楼市开始回暖了？房价走势已成明牌，但更为棘手的问题却出现了

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最近，根据中指研究院数据显示，2023年2月份，16个主要城市的成交量环比上涨31.9%，其中一线城市环比上涨5%，二线城市环比上涨43%，三线城市环比上涨63.8%。从以上房地产市场成交量上涨的情况看，楼市确实已经回暖了。

不过，也有分析人士表示，中指研究院公布的是环比数据，而今年春节正好是在1月份，是人们休长假的时期，该月的房产成交量低早在预料之中，所以2月份房产成交量数据要比1月份好，也并不能说明楼市开始回暖了。

既然环比数据不能说明任何问题，那就来看同比的数据：2023年2月，16个主要城市成交量同比减少7.6%，其中一线城市同比减少26%，二线城市同比减少2.3%，三线城市同比减少42.9%。显然，从同比的数据看，现在的楼市根本谈不上回暖，仍旧比较低迷。

同时，再看二手房的挂牌量，如今二手房挂牌量超过10万套的城市超过了15座，其中重庆、武汉等二手房挂牌量超过了20万套。即使是上海二手房挂牌量也达到了8.3万套，创下了数年来的新高。这也意味着楼市没有回暖，仍处于低迷状态之中。

实际上，现在房价走势已成为“明牌”，主要有以下三大因素：第一，我国已经进入到老龄化社会。资料显示，截至去年底，我国60岁以上的老年人口数量达到2.8亿，未来每年新增老年人口达2000万。同时，年轻人数量越来越少，90后1.75亿，00后1.45亿。这意味着，未来城里年轻人只要通过继承父辈的房产就可以解决居住问题，根本不需要再买房。

第二，我国房地产市场已经过剩，未来房价很难上涨。资料显示，国内空置房数量达到了1.2亿套，足够3-4亿人居住。同时，国内每年还有1400多万套增量商品房入市，现在我国楼市并不缺房子，而且是明显过剩了。

第三，各地都在加快推进保障房建设，每年都会有大量保障型租赁房、共有产权房入市，将来刚参加工作的年轻人可以选择保障型租赁房，而城市低收入群体又可以购买共有产权房，这又将分流商品房市场的需求。

显然，未来房价走势已经非常明显，就是“稳中有降”，逐步回归居住属性，与当地居民收入相挂钩，最终实现“软着陆”。而比房价下跌更为棘手的问题却出现了。那就是无论房贷利率如何下降，都很难刺激房地产市场成交量大幅反弹。

现在房贷利率从之前的5.88%，下降到4%，大幅减轻了购房者的买房压力。同时，不少银行还推出了接力贷、连心贷、百岁贷等，都没办法让房地产市场改变调整的大趋势。而导致各种房贷利好政策不断，却无法刺激楼市全面回暖的原因主要是：

一方面，经过了疫情这三年，现在各行各业都不景气，很多企业都在裁员降薪，不少人都已经下调了收入预期，都想把钱存入银行，而不是再投资买房了。另一方面，之前很多人买房都是因为房地产市场有赚钱效应，而现在房地产市场一直低迷，失去了赚钱效应。于是，投资性购房需求都会选择退出。

实际上，把房贷利率降到历史最低，甚至出现接力贷、连心贷等方式来刺激楼市回暖，这样不仅会增加银行房贷业务的金融风险，也很难达到预期的效果。资料显示，我国居民房贷规模已经达到了38.8万亿元，与2008年相比已经增长了10倍。

显然，国内居民金融杠杆在快速增长之后，已经达到极致，未来继续加杠杆的空间已经不大。所以，应该要让国内房价“稳中有降”，逐步降低金融杠杆，并且回归到合理区间，届时房地产市场才有可能重新回暖。

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