揭秘广州第一豪宅：29万的汇悦台是怎样炼成的？

但从楼市逻辑来看，汇悦台的地头又是整个珠江新城最好的，为啥呢？且听我细细说来。

“城市战争”孙不熟老师之前总结过一个观点 ，他说 珠江新城的房价大致有两个特点，一是越往南越贵，原因是珠江在南边，然后是越往东越贵，因为珠江公园在东边。

这说明啥？孙老师给出的结论是，主导珠江新城楼市定价体系的，不是地铁，不是商场，不是写字楼，不是学区，而是生态资源。

所以从这个逻辑来推演，珠江新城的东南角应该是价格制高点，因为只有东南角才能最大化地享受到珠江和珠江公园两个资源。

汇悦台正好就位于这个东南角，正好也是卖得最贵的，可以说没有辜负这个地段。

这是第一层逻辑，还有第二层逻辑。

汇悦台虽然地处珠江新城的边缘地带了，但同时它又是和金融城最近的一个珠城豪宅，因为珠江新城和金融城两大CBD，就是以汇悦台旁边的华南快速为界。

等金融城崛起之后，汇悦台可以左右逢源，同时承接两个CBD的购买力。 哦不，可能是三个。

因为，汇悦台的正对面还是万众瞩目的琶洲（西区），正对着客厅观景阳台的，就是腾讯、阿里巴巴、唯品会的大LOGO，这比看小蛮腰更爽？

小蛮腰只是个旅游景点，而琶洲西区的这些楼宇可都是日进斗金的赚钱机器啊，你说哪个更有内涵？

如果说珠江新城、金融城、琶洲构建了广州的黄金三角区，那汇悦台几乎就处在这个黄金三角区的几何中心，同时享受三个CBD的给养。

你说这地头好不好？

02

景观点评

景观价值，对刚需房产来说，属于锦上添花的东西，其对价格的影响很小，高楼层比低楼层也就贵个5%到10%。

但对豪宅来说，景观价值可是雪中送炭、不可或缺的东西。

前面说过，汇悦台位于珠江新城滨江区域，和珠江之间不仅没有任何遮挡，而且还是满目青翠的临江带状公园。

更重要的是， 它是南向望江，这一下子就把对岸的滨江东和琶洲江景豪宅（北向望江）给打败了，甚至把上海陆家嘴的滨江豪宅（西南向望江）给比下去了。

一条大河以东西方向穿越城市，是非常加分的，可以给予江景豪宅最佳的采光面和景观面。

从建筑布局来看， 汇悦台由6栋38-40层高层建筑组成，为了实现江景最大化，6栋塔楼相互错开布局，呈“👑”状分布。

这个布局的优势是，每一栋楼都能 一线望江， 均衡性非常好，每一栋都是“楼王” 。而在中海花城湾、凯旋新世界，不同楼栋的景观差距是比较大的，均衡性就不如汇悦台。

当然，如果一定要给汇悦台找个“楼王”，但西南角的6栋，景观视野最佳，从这里可以最大化地看到小蛮腰。

不过，随着琶洲（西区）的崛起，中间的2、3、4、5四栋楼，景观价值也提升了，因为这几栋楼可以看到阿里巴巴、腾讯和唯品会了，而且是欣赏琶洲高楼的最佳观测点，其景观价值其实不输小蛮腰。

以下是站在临江大道拍摄的琶洲（西区）景观：

03

产品点评

对豪宅来说，相比地段、景观、圈层，产品是最容易复制的。

但说实话，一朵这些年在广州、深圳看过那么多豪宅，能和汇悦台这个10年前的楼盘拼产品的，还真没几个。

而且看得越多，越感觉汇悦台的产品力不错。

我不是建筑专业人士，所以也谈不出很专业的东西，只能说几个感性的认识。

汇悦台开盘之初，一朵还没来广州，但听孙不熟、何达志等前辈讲，这个楼盘在开盘之初，给市场最大的震撼是全玻璃幕墙这种建筑形态。

全玻璃幕墙形态有什么厉害的？当然是更炫的外立面、更高的颜值、更大的采光面。从猎德大桥望过去，汇悦台的颜值之所以卓尔不群，一个重要原因就是它的 全玻璃幕墙结构。

房二娃之前写过一篇汇悦台的文章，我印象蛮深的，一个汇悦台业主告诉他，这种全玻璃幕墙形态，因为采光面大、通透性好，市内空气的干燥度比较高，特别适合广州的这种潮湿气候。

但是在它之前，广州还没有哪个开发商是这样盖房子的，写字楼有，但住宅肯定没有，因为造价很高，也很难批，而且有些传统客户不接受这种新式产品。

何达志老师有个观点，他说， 什么是豪宅？就是有跨时代的创新，给出了别人没有的东西。20年前，广州人觉得天河北的荟雅苑都是豪宅，为啥，它有电梯，而其他小区没有，就这么简单。

这两年广州市场上使用玻璃幕墙的豪宅，已经比较常见了，但汇悦台是第一个，是它最早给出了这种惊喜。

和珠江新城的大部分小区一样，汇悦台的小区也不大，占地约3.2万平，和中海花城湾差不多，但是园林做得很精致，也很有层次感，这里贴几张汇悦台官网的图，大家感受一下：

印象最深的还是花园里的那个大溶洞：

这个配套还是蛮奇怪的，估计造价很高，也不实用。一朵看过的豪宅，很少看到有人这么做园林。

也许，就是为了让园林多一点梦幻感或者特别感？只有豪宅才会脑洞大开，作出这种非标的个性化配套吧。

整个小区有417套单位，户型全部200平米以上，涵盖235-435平的三至五房，及663-1505平的大平平层和复式，都是一梯一户。

600平米以上大平层只有6套，顶复仅5套，普通复式也就十几套，每一套的户型都不尽相同。因为数量极少，所以没有单独对外做户型图，客户基本都是看现场和CAD设计图。

侨鑫方面透露，上个月拍出29万/平天价的二手房，就是一套复式单位。目前还剩两三套一手复式产品，预计明年推出。

另外，汇悦台的交楼也是很个性化的，业主可以根据自己的需要选择，看上了样板间，可以直接买下；也可以买毛坯，然后让汇悦台的设计师来量身定制装修。

全部大户型，个性化的定制，稀缺的数量，也保证了圈层的纯粹性。事实上，城中不少名人就住在这个小区，比如一些恒大著名球星，大家感兴趣的可以去搜索一下。

汇悦台的户型到底如何？一朵选了最小的一个户型，给大家品鉴一下：

237平3室3卫

南向是标配，窗户都是全玻璃幕墙，采光、观景一流，双阳台可实现南北对流。三主套+保姆房，主卧带衣帽间和浴缸，其中一间卫生间开了两扇门，既可做公卫也可卧室专用，灵活实用。

237平能做到这种程度，再往上走的户型，空间感可想而知。一朵觉得，像汇悦台这样的项目，对户型的追求不会只停留在实用层面，仪式感、尊贵感的营造才是重点。

04

物业与会所点评

物业服务绝对是豪宅的软实力，这个不达标，再好的地段、再好的产品，也会被有钱人一票否决。

以我参观汇悦台的几次经验，再加上也和业主的几次闲聊，个人感觉，汇悦台的物业公司是有“服务感”的。

什么？我说了半天，才给出这么一个简单的评价？

没错，就是这么简单，但是很难做到。大家仔细想想， 市场上大部分号称物业好的小区，其实都只有“管理”，而没有“服务”。

什么是管理？就是门禁管理严格、花园维护得当、小区环境打扫干净等等。

什么是服务？除了以上管理职能，还要营造一些尊贵感，比如见到业主会点头微笑，管家颜值还不能低，主动给业主开电梯、开车门、收快递，会所有私厨做菜送上门。

除了基本的物业服务，汇悦台还能提供各种有偿的定制服务，比如宴会、到会，场地租赁等。

听上去平平无奇，不就是酒店式服务的感觉嘛。

问题是酒店式服务的成本很高的，五星级酒店收费高，所以撑得起，但住宅小区的物业费，一平米才几块钱，如何撑得起酒店式服务？

汇悦台的物业费是8元钱一平米，比普通小区那是贵得多，但和五星级酒店相比，又是很便宜的，能够让物业公司始终保持这种“服务感”，还是挺难得的。

说完物业，该说会所了。

对刚需楼盘来说，会所是个可有可无的锦上添花之物，但对豪宅来说，可是必须品。毕竟，富人需要在公共空间和私人空间之间有一个过渡性的第三空间，那么只对小区业主开放的会所，就非常适合作为这个用途了。

一般小区把会所单独盖一个小楼，和住宅楼区分开，但汇悦台的会所是地下连廊式的结构，通过地下空间把6栋楼都打通了，保证每一栋楼的业主只要一下楼就能抵达会所。

可达性很好，而且这个地下连廊并非密布空间，而是下沉式的结构，可以从会所推开门直接走到园林的。

会所里配备了餐厅、健身房、篮球场、模拟高尔夫球场、游泳池、儿童乐园等设施。

其实这类会所，也没啥特别的，很多楼盘都有，但问题是持续性。

一朵见过不少楼盘，开盘时会所里各种配套一应具全，但是几年后都闲置了，然后就变成了老人活动室，或者租给一些外面的小商家来经营，为什么呢？因为物业管理跟不上，业主消费也跟不上。

所以，能够让会所持续性地、高品质地运营下去，不太容易。

但是汇悦台做到了，一方面，它的会所始终保持相当高的服务能力，聘用的厨师水平很高，有的是在米其林餐厅做过的。

另一方面，汇悦台的业主也有这个消费力，而且愿意在会所消费，毕竟人家一盘炒粉都要100多元。

05

几个小缺点

金无足赤、大成若缺，豪宅如汇悦台当然也是有瑕疵的。

一朵毕竟不是汇悦台的住户，只能谈点皮毛的东西。

比如，一个瑕疵就是小区园林不大，小区占地面积仅3.2万m²，和珠江新城普通小区差不多，不及隔壁凯旋新世界的1/3。

当然，这个肯定不算硬伤，但的确有一部分客群会认为这个是缺点。

一朵认识的一个大佬，当初在广粤尊府和汇悦台之间想了好久，最后选择了广粤尊府（ 凯旋新世界三期），其中有两个原因，一个是广粤尊府的小区更大，二是小区的配套（广粤天地）更丰富。

以下是汇悦台和隔壁凯旋新世界的一些数据对比：

本数据来自网络，仅供参考。

左图为汇悦台，右图为凯旋新世界（图片来自网络）

可以看到，汇悦台容积率超过7 ，而凯旋新世界容积率才2.9。相较之下，凯旋新世界的小区和园林面积都大得多，更加适合对户外空间有需求的客群。

不过，这里有必要补充一点，汇悦台的容积率虽然达到7，和中海花城湾差不多，但它有一个后者不具备的优势， 就是南侧无遮挡，旁边的临江带状公园，客观上拉低了项目的容积率。

所以，虽然容积率差不多，但感觉上又不会太密。

还有一个瑕疵就是临江大道的噪音影响，一朵曾经实测过，临江大道的车流量不如黄埔大道、广州大道、花城大道那么大，但毕竟也是一条主干道， 噪音干扰的因素多多少少还是有一点的。

当然，这个也是珠江新城大部分楼盘普遍存在的问题。

之前看新闻说，广州正规划一条从琶洲过来的跨江隧道，不知道会不会真的修？如果修过来，噪音因素就更大一些了。

另外一个不常被人提及的瑕疵， 就是对口小学不够牛。公开资料显示，汇悦台对口的是南国学校小学部，这个学校不能说差，只能说一般般，排不上天河区的第一和第二梯队。

不过，住汇悦台的人，估计全城甚至全球任何一所名校都能随便挑吧，这个问题对汇悦台的业主来说，可以忽略。

06

升值幅度

其实，在一朵看来， 汇悦台其他的缺点都可以忍受，只有一个缺点是不能接受的，那就是贵。

大约是珠江新城均价的两到三倍，价格这么高还涨得动吗？

然而，贵又怎么样？人家涨得也多呀。

我简单梳理了一下它的升值旅程：

2014年，汇悦台有单位卖过8万的价格，上个月参考均价已经超过20万/最平，高单价已经突破了29万，虽然户型不同，但依旧涨幅惊人。而且，就像我此前写过的（ 广州有楼盘单价破29万！今年，为什么越贵的房子涨得越多？ ），这么多年来， 汇悦台就像地产界的独孤求败，自己创的纪录，自己来打破，始终求败而不得：

2014年，以14.8万/平的单价刷新广州房价

2017年，以16.5万/平的单价再次刷新广州房价

2018年，继续刷新记录，最高单价近18.2万/平

2020年，最高单价突破29万/平，打破广州房价的天花板

汇悦台告诉大家，越贵的房子涨的越多，越贵越涨，越涨越贵......所以，贵到底是缺点还是优点，我也搞不清楚了。

做楼评，当然是要给予评级的， 关于汇悦台，一朵的评测是：只要买得起，无脑买入吧，这个城市、这个地段、这个产品，再拿30年也不过时的。

对了，之前写中海花城湾、嘉裕公馆的两篇楼评，好评度不错，很多粉丝希望获得更多的信息。

为此，一朵新建了一个珠江新城置业讨论群，如果你对珠江新城的房子感兴趣，可以添加陈一朵微信（meiyiyi2019）为好友，备注“珠江新城置业”，可免费进群。

请备注“珠江新城置业” 返回搜狐，查看更多