南海为什么造不出“猎德村”？

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提到城中村，大家的脑海中应该会出现城市石屎森林包围着小村落的景象。

在城市化进程中，这些村落在城市建成区范围内基本上失去了耕地，农民“被迫”成为了城区居民。

城市高速发展，有不少城市的城中村，变成了滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

但是，今天要说的这个“城中村”，在广东几乎是无人不知，无人不晓，它就是广州最强城中村“猎德村”。

▲猎德村的新牌坊（图源网络）

▲猎德新村的一角（图源网络）

但谁也没想到，它曾经也有一个窘迫的过往：广州天河最穷城中村。

自从被整村拆迁后，猎德村成为了广州最富有的村子之一，而且，猎德村所在的位置也是广州市中心最核心的CBD"珠江新城"。

▲广州CBD珠江新城（图源网络）

这里也说一说，猎德村在2007年开始的改造工程补偿标准是：

拆迁标准为拆迁一平方米，补偿一平方米，增加安置面积，按3500元/平方米购买。非法建筑还将赔偿框架结构房屋1000元/平方米的材料损失。

三年后，猎德村原址共重建村民拆迁房37栋，共拆迁房6000多套。

现在猎德村已经晋升为CBD新贵，无论是房价还是租金都很高，附近的房价已经达到10万/㎡以上，一套房动不动就上千万，甚至几千万。

很多"猎德村"的村民如今都成为了千万富翁，其中不乏亿万富翁，坊间也称之为"广州第一土豪村"。

所以，猎德村有许多响亮的名头：

广州土豪村

广州首个整体改造的城中村

曾经的广州土拍单幅最贵土地

曾经的广州著名水果市场

作为广州第一个城中村整村改造的项目，猎德村的改造具有独特且唯一的历史意义，之后所有的城中村改造，都要依靠着猎德村的改造经验。

如此闪耀的猎德村自然成为了各大城市“整村征拆”的样本。

以广佛同城为纽带的佛山，当然也不甘落后。

特别是紧挨着广州的南海，也在刻意模仿在广州老大哥的步子。

这不，在2019年的1月初，南海的永胜村成功通过了表决，同意引入佛山碧桂园作为村改项目合作商，使永胜村成为了佛山市第一条整村改造的村居。

于是，永胜村也有“佛山版猎德村”的美誉。

▲佛山永胜村改造方案表决现场（图源网络）

永胜旧村居改造范围是483亩。按照计划，首期回迁房预计2023年完成首期回迁安置交付使用，将建起6栋房屋，占总回迁面积的46%，同时确保每户村民分有一套回迁房，保障基本的居住需求。

▲永胜村首期回迁房沙盘（图源水印）

为什么会选择永胜村？

首先是区位优势。永胜村位于南海中心城区、桂城千灯湖畔，与广佛线金融高新区站直线距离不到200米，乘坐地铁一站即可到达广州。

这里不得不提一下千灯湖金融高新区板块，它是广东首个金融高新区。

据资料显示，截至2022年1月底，千灯湖金融高新区共引进项目1316个，进驻超864家金融机构，堪称佛山版的珠江新城。

其次是周边城市化程度推进的需要。2月18日出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，明确提出“支持佛山南海推动粤港澳高端服务合作，搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁”，这相当于将南海写入了国家战略，进一步明晰了南海在粤港澳大湾区中的定位。

▲千灯湖金融高新区（图源网络）

然而，在民间却有一种声音：“南海造不出猎德村！”

有如此优异的条件，为何还被唱衰？

▲碧桂园设立的永胜村改造展示馆（图源网络）

我们可以将广州猎德村和佛山永胜村做一个比较。

这里面当然有各自的时代背景和现实处境。

猎德村作为广州旧村改造第一个吃螃蟹者，它的改造是由多种因素共同驱动下产生的。

首先是市场强大的吸引力。当年，也就是2007年，珠江新城经济发展留用地和置换到的商业地块已基本开发完毕，旧猎德村的约474亩村民居住留用地占珠江新城用地面积的4.9%，成为市场上一个“诱人的蛋糕”。

其次是政府迫切的推动。一方面是珠江新城中央商务区实现一体化以提升城市竞争力的需要，广州猎德村处在广州规划中的珠江新城中央商务区的黄金地带，为了实现完整的中心规划，让广州的CBD真正成形，对猎德的改造势在必行。另一方面是城市主干道系统建设的现实需要。新光快速干线猎德大桥从猎德村穿过，更加大了猎德村改造的迫切性。

此外，适逢亚运盛会，猎德村的改造也成为了更新广州城市面貌的重要举措。

因此，猎德村作为广州城中村改造中引入房地产开发商参与的首个试点，具有明显的典型性和代表性。其具有开创意义的改造模式（政府主导，市场参与）、“拆一补一”的拆迁安置方式以及规划设计方案等都引起了广泛关注。

南海的永胜村，同样具备很多优势，整个运作模式都是参照猎德村的，所以才被外界称之为“佛山版猎德村”。

然而，世事如棋局局新。

千灯湖板块甲级写字楼云集，有中盛大厦、亿能国际广场、招商置地中心、瀚蓝广场、富力国际金融中心等，也有了包括友邦金融中心、汇丰银行大厦、广发金融中心、新鸿基华南国际金融中心、粤港金融·科技园、承业大厦、C时代电商园等高端载体。

据“世联评估公司”在2022年9月5日的评估报告显示，截至2021年四季度，千灯湖商务区甲级写字楼存量占到佛山市总存量的47.6%，总存量达到83.9万平方米，平均租金为65元/㎡/月，是目前佛山甲级写字楼市场存量最大、租金最高的区域。

但写字楼的空置率高达25%，也就是说，有四分之一的写字楼是空的。

承业大厦：空置率大概40%，50-70元/㎡；

中盛大厦：空置率大概30%，55-68元/㎡；

亿能国际广场：空置率大概40%，50-65元/㎡；

万达广场：空置率大概30%，55-68元/㎡；

新凯广场：空置率大概40%，55-65元/㎡；

招商置地中心：空置率大概30%，60-75元/㎡；

富力国际金融中心：空置率大概30%，60-75元/㎡。

总体来说，千灯湖片区的写字楼售价高、去化不乐观。

为了让大家有一个比较直观的理解，我把2022年Q2部分重点城市甲级写字楼空置率拿给大家看看。

▲2022年各大城市办公空置率（图源仲量联行）

让我们再来看看《碧桂园永胜村改造方案及拆迁补偿安置方案》，项目规划总建面：约867600㎡。其中，居住用地468405㎡，商服用地399195㎡。

这里面，不清楚会有多少写字楼供给现阶段如此不景气的市场。

其实不单单是永胜村，隔壁的洲表村、聚龙南村、聚龙北村、宝华村等旧村改造项目也陆续上马，整个夏北社区就有高达1876亩的区域涉及到旧村改造。

未来的建筑群，大家可以用脑补一下。

千灯湖高新区又是否能够承载那么多的商业体。

大家不要忘记了当年南海大道上面的南海广场，其时是一家独大，是桂城最早繁华商圈的代表，后面周边加了汇潮天地、佑一城、桂城天河城，结果可想而知，僧多粥少，自己搞S自己。

其实大家都清楚，这两三年由于疫Q的缘故，经济下行。

特别是今年上半年疫Q多点散发，对经济运行和商务活动造成一定程度的扰动，从而影响各地办公楼市场表现。

那些世界500强，真的有需要进驻的话，早就已经进驻了，不是等你永胜村建好了才会进驻的。更何况，这段时间有不少外企撤离中国，不然也不会有四分之一的空置率。

这大概就是为什么广州的猎德村可以成功，而其他的城中村就不可以复制成功的缘故了。

各自的幸运

猎德村和永胜村的村民是幸运的，沐浴着改革开放的春风，身在超一线大城市，更幸运的是，前者踩在了广州的新中轴线上，后者踩在了南海的千灯湖中轴线上。

拆迁，可以改变很多。

拆掉的可能是老一辈的生活方式，也可能是年轻一代的童年记忆。

▲永胜村旧貌（图源水印）

拆迁，所带来的也是一种全新的生活环境和生活方式，更加便利、便捷，生活质量提高。

对于这种改变，有人享受现在，却依然有人怀念过去。

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