讲真，江门房价很难再降了...

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开年之后，全国楼市的画风，都发生了不小的转变。‍‍‍‍‍‍

具体到江门，无论网签数据，还是楼盘宣传，都释放出“量价齐升”的信号，氛围突然紧张了起来。

▲楼盘现场‍‍

对于这个局势，不少人认为是一种“造势”和“炒作”，但从客观上来看，江门楼市确实在回暖，而且趋势还挺明显。

尤其是大家关心的房价，不少楼盘已渐渐收回折扣，虽然未来是否上涨还有待观瞻，但理性、公平的说，江门房价确实很难再跌了。

江门楼价上涨？只是“折扣取消”

前几天，房姐发布过 ，幅度在1-5%不等，声势浩荡。

但实际上当你仔细研究就会发现，其中不少海报所谓的“涨价”，只不过是“收回折扣”，甚至还有更直白的：再不买，特价单位就没了。

▲涨价海报

这种现象其实很好理解。

在行情较为冷静、去化不甚理想时，开发商为了跑量去库存，往往会把一些朝向较差、天地楼层的房源，拿出来打折促销。

比如平时1万/平的房子，拿出几套打折至9字头、8字头，甚至更低的折扣，从而吸客上门。

▲楼盘打折广告牌‍‍

不过说到底，这只是一种“广告宣传”，或者一种权宜之计，除了清盘，开发商不可能把所有房源，一直“贴地价”卖，否则卖得越多，亏的就越多。

所以市场行情缓解之时，就会出现铺天盖地的“涨价”海报，这并非真正的涨价，而是折扣的收回、价格理性的回归。

不信的话，看看现在的房价，再看看早两年买房的业主，多数仍在站岗。

库存大幅下降，成交接连上涨‍‍

看到这，也有人会问，既然不是涨价，那会不会跌？

供求关系决定价格，所以要预判未来房价的走向，我们十分有必要先了解一下目前江门商品房的“供求关系”。

据江门住建局统计，2月江门住宅库存约64927套，环比下降7.2%，同比下降16.6%，具体到各区、市，库存都在大幅下降。

▲数据来源：江门住建局‍‍

更重要的是，介于去年土地市场的原因，今年江门楼市纯新盘数量，也肉眼可见的少了。

与之截然不同的是，江门从年后开始，单周成交套数一路猛涨，从单周最低497套涨到1754套，并连续6周单周成交超千套。

▲近期江门住宅单周成交统计‍‍

具体到各盘，2月份全市有7个项目网签量超100套，对比1月份增加了6个，成绩非常喜人。

▲2023年2月江门网签超100套楼盘统计‍‍‍‍‍‍‍‍

由此可见，在供应量降低、成交量上涨的前提之下，江门房价再降低的可能性，真的很小。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

购房政策，也越来越宽松‍‍‍‍

当然，市场的反弹，也与江门宽松的购房政策密切相关。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

江门去年6月实施楼市新政，江门三区取消限购改限售3年，不久后还下调了个人住房贷款首付比例，目前江门首套最低2成首付，二套最低3成。

▲江门新房限售、贷款政策

此外，江门还阶段性取消了首套住房商业性个人住房贷款利率下限，目前江门首套房贷最低3.7%，可以说处于历史最低位。

▲部分银行房贷利率

这些政策的实施，也在一定程度上，刺激了部分购房需求的增长。

了解本轮楼市高潮的逻辑后，我们需要思考两个问题。

其一，这波回暖是真火还是虚火，仅仅是释放了去年压抑的购房需求所呈现的昙花一现？还是有望实现久违的“金三银四”？

其二，在库存、纯新盘、供应量不断减少的情况下，目前房价并未真正上涨，只是合理回归，但未来呢？

▲楼盘现场‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，对于真正有需求的买家来说，趁着现在房贷利率低，房价还在低点，多去售楼部看看房，未免不是一个很好的选择。

毕竟，等到真涨的时候，可能又要悔不当初了。

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