2022年中国物流行业研究报告 区域物流市场分析

经济韧性增长

经济

疫情在全球范围迟迟未散，多国供应链及生 产饱受冲击，但同时也刺激了全球对中国产 品的需求，导致出口在2021年同比增加 21.2%至人民币21.7万亿元、贸易顺差上涨 20.2%达到人民币4.4万亿元。2022年，随着 海外市场产能恢复，中国市场受到刺激推动 的消费放缓，预计出口增速亦将有所放缓。

2021年，国内消费市场零售额实际增长 10.7%至人民币44.1万亿，线上销售稳定增 长12.0%至人民币10.8万亿，目前电商渗透 率接近25%。在线销售的稳定增长在包裹数 量上亦有所反映：中国全年运输包裹数量增 长29.9%达到1,080亿。

政策

过去十年中，中国不断强调发展消费市场以 重新达到经济平衡。近几年，共同富裕、国 内国际双循环及培育国际消费中心城市等倡 议的提出将进一步助推消费市场。受此刺激， 零售销售增长预计将超过GDP 增长，同时有 可能将中国家庭消费GDP占比从2020年 38.1%的水平提升至更接近发达国家的60- 70%的水平。 “双循环”策略及“中国制造2025”规划等 意在延续中国在工业领域的增长和升级、减 少对海外市场的依赖、实现供应链内部化、 同时促使传统产业升级并在新兴领域扩张。 成熟的华东地区制造业已经向先进科技制造 业升级，而劳动密集型制造业将逐渐向华西 地区转移。

2022年1月印发的《关于促进制 造业有序转移的指导意见》已列出了对应的 主要目标。随着生产环节搬离消费中心， RECP及一带一路等协议推动与邻国的贸易 增长，基建铺设将会是下一阶段的重要工作。 2022年1月19日，国务院印发《关于促进内 外贸一体化发展的意见》，公布相关推进举 措，包括培育新的商业模式促进综合贸易， 如采用C2M模式生产、建设先进信息技术支 持的智能工厂，及持续发展自由贸易港和自 由贸易试验区等。相隔不久，2022年2月8日， 国务院批准在27个城市和地区设立跨境电商 综合试验区。

基建科技加持

城市化

城市化是过去数十年经济增长的重要驱动力。 尽管现阶段进程有所放缓，但广泛的就业机 会仍使主要城市集群独具吸引力。截至2020 年，长三角和粤港澳两大城市群十年内的常 住人口持续增长，分别上涨15.1%及39.1%至 1.65亿和1.1亿。 大型城市和集群带来效率提升，但其运转所 消耗的巨大资源则需要从其他地区运输而来， 这也意味着更高的基础设施要求。

基础设施、交通运力及成本

相对低廉的制造业成本以及不断扩张的生产 规模和速度，令中国在过去20年内的全球制 造业中独领风骚。但随着国内消费力的增长、 生产地点迁移以及疫情限制使得中国的基建 受到考验。 中国拥有的世界最发达的公路网络之一， 高 速公路和一级公路网络达到28.5万公里（里 程较十年前翻了一倍）。这一数据在美国而 言约为26万公里。然而面临需求上涨及更多 基建不足的局面，国家仍需进一步投入这一 公共设施领域的开发。 铁路和航空网络方面也拟定了相似的扩充计 划，以满足城乡地区旅客和货物运输需求。

房地产科技、自动化和劳动力成本上涨

虽然对基础设施的持续投资也可能达到控制 运输成本的目的，但采用房地产科技并提高 自动化是控制劳动力成本的关键。在2010年 至2020年之间，交通运输、仓储和邮政行业 的城市非私营企业员工工资已从一年约4万元 人民币增至10万元人民币，增幅达150%。随 着生活成本不断提高，迫使企业为人工提供 更好的保障，预计工资的增长速度不太可能 放缓。在此背景下，科技愈发成为提高生产 力的有效手段。在仓储物流行业，包括仓库 自动化、 SLAM、RaaS、可穿戴设备，或是 更广范围内的干线自动驾驶系统、无人机配 送及区块链和数字孪生的应用都已有落地项 目助推行业的持续发展。

多元投资者入局

流市场近年来已成为全球投资者关注的焦 点。与传统资产相比，物流资产仍有相对较 高的资本化率。随着电商渗透率的逐步上涨， 以及及时生产（Just In Time）向预生产 （Just In Case）的转化，为仓储业绩长期增 长带来保证。 出口曾是国内仓储重要需求来源，随着更多 市场陆续打开，出口增长势头不减；而国内 消费增长、产品更新迭代，消费者对物流配 送要求更加严苛，物流行业升级潜力愈发为 各方关注看好。政府已出台多项政策及规范， 并将物流列入新基建领域，支持相关投资与 建设，同时以此促进欠发达地区发展。

通过 降低物流成本、为关注消费的中小企业创造 经济活动等方式缩小城乡差距。 新物流设施的铺设将采用明确的自上而下的 方式，且拥有长期愿景，包括在2025年之前 建成150个先进物流枢纽、根据农产品产出需 要建立30个全国性和70个区域性冷链物流基 地等，同时与农业等其他经济部门相协调， 满足更广阔的国家战略需求。

物流枢纽、主 干线路、区域配送中心和最终配送节点等功 能均得到明确。 在过去五年，诸多不同类型的投资者纷纷入 局物流地产行业。在市场整合之前，参与者 的数量还会进一步增加。最终的市场领先者 将会采用由地产科技支持的自动化设备，在 降低成本、提升效率之余，秉持可持续性标 准。他们还将建立广泛的设施网络及次级物 业，为全国领先的零售商、第三方物流及电 商平台提供一站式解决方案。 中国拥有14亿人口，约8,000万平方米的甲级 物流设施，即人均拥有0.06平方米；而日本 人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国0.8平 方米，澳大利亚1.3平方米，按此推算，中国 未来仍存在广阔的增容空间。冷链业也面临 相似的供应不足的问题，中国城市人均冷库 体积约为0.152立方米，而美国则达到0.571 立方米，印度为0.312立方米。

大北京地区

廊坊城市版块

廊坊非保税高标仓存量相较区域内的京津两城明显偏小，整体存量约为 183万平方米。2021年廊坊迎来了多个项目的集中入市，市场存量翻番。 传统的高标仓分布多位于广阳、安次等京津高速沿线。随着大兴国际机 场落成及交通组织完善，成熟的物流开发商亦在固安等临近机场的区县 建立了高标仓项目。 截至2020年底，廊坊市公路路网密度达到179公里/百平方公里，居河北 省内第一位。基本建成了全面对接京津的交通能力。在京津冀协同发展 上升为国家战略后，廊坊顺应成为了承接非首都功能产业转移的排头。 除了作为辐射京津冀的商贸物流中转集散中心外，廊坊本身的家具、建 材等产业集聚发展亦会给本地仓储市场带来新增的租赁需求。

北京城市版块

作为一个超级消费市场，北京本身城市体量非常大、消费力十足，同时在物流 流转环节还兼顾了集散中心的功能。北京约有90%的物流仓储项目位于顺义、 通州及大兴区；在区域性物流中心疏解的同时，未来将持续在这些区域优化布 局，形成重点物流枢纽节点。 根据《北京市十四五规划和2035年远景目标纲要》规划，未来将在在大兴国际 机场周边、北三县、天津武清、河北涿州等区域设立大型物流集散区，布局多 个“组团式”的现代化仓储物流基地。加快布局西北（昌平南口）和西南（房 山窦店）两大智能化物流基地。发展智能化立体仓、云仓等新型绿色仓储设施。 随着工业物流市场日益受到长期资本关注以及可供投资机会有限，开发商亦在 通过收并购扩张规模，以期获得更优的投资机会。

天津城市版块

天津非保税高标仓存量约为483万平方米，市场存量为华北地 区最高。天津在2019-2021迎来了大体量的项目入市，市场供 需格局较为平衡。高标仓存量多分布于武清、北辰、东丽及滨 海新区等在京津双城连线上的区域。近年来政府收紧了物流用 地的出让，并在《天津市物流业空间布局规划（2019-2035 年）》中规划了7大国际物流园区及10个区域型物流园区，以 期提高物流设施的资源集约利用率。 天津高标仓租户主要以电商及制造业租户为主。城市整体产业 来看，在生物医药、it硬件及石油化工等领域都有较好的基础， 未来在规模扩张发展的过程中会产生可观的租赁需求。

大上海地区

南通城市版块

南通非保税高标仓市场存量约为80万平方米，主要分布于崇川及海门区G15 高速周边。作为苏北区域通往苏州、上海的门户，随着交通网络的不断完善， 南通正日益融入大上海区域。 高端纺织、船舶海工及电子信息是南通的三大支柱产业；智能装备、新材料 以及新能源汽车则为三大重点发力的新兴产业。目前南通市场高标仓租户仍 以纺织企业为主。相比苏州、无锡等苏南区域，相对较低的土地开发强度有 望吸引重特大项目落地。此外，受益于与苏南及上海交通网络的不断完善， 多家冷链服务供应商近年来也在南通布局冷链仓储，服务长三角地区。

苏州城市版块

苏州整体非保税高标仓市场存量达到685万平方米，规模为全国之最，占到全 国高标仓存量的近十分之一。除市区外，昆山、太仓及常熟等区域亦形成了 较具规模的市场。这些卫星城市地理位置大多与上海接壤，完善的基础设施 以及配送网络使得以上三个县级城市承接了上海及苏州的外溢需求，同时本 土的产业发展也不断推升了城市的仓储市场增长。 昆山市场在2015-2017年迎来了大量供应，电商及零售连锁企业构成了租户主 体。2021年以244万平方米的市场存量位居大苏州区域之最。

地处京沪铁路 及G2高速要道，昆山与上海融合度不断提升，即使租金成本在十年内录得翻 倍，与上海紧密连接令昆山成为配送上海的最佳选择。 苏州、常熟市场则更多服务于本地制造业。常熟在未来两年预计仍将有150万 平方米的供应入市，为区域内未来主要的增长点。同时亦有部分开发商开始 布局更为北方的张家港区域。 太仓高标仓市场目前则主要分布于港区。

湖州城市版块

湖州非保税高标仓市场规模显著小于大上海区域内的其他城 市，2021年市场存量为30万平方米。境内高标仓主要分布于 织里及德清两个子市场。 与嘉兴相似，湖州市场横跨大上海及大杭州两个区域：织里 子市场通过G50与苏州、上海相连接，德清子市场则主要接 收来自杭州北部的外溢需求。部分开发商亦在织里以东的南 浔布局，未来随着湖杭高速的开通，将大大加强湖州东部与 杭州的联系，在南北向串联起湖州主要的高标仓市场。

大杭州地区

宁波城市版块

宁波非保税高标仓主要集中于北仑、余姚及慈溪，整体高标仓 存量约为198万平方米。北仑服务于海运港口需求，余姚、慈 溪则通过G92高速串联。此外，宁波前湾新区（杭州湾新区） 作为上海、杭州、宁波三个城市的几何中心，是区域理想的分 拨中心、中转站。 宁波租户构成以快递快运、第三方物流为主。传统产业以纺织 及厨卫家电等传统制造业为主，对高标仓需求相对有限；高端 装备、新材料以及汽车研发及生产制造则为近年来增长迅猛的 行业。随着吉利、上汽大众等多个车企在宁波投产，宁波规模 以上汽车制造企业产值占到了浙江全省的约48%，推升了当地 高标仓的租赁需求。

杭州城市版块

杭州非保税高标仓市场整体存量约为279万平方米；主要分布于新设 立的钱塘区，包含大江东、下沙等子市场。政策引导对市场供需影响 显著：一方面，杭州在人才引进竞争中受益良多，人口规模支撑仓储 市场发展。另一方面，杭州仓储业因政策趋紧，仓储物流用地供应逐 年减少，而仓储需求受价格等因素影响逐渐减少。 电子商务做为杭州经济发展的支柱产业，其对物流业的推动作用不言 而喻。受其推动，杭州仓储需求外溢至临近的湖州、嘉兴及绍兴等城 市。电商及第三方物流、快递快运企业为杭州高标仓市场主要租户； 近年来，电商企业在杭州逐步开始自主建立仓库，以求提升自身对成 本支出的掌控，同时亦可对外出租满足自身仓储需求外的租赁单元。

绍兴城市版块

绍兴整体非保税高标仓体量小于大杭州区域内的其他城市，整体高标仓存量约为83 万平方米。项目主要集中在城市北部沿G92高速走廊，部分位于嘉绍大桥周边，通 过大桥向北与海宁尖山相接。鉴于城市北部物流用地出让有限，如今开发商亦会选 择在南部的诸暨开发建设物流仓储。东久新宜即选择在诸暨投资建设约40万平方米 物流仓储，项目目前还在施工过程中。 长三角是中国汽车整车及零部件产业的主要分布区，绍兴亦拥有整车生产及研发的 产业布局。完备的上下游企业及新能源车企的落地生产为本地的物流仓储市场带来 了新增租赁需求。

大湾区（内地）

珠中江城市板块

珠中江城市板块高标仓市场规模显著小于其它两城市板块。截至2021 年年末， 其总存量仅为76万平方米。鉴于当前珠海经济发展仍以旅游业为主导，中山、 江门第二产业又以传统制造业居多，因此当地制造业企业对高标仓需求相对有 限。在此背景下，目前珠中江城市板块高标仓市场租赁需求主要来自于第三方 物流及电商企业。 作为珠江口西岸都市圈最重要的组成部分，珠中江城市板块在2021年下半年物 流资产投资需求和活动有所回升，市场录得多宗物流资产成交。投资者对该区 域的青睐，主要一方面受到大湾区巨大的发展潜力影响；另一方面，亦得益于 该地区未来通过资产增值可带来的较高回报的稀有投资机会。

广佛肇城市版块

广佛肇城市板块高标仓总存量达455万平方米，占大湾区总存量的51.4%。过去20 年中，广州、佛 山两城市依托其高度发达的交通网和领先的制造业发展水平，成为中国最成熟的物流中心，并为广 东乃至华南地区有优质仓储租赁需求的企业所青睐。2021 年，这一趋势仍在延续，同时两市场还 为周边城市（如肇庆）带来部分外溢需求，进而推动广佛肇城市板块的形成。 2021 年，广州仍是该城市板块的核心城市和主要需求增长点。得益于本地传统的纺织服装等优势 制造业发展，广州持续吸引更多零售商在本地设立供应链中心，赋能本地供应商的长足发展，也为 广佛肇城市板块物流市场注入可观的新增需求。而另一方面，肇庆亦承接了板块内城市的外溢需求， 吸引着国内一些开发商兼投资者角色的企业来进行物流业务拓展及项目收购。

深莞惠城市版块

深莞惠城市板块高标仓总存量达354万平方米，约为区域总存量的40%。与广佛肇 城市板块不同，由于W1 类土地供应稀缺，该城市板块中一线城市深圳的高标仓存 量相对有限。而同时，当地宏观经济基本面保持强势增长、人口规模持续扩大— —2020 年深圳GDP 增速为3.1%，系一线城市中最高；2010 至2020 年全市人口 复合年均增长率达5.4%，居大湾区之首。

在此背景下，企业对优质仓储设施租赁 需求不断增加。鉴于深圳现有存量难以满足租赁需求的增长，期内东莞、惠州持 续承接源自深圳的外溢需求，特别是生鲜电商和大型第三方物流企业的需求。 此外，高新制造业持续赋能东莞市场租赁需求增长。受益于2021年租户和投资者 的强劲租赁和投资意愿，租金和资本价值增长均位居大湾区城市首位。几近满租 的出租水平及来自投资者的持续追捧使得东莞物流资产收益率普遍走低，预计这 一趋势将持续到 2022 年。

廊坊

政策及市场趋势

非首都功能疏解机遇 北京新增物流用地及项目稀少，但是需求可观。廊坊可抓住京 津冀协同发展和北京非首都功能疏解的重大机遇，立足服务京 津和雄安新区 。廊坊对外交通网络健全，拥有连接京津冀的 多条成网高速公路、铁路，更是坐拥北京大兴机场。 物流产业城市布局 在北三县优先发展快递、城市共同配送等，构筑服务北京城市 副中心的半小时物流配送带；中部地区发挥大兴国际机场优势， 优先发展航空物流产业链，打造现代商贸物流重要增长极；南 部地区依托现代定制家具、板材、新型环保建材等产业基础， 加快电商平台和供应链物流发展，建设专业物流发展带。

电子商务及新兴业态培育 作为廊坊积极培育的产业，在近年来不断加码相关配套设施建 设，廊坊市鼓励有产业基础和电子商务潜力地区建设商品交易、 物流快递等多维合一的产业集群。推进新兴技术的推广应用， 培育一批具有全球采购、配送能力的供应链服务商。落实国家 网络平台道路货运有关规定，积极推动网络平台道路货运发展。 发展标准化冷链物流，打造环首都一小时鲜活农产品物流圈

供应、吸纳及空置率 —— 2021

2021年廊坊高标仓市场供应超过百万平方米，供应水平位居 全国前列，较原有存量翻升一倍有余。地域分布来看，大量新 增供应位于安次、固安、高新区等廊坊传统高标仓聚集区。而 新增供应中约六成来自易商红木及东久新宜两个开发商。 廊坊市场在2020年之前，由于整体存量较小，市场处于供不 应求的状态而长期满租。

随着北京“疏解非首都功能”计划的 提出，廊坊高标仓市场迎来了重要机遇。2021年，随着市场 上大体量新增项目的入市，市场空置水平达到新高。 截至2021年第四季度，廊坊市非保税高标仓市场空置率约为 63%，市场短期内面临着一定程度的去化压力。廊坊非保税 市场主要租户来自零售电商、快递快运及第三方物流公司。另 外诸如万国数据等数据中心服务企业也在廊坊长期租赁了高标 仓储

苏州

政策及市场趋势

打造现代物流枢纽城市 支持太仓港构建商贸物流一体化创新服务体系。支持常熟加快 建设长三角时尚供应链枢纽，打造商贸服务型国家物流枢纽承 载城市。支持张家港建设国家供应链创新应用示范城市。 完善现代商贸流通体系 持续推进城市绿色货运配送发展，统筹规划建设城市货运配送 节点网络，引导和鼓励城市货运配送组织模式创新。引导大型 连锁物流配送基地数字化转型升级，提升第三方配送和共同配 送效率。 投资市场趋向活跃 受疫情冲击及经济放缓影响，传统商办地产投资在近年来步调 放缓，与之相对应的物流及工业地产在近年来受到越来越多投 资者关注。随着一线城市物流地产资本化率的下探，苏州作为 环沪最重要的物流市场，需求增长确定性高，其物流资产未来 有望更多地出现在物流仓储组合中。

供应、吸纳及空置率 —— 2021

2021年苏州城市板块全年供应超百万平方米。其中，张家港 及昆山供应在15万平方米左右，其余子市场供应水平相当， 在25-27万平方米之间。其中苏州城区供应主要位于相城、吴 江及高新区；太仓供应主要位于浏河、太仓港；常熟供应则主 要位于支塘区域。 苏州城区由于供应相对较大，需求同步旺盛，全年共计吸纳面 积约46万平方米，领先各子市场。吸纳主要来自城市配送、 工业制造及第三方物流的旺盛需求。 空置率方面，苏州城区及昆山子市场在2020-2021年皆稳定 在5%左右。品牌方直接大面积定制及租赁活跃。在工业园区， 包括阿迪达斯、欧莱雅等在内的多家大型企业皆有10万平方 米及及以上的大体量定制仓库。

嘉兴

政策及市场趋势 

嘉兴机场改造 嘉兴引入圆通，将改造原有空军机场，未来机场将“客货并举， 以货为主”。从货运方面看，皮革、羊毛衫以及快速发展的电 子信息产业都将是航空运输的重要货源，同时嘉兴具有长三角 地区得天独厚的区位优势。

建设与沪杭苏甬四方联动的枢纽城市 对接上海大都市圈，共建平湖金山产城融合发展区、张江长三 角科技城平湖园、上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区。融入 杭州都市圈，深化杭嘉一体化发展，加强海宁、桐乡融杭板块 协同，联动打造新的增长极。推进嘉苏一体化发展，加强秀洲 区与苏州吴江区、中新嘉善现代产业园与苏州新加坡工业园的 深度合作，强化电子信息、生物医药等产业链共建。建设甬嘉 一体化协同合作区，做大做强港口物流、临港产业等海洋经济。 推动嘉湖一体化发展，协同共建乌镇练市一体化先行启动区， 加速浙北嘉湖板块崛起。

推进保税市场发展 发挥长三角创新投资集团等作用，支持优质项目落户嘉善。支 持嘉兴综合保税区与上海外高桥综合保税区等合作，推动保税 仓储物流、保税加工制造等发展。

供应、吸纳及空置率 —— 2021

2021年嘉兴非保税高标仓市场新增约64.5万平方米供应，供 应水平较2020年高峰已经呈现平缓趋势。地区分布来看， 2021年新交付高标仓多位于城市南部的海盐、海宁、尖山等 子市场。 近年来嘉兴高标仓市场放量致使多层仓库租金承压显著，单层 或首层仓库租赁更受市场青睐。针对楼库的出租业主往往愿意 以更高的折扣吸引租户入驻。截至2021年第四季度，嘉兴市 空置率约为23%。嘉兴高标仓市场租户主要来自电商及制造 业区域配送中心，以及上海及杭州的部分外溢需求。

随着新增 供应放缓及来自生产及生活物流需求的增加，嘉兴空置率水平 有望逐步下探。 食品加工作为嘉兴的重要产业之一，拥有包含荷美尔及玛氏食 品在内的多家食品制造商在嘉兴设厂。除高标仓外，市场对于 冷库的租赁需求维持旺盛，嘉兴冷库去化水平优于大多数长三 角区域的其他城市。

为保持生产环节的竞争力和技术领先，制造业被视为中 国长期经济策略的关键部门。部分低附加值产业已被转 移至西部省份或其他国家，东部省份则专注先进制造业 及与医药医疗设备、新能源汽车、可再生能源等产业研 发结合的新经济领域，目标不仅限于自给自足，还将帮 助建立新经济产业标准。 2020年中国制造业增加值占GDP的26.2%，相比十年 前下降5.4个百分点（主要由于服务业占比上升迅猛）， 但水平仍远高于美国（10.9%，2019年）和英国 （8.6%，2020年）等大型经济体， 略高于亚洲邻国日 本（20.3%，2019年）和韩国（24.8%，2020年）。

工业用地

制造业仍是中国经济、商业、劳动力的支柱，其在 2020及2021年对GDP贡献率分别达43.3%及38.4%， 为近五年较高水平。在贸易摩擦、 债务危机及供给侧 改革背景下，工业用地出让保持韧性表现。在2014至 2017年间，一度下滑至每年60至70万亩，但此后回 升至2018-2021年的每年80至90万亩。土地成交价 格也在2021年达到每亩30.7万元的历史新高，相比十 年前上涨近50%。价格上涨大部分归因于用地容积率 同期从1.07上涨到1.58。2021年工业用地可建面积总 量达到8.98亿平方米，平均楼面价保持相对稳定，达 到每平方米人民币291元。

大部分工业土地出让仍集中在长三角及渤海地区，包 括南通、苏州、嘉兴、宁波及北方的唐山、青岛、天 津等城市。大湾区拍出地块较少，但较高的容积率 — — 广州（3.3）、惠州（2.7）及佛山（3.1），意味 着按建筑面积排名，大湾区一些城市仍旧排进成交额 前十，土地成交单价也相对高于其他地区。 开发商和建造商在工厂设立的选址上有多种考量。土 地价格是其中最显著的成本，同时劳动力储备、基础 设施、租金及当地监管都是重要的考虑因素。

投资门槛

深圳居于工业用地租金榜首，龙华区达到人民币每平 方米每月65-70元，而东部的坪山区则折半达到人民 币每平方米每月30-35元。其他一线城市紧随其后， 上海及北京最高价分为达到人民币每平方米每月55和 50元。租金较低区域则出现在这些城市以外的主要经 济聚集区，如南通海安及如东的经济技术开发区，租 金可达人民币每平方米每月10-15元，或武汉新洲及 成都金堂，租金可低至人民币每平方米每月15-20元 之间。 工资水平由不同产业和所需技能而定，但最低工资水 平也存在巨大地区差距。

2021年底，上海最低月工资 标标准为人民币2,590元，而在安徽则为人民币1,650 元。 政府对工业用地监管趋严，包括更为严格的环评标准 或碳排放限制，或要求产业集群升级。过去几年监管 对最低缴税及投资门槛有明晰的规定，一般与设施规 模、与城市群核心距离及经济水平相关。该举措在增 加税收的同时迫使一些低附加值产业迁出，为产值更 高的企业让出空间。一线城市更为中心的区位，要求 投资强度可达每亩1,500万元人民币，同时每亩税收 超过人民币200万元。

物流基金募集

目前市场上有多只面向中国房地产市场的基 金完成或正在募集。远洋地产、东久新宜、 普洛斯、易商红木等都在积极募集投资物流 资产的基金，持续加码这一不断快速发展的 板块。及时同为物流资产，不同基金的投资 策略也各不相同，针对不同的项目位置、资 产品质及所处开发阶段，投资策略分为核心、 次核心及机会型等。

投资成交

在投资者积极追捧下，物流仓储成交额自2015 年以来连续大幅上升。近年成交趋势主要体现 在如下几点： 于物流资产单项资产标的较小，为实现规 模化，提高收购效率，物流资产成交多为资 产包成交； 随着物流市场格局不断成熟，更多的投资者 选择与一些已有一定规模的物流平台合作； 一线城市可选择项目有限，资产价值高，投 资者愈加关注一线城市周边且交通便捷的项 目；玩家更多元化。过去物流领域主要由境外资 本主导，近期市场上出现一些境内投资者和 开发商进入或扩大在该领域的布局； 资本回报率不断受压，一线城市及次一线城 市高标仓收益率已降至5%以下； 房地产投资信托基金的成功推出将会为整个 物流市场带来更多的流动性。

资本回报率

在中国和世界范围内，资本持续追逐房地产热度 不减，也给所有资产类别的收益率带来压力，而 物流却展现其较为丰厚的投资回报之余，同时迎 来第三方物流、电商和零售租户的上升需求，因 而备受青睐。资产价格攀升，收益率相较十年之 前已减半，一线城市利率徘徊在4.5-5.5%之间， 正逐步趋向与市中心甲级写字楼相当的水平。在 这样的背景下，投资思考的问题是，回报率还会 再低多少？一线城市的供需错配是否仍将持续？ 而当业主为了达到内部收益率目标而提高租金时， 被周边城市低租金所吸引的租户是否会退缩？

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）