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昨天,广州的朋友们好不容易等来了南沙限购放松的利好,没开心上几小时,就被“全面实现不动产统一登记”的突发消息给炸了个措手不及。 一时间,市场情绪又肉眼可见地开始摇摆。 从2013年高层提出建立不动产统一登记制度至今,很多人已经形成了条件反射,将制度的进程和房地产税的脚步牢牢绑在了一起—— 制度推进速度慢,就说明房地产税开征“有阻力”,如果有推进,那就是房地产税“又近了一步”。 如今,新华社用了“权威快报”的抬头,官宣“我国全面实现不动产统一登记”——
市场沸腾了。 那不就代表房地产税箭在弦上了吗? 这里面的逻辑,真没那么简单。 在一切分析的最初,得厘清一个概念—— 对房地产税,尤其是其中的持有环节税而言,不动产统一登记制度是其开征的必要条件,但不是充分条件。 如果不动产统一登记没有完成,全国的房产信息无法打通,尤其是小产权房和普通住宅之间的信息没有互通,当然不具备全国性征税的技术基础。 但现如今,涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度”已经“全面建立”,也不代表这税就能马上全面铺开。 一个明显的bug是:房地产税的顶层设计还没准备好。 简单点说,没有立法。 纵观历年政府工作报告,从2014年表态“做好房地产税立法相关工作”开始,房地产税就在每一年的报告中浮浮沉沉,一会儿缺席,一会儿“稳步推进”…… 直到现在,依然处于草案的起草阶段。 按照立法流程来说,后续还需公开征求意见、提交国务院常务会议审批、提交全国人大常委会审议、专家评审、全国人大表决、正式发布等多个环节。
少说都还需要三年以上。 在这段时间里,可以扩大试点,但很难有大面积的动作。 其次,对于大部分区域而言,房地产税还真没有开征的条件。 我们之前说过,房地产税是一种地方税,它将来有可能替代现在地方政府所依赖的土地财政。 比较好的推出节点是房价上涨的时候,一方面可以带来短期二手供应的增加,调节市场; 另一方面,能多收一笔税款,为地方财政“开源”。 算得上两全其美。 但如果在楼市横盘甚至向下的时候推出,就不一样了。 税率太低,对于增加收入没有帮助,而只要税率稍微高一些,就会打击购房者和开发商的信心。 别说殃及地方土地财政了,这也不符合当下“支持房地产市场平稳健康发展”的定调啊! 当然了,也有一种观点认为,可以用股权财政和数据财政来接棒土地财政。 方向是没错的,所以现在才有“重估国有上市公司估值”。 但我个人觉得,很多国企的利润也没那么好,对政府来说甚至是拖累,要想短期内做大做强也蛮难的。 在三五年间,对大部分土地重度依赖的地方来说,卖地收入还是重要的。 但话说回来,不动产登记联网尘埃落定,至少透露了几个信息—— 1、顶层设计推进的速度,会加快。 这么多年,为什么立法一直推进不了? 有种说法是阻力太大,手握多套房的“房叔房婶”们现在大都处于社会中坚,甚至可以影响决策进程。 对他们来说,自我阉割当然不是一件愉快的事情。 但现在,第一步被攻克了,信号已经释放,后续的制度完善阻力会小一些。 2、二手房的出清可能会加速。 可想而知,房地产税每进一步都会刺激手握多套房的房东抛售,形成存量房的挤压效应。 从而对二手房市场形成压迫。 老话重提的是,虽然低线城市大概率是最后开征房地产税的,甚至可能不开征性,但却是最容易遭遇二手抛压的。 另一种,是楼龄相对久的。 3、无论国内还是国外,能看到的事实是—— 对持有环节征税短期确实对房价有冲击,但长期来看,不太影响房价的整体走势。 反而,如果政府的税收充足,对于公共资源,比如道路、学校、医院、公园等的投入会更多,反过来对城市的舒适度和幸福感形成加持。 反而利好房价,形成正循环。 4、如果不相信上面这一点,可以拿之前举过的次新房做个例子。 和持有型房产税类似,物业费也是一种持有成本。 越新的房子,物业费通常越贵,面积稍微大一点的,和同面积老旧小区相比,每个月多几百很正常。 但这一点都没有影响次新房的涨幅。 相反,次新房在二手市场上一直是流动性最好,最受欢迎的品种。 为什么?因为大家的共识是:楼龄更新的房子,拥有更舒适的居住体验,未来的升值潜力更大。 影响房价长期走势的,确实是产品本身+市场预期。 5、所以,如果你还希望买房能保值甚至增值的话,一个比较安全的方法是—— 清查手中的房子,集中资源,逐年置换。 方向是更高阶的城市,未来资源更集中的区域,更前沿的产品和更具有流动性的面积段。 只有不断提阶,才能应万变。 以上为正文,来自局姐本尊
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