一声惊雷！官宣“拆迁”正式取消！南京...

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政策就是风向，这次轮到了棚改拆迁！

前不久，北京官方发布，“拆迁”将退出历史舞台，以“搬迁”代替，同时房屋拆迁许可证制度也被废止。

北京已经走在全国前列，其实在此之前，南京市城乡建设委员会就已经发布《南京市城市更新办法》，其中涉及防止大拆大建的棚改拆迁，后期发布的房票安置政策，更是让一大批“拆二代”梦碎，很多板块房价走势要变...... 

“拆迁”退出历史舞台！拆迁暴富一去不返

3月底，北京市自规委员会公布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），其中拟对征收宅基地房屋的安置方式进行规定，并明确货币补偿标准。

对于补偿标准，《办法》拟规定，北京市按照一户一宅的原则给予补偿，严格控制宅基地面积补偿标准。

一户一宅的宅基地面积补偿控制标准：对认定为1982年（含）之前的宅基地，最高不超过267平方米；对认定为1982年以后的宅基地，最高不超过200平方米，具体宅基地面积补偿控制标准由各区人民政府根据本区实际确定。

为什么北京要对城中村改造补偿“限高”呢？大家普遍认为，一线城市的地价、房价太高，已经高到ZF、开发商补偿不起的地步了，严重影响城市建设发展。

简单来说吧，不是“拆迁”成为历史，而是“拆迁暴发户”成为历史了。

“拆迁”与“搬迁”，一字之差却大不一样。

具体来看，北京要将集体土地上房屋搬迁补偿纳入集体土地征收程序，实现征地与房屋搬迁同步实施，各项补偿方案、标准广泛听取村民的意见。 

从“拆迁”到“搬迁”，其背后的主动权发生了重要变化。拆迁的实施主体是地方政府，而搬迁的实施主体是农民和集体经济组织，真正把各类权益赋予给农民。

大家都知道棚改对于中国来说是非常重要的，特别是棚改实物化安置和货币化安置两种方式造就了一大批“拆二代”，他们为商品房市场特别是3、4线城市的商品房市场提供了非常大的助力。

如今，这一切可能要变了，有房可住却无大钱可赚。

不大规模、成片集中拆除现状建筑！南京开启房票安置

其实在北京之前，南京就已经对“拆迁”官方发文。

2022年9月21日，南京市城乡建设委员会官方发布“关于《南京市城市更新办法》（征求意见稿）公开征求意见的公告”，其中提到了多个重磅消息：

1、城市更新坚持“留改拆”并举；

2、两轮征询物业权利人意见，防止大拆大建；

3、一批支持政策更好服务城市更新项目推进。 

在文件中最令人关注的是：文件提倡分类审慎处置既有建筑，防止大拆大建。

除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，公开征求意见，严格履行报批程序。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模。 

▲图源官网文件

在文件公布之前，就已经有不少主城老旧片区业主希望拆迁，最近的一次提出诉求的就是锁金村片区了。

锁金村位于南京主城东北部，隶属玄武区，西临玄武湖，南依紫金山，大部分小区建设于八十年代的老小区，俗称“老破小”，真正核心区域仅2平方公里左右。

▲锁金村实景图

然而在周边业主提出拆迁的诉求后，南京市玄武区人民政府锁金村街道办事处回复：锁金村街道整体近期没有拆迁计划，后期的老旧城区改造将主要以城市更新的方式进行。

这可能就是未来南京大多数老旧片区的归宿。

在此之后，在应对全新的棚户区改造难题时，几乎南京所有区域均开始实行“房票”安置政策替代原有的货币化、房屋安置等政策，实行该项政策。

在南京各区的拆迁计划中，通过货币安置、社保安置、搬迁安置相结合的安置方式运用的比较多。

由此可以发现，主城板块未来老旧社区大规模拆迁基本已经不复存在。

棚户区改造是2015年以来中国经济增长和房地产市场高速发展的重要推动力量之一。 特别是2016年和2017年，棚改货币化安置是推动160个三四线城市房价大幅上涨的最重要因素。

所以，棚改政策的变化，将极大的影响和改变经济的结构，更重要的是，将影响和改变以160个三四线城市为主要样本的广大中小城市的房价运行轨迹！

从时间上看，三四线城市的销售增速始于2016年年初，主要原因就是2015年底的棚改新武器。

那个时候，经济增速放缓，楼市行情不好，大多数城市的房子处于高库存状态，卖也卖不掉。为了重振楼市，央行宣布参与棚改进程，并研究出了一个武器——PSL（抵押补充贷款）。

PSL就是央行向国开行定向注水，国开行拿到钱后贷款给地方。而地方为了加快老旧小区的棚改进程，直接用货币安置取代了实物安置。

 意思就是，直接给你补贴人民币，让你去买房。原本平静的楼市猛然涌进一大批拿着大把现金的“刚需客户”，市场突然就热了。

2015-2019年，全国房价翻番，货币化催生的楼市乱象历历在目。尤其是三四线城市，因为这波棚改，反败为胜续了命。

2020年是全国性棚改收官之年，而这两年北京、南京等多地的文件又将棚改“踩了两脚”。

棚改凉了，接下来旧改登场！

虽然现在棚改还在继续，但已经不再疯狂，也不再是关注的重心，拆迁致富的时代一去不返，而旧改的时代来了。

棚改被异化，旧改可能更像惠民工程。

2019年6月，国务院常务会议上重点提到了：未来中国改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人、涉及约40亿平的改造规模，同时国家还会加大金融对旧改的支持。 

在“房住不炒”下，旧改其实是最合适的方式，为小区加装电梯，配建停车场和养老服务设备，或者外立面翻新等等措施都是为了更好的生活方式，而且在一定程度上会抑制买房、换房的需求。

南京的老旧多层太多了，而且这样的房子都基本一样：

1、从外表来看：立面陈旧、私搭乱建、线路杂乱；

2、从小区里看：没有电梯、上下水不通、没有景观、非机动车乱停。

这样的老旧社区在南京老城区比比皆是。周边的次新房房价逼近4万/㎡，而这些老社区的房价已趴在2.5万/㎡好多年。在南京，我觉得最出色的旧改之一当属——迈皋桥。

2014年， 迈皋桥老街正式启动综合整治工程，自规划之初，对于迈皋桥的整治就不是千篇一律的。这里定下了一个主基调——民国风。

从路灯到绿植、从街边小店到农贸市场、从周边小区到政府机构，风格完全统一，这是一个完整的社区生态。

住宅▼

农贸市场▼

街边小店▼

休憩凉亭▼

走在这条老街上，你看不到一根悬在头顶仿佛蜘蛛网一般的电线，因为这里全面实施管线下地改造。

除了迈皋桥片区，在鼓楼滨江、老秦淮、城北等多个板块，旧房改造都有了新的进展，比如鼓楼滨江的新河二村项目，危房变为二层小楼，不少业主都十分欣喜。

▲新河二村163-165号改造

我向周边中介工作人员咨询了新河二村小区的成交情况，据了解，自出新以后这里的房源流通速度明显加快，也有不少房主在旧改后提高挂牌价格。

“环境好了、卖相好了、居住舒适度高了，房价自然也就上去了。”

地段优越、配套成熟、当越来越多的客群愿意为产品力买单时，这类“老破小”就有了出路。

未来，城镇旧改的趋势已经愈加明显，“老破小”会迎来新的转机，但如何把握住这一轮机会，可能我们需要像迈皋桥老街这样的旧改方式，这才是真正的利民工程。

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