《泰州市市区房屋征收重置价格和装饰装潢及附属物补偿标准》解读

《泰州市市区房屋征收重置价格和装饰装潢及附属物补偿标准》解读

为更好地维护被征收人的征收补偿利益，推进征收工作的顺利开展，市政府对制定出台于2014年的《泰州市市区房屋征收重置价格和装饰装潢补偿标准》（以下简称《标准》）进行了全面修订并重新公布，现将有关政策解读如下：

一、《标准》的修订背景

近几年，建筑材料和人工成本不断上涨，新型建筑材料和装饰装潢材料层出不穷，制定出台于2014年的原《标准》已不符合目前的市场行情，影响了被征收人的征收补偿利益，在征收实务中的反响很大，阻碍了征收工作的顺利开展。

二、修订过程

抽调具有丰富征收评估实务经验的省、市房地产评估专家、资产评估专家、建筑工程师、造价师等组成专家修订小组，开展市场调研、资料收集、市场询价、数据测算，借助第三方专业力量（土建工程、装修、造价、苗木），共同努力，取得初步成果，经各方座谈、听证、论证、修改、完善，形成送审稿。

三、《标准》修订的主要内容

本次修订主要包括三个方面：房屋征收重置价格标准、装饰装潢及附属物补偿参考价格、房屋建筑等级标准、评估修正因素及调整系数。

1.房屋征收重置价格标准。

（1）调整依据：根据市住建局定期发布的《泰州工程造价管理》、江苏工程造价信息网、江苏省统计局官网公布的价格指数，对原房屋重置价格标准进行调整（将2014年标准按价格指数调整换算成2021的价格标准）。

（2）实例测试：通过各种方式搜集造价实例，并作层（檐）高、跨度、跨数、材料、人工等标准化调整测算出标准房屋的建安造价，根据《房地产估价规范》规定的估价模型考虑相关前期成本、管理费用、销售税费、建造期所增加资金成本（利息）等，测算出实例的市场重置价格。

（3）与周边城市如南通、盐城征收评估重置价格标准进行横向对比，综合考虑后提出修订重置价格标准。

2.装饰装潢及附属物补偿参考价格。

（1）由造价师按定额测算后下浮，结合装潢公司询价，全面调整装饰装潢及附属物补偿参考价格，重点修订地面、墙面、吊顶、厨卫类项目价格；

（2）对征收实务中矛盾较大，不符合市场价格规律的项目予以重点论证并调整，如围墙、道路等；

（3）对征收实务中应用很少的项目予以删除或合并，如釉面砖等；

（4）增加原标准中未涉及，但实际应用较多的项目，如砼灶台等；

（5）针对原标准中规定了相应规格但实际现场无法核实的项目，在修订时作了调整或规格删除，如复合地板厚度等。

3.房屋建筑等级设定标准、评估修正因素及调整系数。

（1）优化房屋建筑等级设定标准：a.以结构分等级，删除装饰装潢及附属设施对等级认定的影响；b.为避免同结构不同等级间价格倒挂的情形出现，本次修订中将同结构不同等级层（檐）高调整为一致；c.结合征收评估实际，新增全钢三级和简易钢棚两个房屋等级；

（2）增加单层工业及仓储用房的跨度、跨数、借（缺）墙调整系数，使评估值与市场价格接轨；

（3）对檐/层高系数进一步细化，将除钢结构外的其他结构层（檐）高调整为每增减0.1米，增减1%，使评估更加合理，更具操作性。