未经过招投标签订的前期物业管理合同是否有效？

2024-07-11 00:02| 来源: 网络整理| 查看: 265

基本案情

2015年5月，丙房产公司与乙物管公司签订《前期物业管理委托合同》，委托乙物管公司负责所开发的某小区的前期物业管理，期限自2015年5月15日起至2018年5月14日止。管理期限到期后，双方又签订《前期物业管理委托合同补充协议》，协议第二条约定：“本公司同意在某小区业主委员会没招标选出新的物业管理公司之前，还是由现乙物管公司继续服务”。前期物业服务合同已在酉阳县国土资源和房屋管理局备案。而后，某小区未选聘新的物业服务企业，乙物业服务公司一直为小区提供物业服务。

2022年9月，甲小贷公司取得该小区部分商业住宅产权。接房后，甲小贷公司以乙物管公司无相关资质且丙房产公司未通过招投标方式选聘物业服务企业，违反了行政法规的强制性规定，双方签订的前期物业管理委托合同及补充协议无效为由，拒绝交纳物业管理费。而后，甲小贷公司起诉至法院要求法院判令乙物管公司与丙房产公司签订的《前期物业管理委托合同》及《前期物业管理委托合同补充协议》无效，其无需向乙物管公司支付物业管理费。

裁判结果

酉阳土家族苗族自治县人民法院依法审理后驳回了原告的诉讼请求。后原告甲小贷公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

法官说法

《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”

本案中，丙房产公司在选聘物业服务企业时虽未履行招投标程序，但其与选聘的物业服务企业签订了书面的前期物业服务合同，其行为符合《物业管理条例》第二十一条的规定。《物业管理条例》第二十四条有关招投标程序的规定只针对住宅物业，且属于管理性规范，因此该强制性规定并不导致案涉非住宅物业部分的前期物业合同无效。根据住房和城乡建设部办公厅发布的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）文件第一条规定：“各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更，更换、补正申请，不得以任何方式要求原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。”故原告以乙物管公司无相关资质主张《前期物业服务合同》无效，不予支持。而甲小贷公司作为小区业主，应受前期物业合同的约束，且乙物管公司实际对甲小贷公司物业提供了服务，乙物管公司有权要求甲小贷公司支付相应物业管理费用，故对原告的诉讼请求不予支持。

法官寄语

《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条对房地产建设开发单位选择物业服务企业的方式作出了规定，但并没有禁止除招投标以外方式订立前期物业服务合同，这是一种管理性强制规定，而非效力性强制规定。在业主大会另外选聘新的物业服务企业之前，建设单位与物业服务企业订立的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。物业管理公司为业主提供了物业服务，且前期物业服务合同不违反国家强制性规定，业主不能以合同无效为由拒绝缴纳物业费。