托书出具时间与违法建设行为发生时间或销售时间间隔较远的，规划土地监察机构可结合案件实际，甄别主体、区别情况，另行确定价值时点。

价值类型

估价原则

估价方法

根据《房地产估价规范》并结合估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价，当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价。

由于估价对象是在国有已出让土地上的新建、扩建、改建的违法建设部分，已经完成开发建设且该违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的、不能拆除的情形，假设开发法不适用。

对于比较法、收益法、成本法的选用，应根据估价对象的用途、类型、权利限制情况、剩余土地年期等影响因素综合考虑。

评估难点与关注点

建设工程销售平均单价为销售总价除以合法建筑面积与违法建设面积之和，还是销售总价除以合法建筑面积？如果违法建筑面积占比小，可采用前者，如果违法建筑面积占比较大，建议采用后者。总的判定标准是与周边房地产价格水平相当。

在选取可比实例时应注意以下几点：

报酬率可采用市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法求取，应根据估价对象用途、类型、权益状况确定适合的报酬率。

地价的计算应选取可比的市场成交案例，有权利限制的可根据《深圳市地价测算规则》计算地价；建筑安装工程费用应参考深圳市造价平均水平进行计算。