贵阳真实的房价（2020

导语：

上周我们写到《2020年贵阳商品房总计成交97069套》一文，其中提到2020年贵阳商品房成交数量（特指新房），不到10万套。

而贵阳的住宅保有量估算在104.97万套左右。

（想了解这个数字来源的朋友可翻阅前文《贵阳，到底有多少房子？》）

如同买车一样，所有的住房，当到达个人手中的时候，都变成了二手房。

有房人一定为自己设想过有这样的后路：

假设有一天着急用钱，自己实在走投无路的时候，还可以选择卖房。

房产，除了居住这样实用功能之外，还可以落户上学，更具有天然的流通性和金融属性，可以卖出（大部分情况下还比买入价高），就算不卖，抵押给银行也能获得贷款。

不过，贵阳的二手房确实低迷。

前不久想查询贵阳的二手房成交数据，只找到2020年8月的，大家做个参考：

（数据来自CREIS中指二手版数据：2020年8月月报）

根据CREIS中指二手版数据统计，2020年8月贵阳市二手住宅总体共成交938套，2020年1-8月，贵阳市二手住宅成交面积为62万㎡，同比下降43.1%。

把2019年8月到2020年8月的13个月全部的二手房成交数据加起来，总数在11365套，可以推算出贵阳最近一年的二手房成交量约在1万出头。

相比去年全年新房成交97069套，二手房一年差不多就是新房成交量的十分之一。

来看下成交均价：

（数据来自CREIS中指二手版数据：2020年8月月报）

从数据上看，贵阳的二手房成交均价在9300~9800之间，而对比新房城市均价10550元/㎡来看，两者相差1000元/㎡左右的差价。

这样的数字，也符合全国城市新房与二手房的常规差价（10%左右）。

从去年1月疫情前，到如今，刚好一年过去，全国重点城市的二手房市场有何变化？来看下图：

（原始数据来自贝壳找房，数据收集来自贵阳楼市情报监测）

我们选取了今年1月与去年1月、今年1月与去年10月两个时间段作为对比，将挂牌量均上涨的城市标记为绿色，挂牌量均下降的城市标记为红色。

二手房越卖越少的三个城市：北京、上海、深圳，凑巧的是这也是全国最强的三个城市。

（第四个是郑州，二手房挂牌量也有小幅的下跌）

细细想来也不无道理：2020年以来，北上深开启了所谓新一轮的【行情】，上海、深圳的二手房市场堪称“一天一个价”。

（上海市去年12月成交3.9万套二手房，真不可思议）

1月21日，上海才出台“沪十条”，打击“假离婚”（住房套数按离异前家庭总套数计算），随后又要求对法拍房竞拍人的“本地购房资格”（法拍房限购）。

为逃避深圳调控政策，还有“婚票”一说；如今深圳连续两次打补丁，堵的是“假结婚”买房。

（1月19日还在找“深圳婚票”，1月21日就“用不了”了）

不是所有城市都是北上深，对比其他全国大部分城市，一片“绿油油”。

从去年1月到今年1月，二手房挂牌量翻倍或接近翻倍的城市有宁波、武汉、南宁、兰州、银川。超过50%涨幅的有西安、沈阳、哈尔滨、长沙、昆明、石家庄、呼和浩特。

贵阳的挂牌量上升幅度40%多，这个幅度在全国城市中不算大，不过也非常明显了。

具体来看贵阳350个二手房小区最近的成交价情况：

注意：

1、下表已经剔除特殊成交房源（带花园等特殊楼层）；

2、部分项目如蓝光天娇城等项目以赠送后面积计算单价，上表按照建筑面积单价计算；

3、注意：成交价/成交情况来自贝壳，仅能代表单个平台的成交情况，不代表该小区在其他平台/没有通过中介成交的情况；挂牌价格综合贝壳、安居客。

可以发现，绝大部分项目成交价与挂牌价之间都有一些差异，另外，你要我告诉你xxx到底多少钱，这个真的没法说。

当然，也会发现部分小区，挂牌价和成交价在5%以内，其实房东并没有“狮子大开口”。

当然很多小伙伴也会说——如果我想卖房，那我是不是按照之前的成交价对比着报价就ok？

理论上如此。

但买卖需要缘分。

都说“内卷”。

二手房小区不仅要跟新房竞争，还要跟隔壁的二手房小区竞争，还要跟小区内部其他买家竞争。

我们来看看这些二手房小区的“竞争”情况：

（再次注意：仅能代表单个平台的成交情况，不代表该小区在其他平台/没有通过中介成交的情况，不排除有重复上架房源的可能，这里只做一个参考。）

无数据代表最近90天内该平台没有成交，在售100多套房源，成交个位数，甚至0，从上架到成交，周期上多达300多天，少则1天。

这也难怪有小伙伴说“我的房子挂了一年还没卖出去”。

想知道贵阳哪些小区二手房成交量最大？

二手房成交套数较高的小区，以花果园、世纪城最为突出。在去年8月、4月的数据中，花果园的二手成交套数都在130套以上，世纪城有80套左右。（这部分数据来自CREIS中指二手版数据）

之前我跟花果园区域的中介朋友聊天，他提到花果园（所有区）每个月平均成交的二手房上百套。

剩下的其他小区，月度成交都在22套以下。前十的还有万科劲嘉金域华府、美的林城时代、中天会展城、万科大都会、中铁逸都国际等等。不过就算排名前十，也就是15套~22套之间的水平而已。（这里引用的是克而瑞8月二手房成交月报中的数据）

这也可以说明绝大多数小区的一个月内的二手房买卖实际情况是0。

前面我们提到，二手房房价与新房价格有10%左右的价差，并不是贵阳人人傻钱多，而是买卖二手房确实有一定的难度：

1、耗费精力

买一手房，开房商全部帮忙搞定手续，交首付、办贷款一条龙服务；

买二手房，价格不一定透明，一套一套房子看，耗费精力，同时难搞的房东、不合心意的装修都能成为交易失败的理由。（天上不会掉馅饼，二手房省下来的钱，实际上是你自己为买二手房付出的时间精力）

2、买卖渠道

买一手房，可以通过中介、朋友介绍、房开商广告；

买二手房，了解的房源情况有限，就算去到中介门店看房，也很大程度上会被吸引到买新房上去。

3、首付

新房房价贵，二手房房价便宜。

但是买新房，很多开房商有一定的首付分期、返现活动，实际首付不高；

二手房需要另外中介费，契税（新房是办房产证的时候交契税，两者其实一样）、个税等，杂七杂八的费用“看上去”很高。

4、心理作用

就是内心不能接受、不喜欢“二手”。

不是说新房不好，而是到最后，你我的房子都会变成二手房，这才是贵阳真实的房价。