小区电梯广告收入必须公示！明年实施新规，业主要跟物业“算账”

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　　11月25日，据新京报报道，某龙头房企客户官在活动中表示，从2021年1月1日起，旗下物业将率先实现电梯广告项目明细及动态的实时在线查询。

　　具体来说，物业将公示全部在管小区的电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细，方便业主追溯电梯广告收入的支出去向；此部分收益的使用，将严格按照物业合同约定进行分配，建议业主将其用于共有部位、共用设施设备的维护、维修支出。

　　不得不说，这家开发商走在了同行前面。

　　近10年以来，业主对物业之所以颇有微词，关键的问题就在于：物业的服务和业主的付出并不均等。

　　这些年物业费水涨船高，根据贝壳研究院发布的《2020新一线城市居住报告》显示：深圳、东莞、佛山位列前三，三城小区小区平均物业费均超过2元/月/平方米，分别为2.8元/月/平方米、2.4元/月/平方米、2.04元/月/平方米。重庆小区平均物业费1.9元/月/平方米位居第四，成都、沈阳、武汉小区平均物业费均为1.8元/月/平方米。

　　一线城市深圳小区平均物业费最高，北京、广州较低，小区平均物业费分别为1.75元/月/平方米、1.6元/月/平方米。上海小区平均物业费最低仅1元/月/平方米。

　　这还是一二线城市的收费水平，随着大量品牌房企下沉到三四线城市，交房的质量虽然没多大提升，物业费的水平倒是节节攀升，不少三四线中小城市，物业费动辄超过月均2元每平米。

　　但是，收费持续走高，仍然阻挡不了业主的不满。

　　绿化带裸土化，长遍杂草都没人管，草坪上随意停车。管网快速老化，平时疏于管理，取暖时才发现各种问题。消防设施做做样子，连丢了都不知道，清扫垃圾费要等到堆满了才行动。交房时门禁、可视对讲、智能识别系统显得高大上，没等几年就成了摆设。

　　前几天看到有人说：买房前去售楼部，保安个个器宇轩昂，刚交房时，小区保安成了壮年的大叔，交房5年后，全都成了六七十岁的看门老大爷。

　　与其说这是段子，倒不如说是大部分购房者的共鸣，这种案例太多了，掏空六个钱包才买来的房子，现实和想象的落差太大，换谁都受不了。

　　而对物业公司来说，电梯广告，是在高额收费之外的“隐形收入”。

　　1，随着高层住宅的普及，老旧小区也开始全面加装电梯，商家和广告商都把电梯作为重要的展现载体。

　　2，蛋糕做大之后，出现了不少物业公司占有广告收益、业主委员会要求返还的事情。

　　从法律意义上来说，小区不动产分为两个部分，一是专有部分，二是共有部分。

　　专有部分是业主购买的小区单元房，对此业主拥有专有权，即单独所有权。

　　非专有部分属于业主共有部分，主要包括小区内的公共场所、公用设施和物业服务用房等，对此业主拥有共有权，即共同所有权。全体业主对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权能。

　　但在现实中，我们看到的不少物业对此“蒙混过关”，只要业主不提，很少有物业会把收入明细公示出来，业主平时都有工作要忙，谁会天天因为这种“小事”天天跟物业较劲呢？久而久之，电梯广告这一块的收入，就成了全国物业企业的一块“肥肉”。

　　看似不起眼的电梯广告收入，物业到底赚了多少？

　　根据《中国日报》此前的报道，记者联系了几家公司，了解到北京地区电梯静态框架广告基本上每块每周的广告费在120元至150元之间。

　　一年下来，一块静态框架的广告费在六千至八千元左右。一个电梯起码可以安装3块静态框架广告，一年下来仅静态框架广告费就高达2万元左右。

　　可以播放动态视频的电子广告屏收费更高。以秒为单位计费，算下来一块电梯电子广告屏一周的广告费就高达六千元左右。

　　不算不知道，一算吓一跳，一个中等规模的社区，一年电梯广告费收入少则十几万元，多则几十万元。

　　因此，龙头房企能率先行动，引领物业行业对收入公开透明，开了个好头。

　　事实上，这是有背景的，明年起实施新规，小区电梯广告收入必须公示，业主要跟物业“算账”。

　　2021年1月1日正式实施的《民法典》明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。由此可见，小区利用公共场所出租、广告位收取广告费、设置停车场收取停车费等公共收益，除去合理的成本外，属于全体业主共有的收益。

　　也就是说，这笔公共收益属于全体业主的钱，物业公司无权擅自当作“小金库”，随意支取使用和处置。

　　明确了收益归谁的问题，新规还对费用公示做出了明确规定。

　　划重点：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

　　物业归根结底是为业主们服务的，要让业主们信任物业公司，以上两个方面缺一不可。

　　一方面，需要行业风气的自律，光明正大的把收入公开，这本是理所应当之事。

　　另一方面，新规的实施，从更高层面杜绝物业“耍小聪明”的可能性。

　　正好，最近蓝白看到几个消息，楼市的“打补丁”措施越来越多了。

　　山东枣庄、浙江、河北秦皇岛、宁夏银川、四川泸州、浙江嘉兴、河北石家庄、福建福州等地都发布了相关政策，加强预售资金的监管，不准开发商挪用。

　　成都、西安、重庆、深圳又相继发布新规，租金必须存入监管账户，杜绝长租公寓“长收短付”、跑路的现象。

　　还有湖南发了一个通知，明年开始将实施“黑名单”制度，房企、中介、物业全都在内，只要有失信行为，就会面临惩罚。

　　这些新规看下来，给我一种感觉：国家已经给房地产罩上了“天罗地网”，经历20多年极速扩张的房地产行业，终于迎来了细致入微的管控。

　　我们常说“住有所居”这四个字，从这个意义上来讲，新规的实施，会让物业、中介、房企遵守游戏规则，保护刚需、业主、租客的利益，这条路可能只是刚刚开始，需要我们每一个人的努力。

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