长沙房价为什么这么低？这才是真相！

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回顾2020年，长沙应该是最受争议的城市。

大家原本以为2020年，长沙应该有一轮报复性补涨。毕竟相比同量级城市，长沙这个亿GDP俱乐部成员，房价却如此亲民，不合理不合理，肯定要暴击啊。

2020年马上过去了，长沙还是那个长沙，限涨5-10%，城市均价依然没有破万。

如果说长沙今年真有什么存在感，就是7月深圳住建局去长沙学习、11月东莞住建局去长沙学习、12月住建部表扬长沙。

你说去学习吧，也没学出个啥效果，用圈内人的说法，就当学了个寂寞吧。

毕竟长沙的楼市真相并没有那么简单，不是哪个城市都学得了，学得起的。

官方宣传口径是：

2019年11月29日，湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华在《人民日报》发文表示：

长沙限购政策

长沙房价低，最直接是因为限购严格，但深究长沙低房价的根本原因，又没有那么简单。

在长沙，6000元甚至可以买到未来准地铁口的项目，你不觉得蹊跷吗？

难道真是因为长沙是红色革命城市、政治觉悟高，真的如长沙规划展览馆中所写的“位卑未敢忘忧国”？

土地财政，几乎是这一轮二线城市轰轰烈烈城市扩张最直接的推动利器，难道长沙真的例外？

不！那是因为长沙之前不科学、不合理的土地天量供应。在土地不值钱的时代，长沙大举开发新城，土地早早出让，而且很多还是百万方的大盘。

简而言之，就是地卖早了，还卖了不少，现在长沙无法整体控盘。

土地超节制的井喷供应，不仅造成了楼面价一直难以提升，还造成开发商之间的大盘恶战和捂盘；多个新城同步推进，成长周期非常长；部分中小房企的烂尾破产.......长沙今天的低房价，是在承受之前不科学不合理的天量土地供应的苦果。

现在长沙的本地开发商、城投集团、单位都掌握了不少土地，所以长沙真正的大地主，并不是长沙政府。

芒果台明星、主持人、工作人员，全都是住在芒果台自己建的马兰坡社区，而不是去外面买商品房。长沙的单位基本都有家属院，著名上市公司三一重工和中联重科也围了一大片地块建单位房。

这些单位自建房比商品房便宜一半的都有，都是早期的定向划拨，完全可以满足绝大多数长沙人的居住需求。

大量的单位自建房，一定程度上是冲击了长沙商品房市场。

一方面是减少了刚需、改善的需求，长沙人不一定需要买商品房，也有居住的替代品。

另一方面是减少二手商品房的流动性，单位房最大的特点就是稳定，基本不会有什么置换。

我们想要看懂一座城市的房地产，最重要是看两个方面。

1. 土地

一定要看这座城市的土地掌握在谁手里，才能找出楼市的根本矛盾，有土地才能谈得上土地财政和空间运营。

长沙土地不完全掌握在官方手里，逼着政府想要GDP，只能靠产业靠税收。

要怪就怪长沙当年为了基建，将大量的土地低价贱卖，毕竟天生不是富二代，还不能卖家里的铲子吗？相当于卖掉了祖传的家底，现在只能硬着头皮自己挣。

2. 热钱

还要看这座城市虹吸的是哪里的热钱，购买力来自哪里。

长沙离广深太近，人才被这两大城市虹吸得非常严重，每年都有湖南人源源不断地踏上南下的列车，汇入广深的996大军。

所以长沙也无法跟广深比产业，那就只能找准自己的优势，打出“低房价”的王牌。用低房价吸引那些因买不起广深房子的年轻人回流长沙。

长沙高校毕业生“留长率”从2018年的44.1%增长为2019年的45.31，或许是对其回馈的最好缩影。

这样的长沙，我们也不能去评价它的对错，毕竟一座城市的房价格局就是多重历史原因成就的结果。

长沙的低房价也导致了一些负面影响。

在这一轮二线城市轰轰烈烈的城市化扩张进程，长沙明显开始掉队了，城建推进慢，老城区拆迁推进慢，新城区建设慢，因为政府太缺钱了。

长沙五一广场周边城市道路极其拥挤，就是因为随着城市化扩张，没有合理化拆迁、扩张道路，导致现在的五一广场人群拥挤杂乱、车流拥堵、城建混乱。

地标华创广场旁边是破败的棚户区，要穿过一群可以进博物馆的房子，才能去到地铁站。

这些房子如同城市的疮疤，盘桓在长沙本就狭窄的主城区，拖着长沙的现代化改造停滞不前，迟迟没有改造。

还有长沙的梅溪湖新区，建设周期远远赶不上同等级城市的新区，至少差了武汉光谷新区一大截。

从直观上看，梅溪湖新区的公共配套、基建工程、城市绿化都是比较刚需粗放的，甚至连高压线入地都没有做到，更别说超前规划的地下综合管廊。

还有，长沙也是著名的大盘之城，也是非常典型的价格恶战的城市，产品迟迟没有提升。

不管是一江春水穿城过的湘江两岸、梅溪湖公园环绕的新区还是人烟稀少的高铁新城，都是动辄4.0以上的容积率，然后两个百万大盘临街而立，竞争激烈。

但又受制成本与限价，两个项目并不能有什么产品错配或设计特色，都是在批量化生产低钢筋水泥搭起来的四方格，完全没有一点点价差可言。

当全国大多数城市都在推广成品房，长沙现在在售项目还大多数是毛坯，产品设计也不是多元，为了压缩成本，套图是常态。

这些年大火的新中式，走遍滨江新城、梅溪湖、河东北侧、洋湖、省府板块、高铁新城，也看不到一个，遍地都是低配刚需盘。

未来的长沙产品会越来越刚需化，产品中庸、均衡、没有亮点，没有什么出彩之处。

以后我们会听到房企做开发的人，会去北上广深杭苏、甚至是武汉重庆成都学习，但可能不会去长沙学习。

长沙的房地产，光有面子，失了里子。

这样的长沙，对还是错？

房地产调控，不是一个光靠政治觉悟就可以挣得面子又能挣得里子的活儿。

现在的长沙太想把主城区面积撑大，太想把GDP再提升一个档次，太想做成千万人口的城市。

治大国如烹小鲜，讲究的是政治正确和经济发展之间的平衡之术。

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