2022年奉化区物业行业管理工作总结及2023年工作思路

SourceURL:file:///home/aaa/桌面/WPS文字文档.wps

今年以来，我区物业管理工作在中心领导的关心和支持下，紧紧围绕习近平新时代中国特色社会主义思想，以业主需求和新发展理念为导向，从细处着眼、从小处着手、从实处着力，高质量保持规范化常态，纵深推进精细化服务和专业化发展水平，稳步促进物业服务行业从传统服务业向现代服务业转型升级，进一步提升广大业主物业服务的体验感和获得感。

一、基本情况

目前，全区共有实施物业管理的项目202个（已交付156个，未交付46个），老旧小区、拆迁安置小区、保障房小区29个，新建商品房、农居房小区76个，商业、小微企业园项目14个，前期介入物业管理项目83个，管理总规模1610余万平方米，涉及总户数9.4余万户，覆盖人群26.2万人，新建商品房小区物业覆盖率实现100%。

现有物管处备案物业服务企业61家， 3A级企业13家、2A级企业12家、1A级企业14家，级B企业22家。其中规上企业6家。

二、物业行业管理工作

（一）坚持党建引领，提高住宅小区物业管理能力

以基层党组织为主心骨，充分发挥党员干部示范带动作用，切实加强党对住宅小区物业管理工作的领导，通过业委会、物业服务企业党建工作，深化物业小区管理创新，破解管理难题。在物业服务企业指导方面，经区委组织部批复，于2022年1月5日成立中国共产党宁波市奉化区物业管理协会委员会，12月9日召开第一次物业行业党员代表大会，物业服务企业党组织覆盖率达100%。物业协会党委统筹指导全区物业服务的党建工作，直接指导管理或联系重点物业服务企业的党组织，指导推动物业服务业党组织开展活动。协会党委由区住房和城乡建设局党组织领导管理，下辖锦屏、岳林、溪口、方桥4个支部，统筹指导全区物业服务业党建工作，高效推动物业服务企业党组织开展工作。今年，中山锦庭、惠政丽都两个项目被评为宁波市红色物业项目。在物业协会工作开展方面，一年多来区房管中心物业管理处指导帮助物业协会，通过会员单位合理共建，遵循理事会确定的章程与目标，立足大局，主动作为，积极进取，真正起到桥梁纽带作用，期间积极应对新冠疫情，有效推进“平安奉化”创建，着力开展文明典范城市创建，持续开展垃圾分类，运用多种形式开展《中华人民共和国民法典》，物业条例知识点培训，组织开展户外公益活动，呈现显著。在业委会建设方面，进一步落实《关于党建引领协同治理推动住宅小区物业管理工作的指导意见（试行）》，结合我中心开展地结对帮扶工作，不断提升业委会党员组成比例，提高业委会日常运作效率。截至目前，全区共成立业委会73个。其中，中心城区符合业委会成立条件的物业小区共51个，已成立业委会的物业小区45个，覆盖率达88.2%。

（二）坚持理念创新，推进住宅小区物业服务价质相符

按照“分类管理、分级服务”的管理理念，进一步促进物业服务“优质优价、低质低价，价质相符、自主选择”的市场化发展目标。一方面，全面推行菜单式分级服务。切实根据《奉化区普通住宅小区物业管理菜单式分级服务指导标准（试行）》，作为 “价质相符”物业服务价格体系的重要参照指标，为全区业主委员会、物业公司签订物业管理服务合同提供指引。另一方面，实行物业项目年度分类考核。考核按照分类分级考核，体现价质相符原则，由物管处、属地社区、业委会共同参与，采取年度考核与专项考核相结合的方式，体现文明物业、垃圾分类、疫情防控、平安建设、执法进小区等工作要求，2021年度对全区189个物业小区进行分类考核，确定考核项目优秀29个，良好32个，合格117个，整改待定3个(年中查验已合格)，不合格3个。此外，还有5个项目被评为“突出进步奖”。并根据考核结果奖优罚劣，落实2021年度“老旧住宅、拆迁安置、保障房小区”三类小区财政专项补助资金共计3258797元；考核优秀、良好、突出进步等三类物业项目奖励资金53.3万元。

（三）坚持“主题物业”建设，提升住宅小区物业服务监管水平

为推进“新时期新型物业”建设，全面提升物业服务规范化和标准化水平，牢记习近平总书记“努力抓好保障和改善民生各项工作，不断增强人民的获得感、幸福感、安全感”的要求，保障业主美好生活，促进物业管理行业健康发展。一是主动提升物业企业综合服务水平。二是主动培育物业管理文化，开展小区主题活动，让业主参与到物业管理的活动中来，切实将小区从“生人社会”变成“熟人社会”。三是充分发挥好小区网格长、楼栋长、老党员、老领导在物业管理中的作用，带头做好物业费收缴、物业管理督查等工作。四是建立物业管理志愿者，调动微组织，发动微群体，以小区微治理，畅通微循环，办理微事务，达成微心愿。五是物业管理要有“红线思维”，必须预防野蛮装修引起的“主体结构安全”、私家车堵塞“消防救援通道的安全”和各种飘落的“高空坠物的安全”。六是打造“物业+”模式，积极推行人性化管理和亲情化服务，在社区内设立“心理咨询”“医疗服务”“家政服务”等，满足居民对高品质生活的多元化需求。在督促物业管理各项工作全面达标基础上，鼓励和引导物业服务企业、物业项目全面争先创优。

一是“阳光物业”公示不断深入。一是落实“3.31阳光财务”公示制度，督促全区物业服务企业公开2021年度物业小区公共收益收支明细并完成物业小区公共收益财务资料上报工作。二是4月份集中实地检查各物业项目阳光财务公示情况，按照新的物管条例并结合本区实际情况，指导各项目规范化公示阳光财务。同时监督物业服务企业在住宅项目内显著位置，采取公示栏、收费清单、电子滚动屏等方式，公布物业服务、停车及其他有偿服务项目、收费标准、收费方式和投诉电话等信息。

二是“诚信物业”规范市场竞争。在建有物业项目“红黑榜”制度的基础上，根据各个物业项目日常管理情况，每季度一次上报物业项目“红黑榜”。根据《宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法（试行）》，以物业项目经理信用分记录为手段，压实物业项目日常物业管理责任。本年度第一季度上报红榜项目：时代望府，黑榜项目：熙悦湖山府。二季度上报红榜项目：冠城国际小区，黑榜项目：云山新语。三季度上报红榜项目：力邦广场小区，黑榜项目：忆东南园小区。四季度上报红榜项目：长汀云庐小区，黑榜项目：东韵湾小区。

三是“文明物业”助力城市发展。根据“文明物业”创建要求，加强服务的提质提标工作。全区物业服务企业按照测评指标，召集全区物业企业负责人召开工作部署会，要求全区物业服务企业按照测评指标，做好自检自查，立行立改工作，助推宁波创建全国文明典范城市。2022年3月至今奉化区文明办共计下发整改通知93次，涉及物业项目98个，发现问题11897个，及时整改11852个，除45个问题特别是楼道破损破旧等现象因资金及改造时限原因未完成，均整改到位，整改率99.55%。宁波市文明办2月至今共计下发整改通知23次，发现问题184个，整改反馈184个，及时整改率100%。为迎接全国文明典范城市创建，物管处与第三方检查人员开展专项检查138次，涉及小区849个，发现并整改问题6299余件。

四是“平安物业”保障业主安全。根据2021年区住建局联合区平安办、区公安局、区综合执法局联合制定出台《关于开展奉化区物业管理住宅小区创建平安小区活动的通知》，今年围绕工作制度落实、保安队伍健全、防范设施齐备、维护保养及时、车辆管理到位、基础工作扎实、治安状况良好、日常监管到位等八个方面工作要求，在2021年创建50个二星级以上“平安小区”基础上，计划2022年再创建30个“平安小区”，将平安小区覆盖率提升到50%以上，切实强化住宅小区内各项物防、技防、人防措施落实。2021年度经宁波市平安建设工作指导小组评审奉化区中央花园等6个项目获得五星级“平安小区”称号，绿城玫瑰园等24个项目评为四星级“平安小区”。2022年创建项目经现场督导，所有创建小区均已达到三星级创建标准，宁波市级将进一步给予评审。2022年度物管处与第三方检查人员开展消防安全和防汛专项检查24次，涉及小区128个，对消防设施设备完善程度和防汛准备、开展、善后等情况进行巡查督导，发现问题1956个，都予以一一告知，处理。

五是“法制物业”源头调处纠纷。以民生诉求为导向，开拓思路，创新工作方法，积极与涉诉各物业公司沟通协调，坚持以业主满意为目标，按照契约精神和合同约定，调处物业服务纠纷。在调解过程中，调解员们耐心倾听业主心声，一方面向业主释明相关法律规定，另一方面向物业公司反馈业主反映的问题，并督促物业公司及时整改。通过调解员悉心调解，双方矛盾得到缓和，大量物业纠纷得以化解在诉前。物业纠纷人民调解委员会全年共调解物业纠纷254起，调解成功率100%，涉及金额116.57万元，从源头上减少了诉讼增量，取得明显成效。下一步，将继续树牢司法为民理念、创新司法为民举措，根据多元化纠纷解决机制改革要求，统筹诉讼内外纠纷解决资源，形成多方联动诉源治理合力；充分发挥调解员诉前调解作用，加强矛盾纠纷源头预防、前端化解，切实解决好群众“操心事、烦心事、揪心事”，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

六是“基础物业”共创和谐小区。一是通过“智慧城管”平台，以第三方机构为抓手，对全区物业小区进行日常巡查督导，进一步规范物业企业服务行为，提升基础设施完好率。今年以来，共处理智慧城管协办案件3200个，处理率100%。二是持续做好群众信访工作，始终坚守“三色管理”原则，妥善处理群众信访案件。共协助处理答复信访案件1015件，信访局抽查情况说明6件，纪委调查重要信访案件4件，协助做好政府信息公开案件3件，有效维护信访人、被信访人的合法利益，并协助做好人大政协提案议案答复工作，主办4件，协办8件。，内容主要涉及垃圾分类、垃圾清运时间、小区门岗管理、停车管理、物业服务态度、装修押金退回、墙面渗漏等，处理率均达到100%。三是处理违规装修类投诉达152件，其中处理解决89件，移交住建局监察大队45件，移交其他主管单位18件，涉及违规现象：①违规搭建；②非承重外墙破墙开门、窗；③将不具备防水要求的房间改为卫生间、厨房间④占用消防通道等。四是依托2022年度宁波市物业达标创优项目目标，锦屏街道居敬小区等7个社区获得第二批市级绿色小区称号，另有上报市级维修无忧项目部6个，绿色项目部2个，智慧项目部4个，洁美小区13个，五星级平安小区6个，美好家园2个。截至目前，根据满意度测评结果，全区物业小区业主平均满意度达91.28%。

七是“担当物业”坚守战疫一线。风雨见初心，危难显担当。在我区外防输入风险较大的情况下，物业人持续做好疫情防控各项工作，切实降低疫情输入和传播风险，充当服务排头兵，保障人民群众身体健康和生命安全。特别是今年4月份和5月份二次疫情来袭之时，物业人众志成城，诠释忠诚，勇担挑使命，克服种种困难，和疫情防控人员、志愿者一起齐心协力，从物资的筹备到人员的支配，日夜奋战，成为此次战役中不行缺少的中坚力气，也涌现出一批感人事迹。在公布2022年度抗疫“奉化好人”评选通报25人当中，物业人董亚娜，李霞榜上有名。疫情期间，物管处会同区物业协会向“三区”物业人送上了一份特殊的加油包，此笔防疫物资金额3万余元。

三、综合物业管理工作

（一）物业资金管理

1、日常资金交存，拨付工作按照物业各项维修资金专户代理银行招标文件要求及

宁波市物业各项维修资金管理办法相关规定，服务团队兢兢业业、勤勤恳恳地做好物业专项维修资金管理工作。一是2022年以来，共受理前期物业备案19个，收缴前期物业费约2000万；二是受理竣工备案项目42个，收缴保修金约10450万元，收缴专项维修资金约35722万元，开具专用收据30256张，缴存小区全部完成建账到户操作。4月1日，完成专项维修资金利息分推工作，共分摊利息1160065.7元，涉及76405户。三是完成2021年度物业专项维修资金增值收益分配工作，共计分配已结息增值收益2933万元，累计产生增值收益2999万元。    2、日常资金拨付工作   一是2022年度共受理申请中修以下维修资金物业项目45个，完成拨付项目45个，共计审核业主资料30300余户，拨付资金约681万元。二是受理万璟华府、玉兰花园等10个项目保修金申报，拨付10个项目保修金101万元；三是受理保亿湖风雅园、时代望府等50个项目前期物业费拨付申报，已拨付前期物业费1580万元。

（二）物业项目流程监管审核

一是累计完成16个物业项目的前期项目论证；二是累计完成庭新雅园、桃李一品等18个物业项目的前期物业管理招投标；三是累计完成中南樾府、棠悦府、湖风雅园等28个项目的联合验收；四是完成锦山明珠等3个老旧小区改造项目的联合验收。

（三）老旧小区导入物业管理

根据《关于奉化区老旧住宅小区全面导入物业管理的指导意见》工作要求，同时为加快工作进展，多次会同锦屏街道、岳林街道及社区相关负责人、结对物业企业负责人召开老旧小区导入物业管理推进会。完成春晖小区、广济公寓、金钟小区、广平小区、大田小区等5个项目的物业导入工作，拨付导入物业补助资金1129356元。

（四）其他管理工作

一是做好档案管理工作，整理装订完成前期物业备案、招投标、物业专项维修资金及科室日常档案等100余件，录入档案管理系统，并受理前期物业合同备案18个；二是配合联审小组查询物业费缴纳情况，共计查询150余户；三是每季度完成宁波物业专项维修资金中心要求的季度报表、专项维修资金报表及其它各类数据统计工作，并按时上报；四是做好文明城市创建、平安小区创建、防台防汛、扫黑除恶等大量数据统计二作；五是督促物业服务企业落实“阳光财务”公示制度，并实地抽查阳光财务公示小区15个。六是在各级各类报刊中宣传报道信息30条。

四、老旧小区改造工作

（一）老旧小区改造提升城市环境风貌

今年我区持续推进老旧小区改造，新启动4个改造项目，分别为新浦小区、桥东岸路（岳林东路—惠政路）以东周边区块、朝阳小区、丽江名庭改造项目。通过努力实施，全力把这项民生工程办成精品工程、暖心工程。

一是聚焦群众所盼，提升改造品质。改造实施单位通过协调会了解居民改造意愿，找到最大“公约数”，将改造意愿强烈的燃气入户、屋面修补、道路整治等内容列入设计范围。同时结合未来社区、绿色社区以及文明城市创建要求，深挖小区周边的公共空间，健全停车场、公园、绿化、文化设施等公共区域，增加改造实用性和功能完整性，提高小区居住环境品质。

二是统筹工作安排，降低疫情影响。今年四月以来，各部门以坚持疫情防控优先为前提，安全有序推进老旧小区改造规划设计、工程招标等开工准备工作。4个老旧小区改造工程的各项任务一直在“见缝插针”地做好各项统筹安排，实现开工。目前已完成新浦小区、桥东岸路以东周边区块、朝阳小区3个项目改造，因丽江茗庭项目的特殊性，自项目进场开工以后，困难重重，施工难度非常大，进度滞后小区完成改造进度约70%。      

三是加强资金管控，促进高效使用。根据《奉化区老旧住宅小区整治改造专项资金管理办法（试行）》要求，统筹管控，合理安排，进一步发挥改造资金引导作用，加快推进改造项目及时完成。今年以来，共拨付老旧小区改造资金2610.98万元，其中广平小区、强人花园、华信小区、秀水家苑完成第二笔资金拨付共计927.6万元，广南商城、城南三区、阳光小区项目完成结算共计110.33万元，新浦小区、朝阳小区、桥东岸路以东周边区块、丽江名庭项目完成二次资金拨付共计815.05万元；新浦小区、朝阳小区、桥东岸路以东周边区块项目完成拨付市补资金230万元、央补资金528万元。

（二）推进电梯加装实现居民便利出行

加装电梯作为老旧小区改造提升的一项重要建设内容，是增进人民群众民生福祉的民生大事、关键小事。今年以来，通过经验总结，工作创新，坚持以群众需求为导向，不断推进老旧小区电梯加装工程，今年共完成电梯加装7台，超额完成任务指标。

一是“一条龙”审批服务加速项目落地。电梯加装申请以老年人居多，对加装电梯的办理手续及流程不熟，区房管中心按照“最多跑一次”理念和要求，会同社区以及电梯加装公司合力帮助他们跑各项流程，实现从申请到跨部门审批的网上全流程办理，实现审批“一条龙”办理，缩短审批时间，让业主能尽早地用上电梯，方便出行及上下楼。

二是“多元化”主体参与激发工作活力。为进一步扩大安装底数，发掘电梯加装潜力，对全区住宅小区进行摸底排查，共计摸排楼道1224个，其中810个楼道具备安装条件的。将电梯加装工作纳入街道年度目标管理考核项目，以考核促落实，打造比学赶超的良好氛围。鼓励电梯加装公司积极介入群众工作，无偿为业主提供技术勘察和分析服务，通过专业解答，打消群众疑虑。

三是“老娘舅”协调模式化解电梯加装矛盾。高低层住户意见难统一始终是阻碍加装电梯项目有效落地的主要症结。区房管中心依托街道社区，借助区物业纠纷调解委员会平台，组织矛盾协调组多次与业主进行面对面的现场政策解答和矛盾协调，并就工作中的困难和破题的思路等进行专题分析讨论，为项目顺利落地保驾护航。

2023年度主要工作思路

一、做好2022年度202个物业项目的考核，财政专项补助，奖励奖金发放工作。

二、强化党建引领工作，发挥物业协会党委（功能型党组织）的作用，领导、指导协会党建工作的开展。同时，继续做好对物业协会的各项指导工作。

三、加强小区业委会组建换届，加强对业委会的指导，加强业主自治管理，通过引入第三方指导，促进业主自治。督导业委会成员党员比例，构建社区、业委会、物业之间功能型党组织，积极开拓党建引领。

四、大力引导外来物业服务企业落奉建立子公司，并且注册省级、市级物业行业信用管理平台，为奉化创收立榜。

五、完善物业项目招投标工作，结合行业信用管理体系及企业服务成效，给予政策支持，进一步促进行业的优胜劣汰。

六、有效提升“七大主体”物业建设：基础物业建设，法治物业建设，诚信物业建设，阳光物业建设，文明物业建设，平安物业建设，社会担当物业建设。我们要以物业行业规范化为基础，在专业化和精细化方面提出更高要求，进行一定的引领。具体的措施就消防安全全面技术的排查，对文明城市的创建深入精细化的开展。

七、继续做好《宁波市住宅小区物业管理条例》（新版）配套规定，保障措施清单内容政策研究细化工作。我们将依法依规贯彻落实宁波市新物业条例，强化行业的培训，以及社会的物业意识宣传。

八、推进2023年老旧小区项目扩面增量工作，计划实施西坞、方桥、萧王庙三个街道亭晖嘉园，东江家园，青云小区等3个物业项目。

九、引导实施第三方加梯技术排查，根据任务目标完成电梯加装工作。

十、进一步落实老旧小区全面导入物业管理的工作

十一、新形势下做好物业信访工作。更新信访理念，明确目标思路；创新思想，提升认识高度；快速反应，增强主动性；平等对话，渠道畅通；强调依法信访，保证信访公正。

十二、坚持“多部门管理，上下联动，多管齐下，正面引导，物业参与，群防群治”的工作原则及严格执行违法建筑不影响建筑安全、不影响建筑外观、不影响消防通道等的工作要求，强化住宅小区违法建筑管控。

十三、完成其他各项工作任务。