首都北京要搬迁到哪里 北京市搬迁名单

2022年3月11日，全国“两会”就正式胜利闭幕了，新的一年工作才算真正要启动了，尤其是对于首都北京来说，更是如此。

北京的2022年，最值得关注的就是两个方面：

第一，在2022年政府工作报告中提到的“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的背景下，北京会不会调整“认房又认贷”的楼市政策。

如果北京在“两会”后也实施“认房不认贷”，那就意味着北京“改善购房”的首付比例将会从80%下降到40%。

这对北京楼市目前“滞销”的“中大户型”项目将起到非常好的市场促进作用，也起到了“支持合理住房需求”的目的。

第二，随着“新型城镇化”的全面展开，北京2022年的“腾退计划”究竟有什么大变化，哪些城市居民将会得到“退租和拆迁”的机会，会对北京楼市有什么影响。

今天这篇文章，我们结合“2022年北京各区政府工作报告”和官方已经公布的部分信息，来重点分析一下北京2022年的腾退计划。

第一，北京东西城2022年“退租2200户”，四大街区已经被官宣，预计两会后陆续启动。

根据北京市《2021年国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划的报告》，东西城2022年的退租户数确定在2200户，如果按照45%的“退租率预估”，退租范围涉及的户数可能在5000户左右。

意思就是：退租范围可能涉及5000户以上，成功退租2200户。

其中有“四个街区”已经被东西城两区的政府工作报告所提及：观音寺片区、什刹海片区、天桥北片区及国子监片区。

剩余的其他片区能不能今年退租，目前没有被官方提及。

第二，朝阳区“完成平房乡、东风乡”的拆迁腾退，启动“东三乡”的统筹规划。

根据北京市的规划，五环周边称之为“一绿地区”，六环周边则称之为“二绿地区”，这个“一绿”和“二绿”之间存在大量的“城中村”。

根据北京的规划设想，这些“城中村”可能都将陆续“城镇化”。

朝阳区作为“一绿”和“二绿”之间拥有大量“城中村”的区域，城镇化潜力和规模巨大。

根据朝阳区2022年政府工作报告，要完成“平房乡和东风乡”的拆迁腾退，这两个东五环的“城中村”将会彻底得到解决。

此外还提到了“东三乡”的统筹规划，东三乡主要就是“崔各庄乡、金盏乡、孙河乡”，这三个乡都处于“二绿地区”。

东三乡如果能够快速“城镇化”，对这三个地区的房价会有很大的“支撑作用”，目前的崔各庄板块、金盏板块和孙河板块，不管是配套，还是城市界面，实在太烂了。

可以说，房价有所“透支”。

第三，大兴“腾退8个村”，马驹桥也要腾退“8个村”，南城大规模城镇化启动了。

北京的南城之所以发展的“慢”，原因非常简单，那就是“城中村”太多，腾退拆迁太慢，很多地方就是农村，城镇化率太低。

整个南城就是一个“大型城乡结合部”，完全没有“全球城市城市”的感觉。

所以南城要想发展，关键就是要加快“城中村”腾退，实施大规模的城镇化建设，打造顶级城市界面。

2022年的南城腾退主要集中在两个片区：一个是“大兴新城西片区”和“海子角棚改”，实现首都医科大学的搬迁开工，可能会有8个村要实现“城镇化腾退”。

另外一个片区就是“马驹桥智造基地”，也有8个村要腾退，主要是为了“小米汽车工厂”的落地，8个村要按照5个标段实施“腾退”。

南城的城镇化一定会给南城带来翻天覆地的变化，非常简单，城中村腾退，可以带来产业项目，带来学校和医院，带来地铁。

所以“城中村”腾退的片区，将来的发展都不会差，房价也有进一步提升的空间。

第四，海淀区的“三山五园历史文化景区”实施大腾退，四大地区名单“上榜”。

根据海淀区2022年政府工作报告，海淀区今年要“统筹推进福缘门、挂甲屯、大有庄、骚子营等地区腾退改造”。

以上四大地区的“集体建设用地上的平房居民”将被腾退然后搬迁到海淀西北旺地区，海淀“三山五园历史文化景区”将会全面实现城镇化了，行政辖区内城中村全部腾退。

那对于这个地区的二手房房价来说，恐怕还是一个利好，海淀“三山五园历史文化景区”将会称为北京最顶级的“豪宅区”。

清华北大“环绕”，皇家公园“密布”，教育资源“优越”，高科技码农“集中”，这样的地方房价破20万/平米都很轻松。

第五，昌平的重点发展逐渐北移，高教园和朱辛庄成为重点。

昌平最好的地区就是“回天地区”，可惜已经发展饱和，未来的重点逐渐向北，“高教园”和“朱辛庄”逐渐成为重点。

根据规划，昌平回天地区已经“开始疏解人口”了，同时严控居住用地供应，发展空间非常有限了。

昌平的下一步重点就是“朱辛庄”和“高教园”，这两个地方有可能将会大规模“腾退”，实现城镇化。

2022年昌平政府工作报告就提出“推进西沙屯和满井西、小沙河等棚改项目”，这几个棚改项目都在“高教园”。

所以如果你觉得“回天地区”房价高，不凡可以考虑向北转移，进入“朱辛庄”，甚至是“高教园”，未来也有空间。

第六，房山2022年最大的发展是“大学城东拓区拆迁”，也就意味着房山大学城要“持续做大”。

从用地属性上看，良乡大学城东拓区未来将引入“北京第六实验学校或人大附”，同时还有居住用地和大学行政办公用地。

目前区域内的“武警总医院”已经改成“解放军总医院第三医学中心”，所以良乡大学城的房价有望上台阶啊。

除此之外，就是丰台和顺义了，丰台今年将启动“河西地区棚改规划编制”，但今年东迁的可能性不大。顺义今年没有大动作。

综上所述，2022年北京的腾退量其实并不小，新的城市总体规划落地已经到了非常关键的未来五年，很多项目和重点规划都需要落地。

比如东西城核心区的“中轴路申遗”，朝阳的第四使馆区，海淀的“三山五园”地区，大兴的生物医药基地，亦庄的马驹桥智造等等。

这些重点地区的规划落地，腾退改造，不仅可以带来区域城市界面的重大变化，同时可以带来城市顶级配套，从而带动房价提升。

当然，从某种意义上也带动了城市人口的外溢和郊区化。

但最有参考价值，依然是北京大腾退对北京区域房价的引导，谁先发展，谁就有首先腾飞的机会。

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