武汉楼市将面临重新洗牌 供需两旺的后湖楼市

上海公馆

2013年7月16日，上海农工商房地产拿下塔子湖组团F-1地块，楼面地价4376元/平。该项目2014年12月一期开盘，首开价格是9100元，2015年6月，农工商上海公馆曾打出起价“7888元/平”的高性价比广告吸引购房者，短期内提升了销量；2015年8月加推4号楼，均价8800元/平，这样的卖价相比当初的拿地价格，在业内人士看来有些吃亏，尽管如此，但“卖相”并不好看。

相比较于同片区高端盘的越秀星汇君泊，从配套和地铁规划来说，农工商上海公馆与越秀星汇君泊不相伯仲。越秀打出学区房、学位房概念，可谓深谙购房者心理。虽然农工商是毛坯房，但毕竟拿地价格比越秀贵，成本无优势，因此只能降价谋突围。

2014年才入主后湖的长投•海德公园总建筑面积只有14.5万方，属于小体量，就像是初来乍到的年轻后生。在商业配套上，长投•海德公园配备有沿街底层商铺，农工商则自带4万方商业配套。 2013年8月6日，湖北长投以4702元/平的楼面地价超越农工商而成为2013年后湖片区新单价地王，所以长投•海德公园在售价上高过农工商上海公馆无可厚非。该项目于2015年6月20日首期开盘，主推5和8#楼，共279户，主推面积89-137平米户型，均价9300元/平米。而最近一次开盘为2016年4月17日，主推1和4#楼86，115，136平米户型，均价已上涨至14800元/平米。仅剩的6和7#楼具体加推时间以及价格未定。

后湖楼盘实景

8月26日天津融创通过持股方式成为武汉塔子湖置业有限公司的控股股东，其通过收购美联地产后湖项目，借以打开武汉市场。原本由武汉美联地产申报的K4+K2住宅地块，目标人群为刚需客户群体，目前已开发为融创公园壹号。11月4日，融创在武汉会议中心举行了品牌战略暨“公园壹号”项目发布会，正式亮相武汉市场。

融创公园壹号

融创一直是最坚定的一线市场拥护者，早就在北京和上海大手笔布局。但2015年，融创通过并购密集布局了成都、武汉、南京、西安、济南等8个核心城市。融创之所以选择进入核心城市市场，是因为目前核心城市占据中国房地产市场较大的比率，发展空间巨大；而融创选择进入武汉市场，已经表明了它要深耕武汉的决心，融创深耕武汉，精准判断城市价值。

作为长江口岸城市，武汉交通便利，经济发展潜力大，是中部地区飞速崛起的中心城市，高度契合融创的企业战略。从房地产体量、人口变化、市场竞争力等方面来看，武汉产业基础雄厚，具有强大的集聚能力，以及其潜在的市场容量正是融创所看重的。所以自融创进入武汉以来，以其不可复制的优势使其首个项目融创公园壹号亮点频出，从一期2015年11月底开盘至2016年3月初全部售罄，3个月即清盘；二期融创融公馆自2016年4月下旬开盘，至5月底售罄，仅1个月就清盘，开盘“日光”一再出现。

而K1+K3地块将由融创团队亲手打造，目标直指改善型客户如今的武汉市场早已悄然变化，自2015年以来，改善性需求全面爆发。融创公园壹号三期澜岸产品，与一二期产品不同的是，融创澜岸以大户型为主，主推精装房源，且该地块临近塔子湖，更契合改善型人群的居住需求。该三期K3地块于2016年11月28日开盘1-8号楼103㎡-174㎡户型，共计1355套房源四个小时全部售罄，成交均价12900元/平米，远低于之前对外报价，价格优势明显。

融创公园壹号三期澜岸

细细梳理，后湖目前单从产品来说，主要是刚需盘聚集地，除越秀星汇君泊、融创公园壹号三期澜岸和晋合金桥世家外，客户群体均以刚需为主。且大部分楼盘业主入住物业口碑欠佳，而从户型设计来说，面积段雷同，户型设计大多无亮点，产品同质化严重，而单一靠品牌来实现销售溢价显然已经不切实际。

后湖片区供求两旺 短期“断供”明显

数据来源：亿房网研究中心

从近两年后湖的土地供应情况来看，后湖的土地资源已经枯竭，未来一两年内后湖新增供应将越来越稀缺，其正在步入南湖的后尘。如2015年11月底，位于后湖一宗招拍挂用地新荣村地块，吸引越秀、朗诗、旭辉、万科等在内的8家参与竞价，最终被武汉地产集团旗下的城开地产以6.9亿拿下，溢价率59.4%，楼面地价5907.53元/㎡。

2016年1月同样被武汉地产集团拿下的岱山村A,B,C包三个地块，楼面地价分别为3111.89元/平米、3112.00元/平米以及3184.58元/平米。其中A包以及B包为纯住宅用地，C包为商住用地。

而从2016年末的存量数据来看，随着2016年销量的大幅增长，曾经巨大的库存正在迅速消化。

我们接下来看一组数据，据亿房网研究中心统计数据显示，武汉市后湖片区2016年全年量价走势图以及涨幅变化。

数据来源：亿房网研究中心

数据来源：亿房网研究中心

从全年量价涨势图来看，武汉市后湖片区成交高峰期集中在去年3月、4月、8月；而成交均价最高值为去年11月份以及12月份。究其原因，这与区域成交项目有关。11月份后湖以美联联邦生活区二期美联城仕成交282套最多，融创融公馆以及盛景天地公馆两个纯新盘均热销200套左右，明显拉升片区房价。

从涨幅情况来看，二七后湖片在2016年涨幅数据当中为垫底区域，全年涨幅仅为11.63%，均小于与其相同的区域如四新以及白沙洲。而2016年武汉市整体成交均价涨幅为13.53%，后湖片区房价同比涨幅已远低于其它区域，甚至低于武汉市房价涨幅的整体水平，其片区房价已现到顶嫌疑。

目前后湖片区缺乏高端商用物业支撑也是造成其无法实现高端溢价的原因之一。其片区主要以楼盘自带商业为主，大多仅能满足日常生活需要，其中越秀星汇君泊规划商服面积为20560.21平方米，成为塔子湖社区重要的商业配套设施。而在主力商业上，则依赖于周边区域，如位于中一路的永旺梦乐城石桥购物中心，它东至黄孝河，西至中一路，南至石桥路延长线马路北侧，北至兴业路。除此之外塔子湖体育中心也将成为沿线楼盘重要的休闲配套设施。

那么，接下来后湖片有哪些新项目入市？

数据来源：大家顾问

位于后湖大道新生活摩尔城东100米（新荣苑小区旁）的福星惠誉榜YOUNG项目，即将推出的是7#、8#LOFT，主推47、52、56、63平米房源，层高5.1米，毛坯房，5梯24户，40年产权，总价60万起；

武汉二七城中村综合改造建设工程有限公司二七星城项目位于武汉市江岸区二七村后湖大道开发用地K1地块。该项目拟新建1栋13层办公楼及3层商业裙房、1栋21层公寓及3层商业裙房、1栋2层商业、1栋3层幼儿园，2栋26层住宅及1栋1层配电房，总建筑面积127074.05㎡。

汉口派项目总建筑规模35万方，一期规划约24万方，包含购物中心、带装修住宅、酒店、LOFT等多种物业类型。目前首推楼栋以及价格待定。

除此之外，武汉世纪泓博房地产开发有限公司于2012年1月17日购入，成交价64100万元，楼面地价1843.01元/平的后湖三金潭地块。

该宗地块建面共34万方，分为K1、K2地块。项目整体布局，西侧一栋24层写字楼，高达99.15米，东侧一字排开，6栋23-45层高层超高层，其中的2号楼、3号楼高度达到138米。同时，值得注意的是，武汉世纪泓博房地产开发有限公司三金潭村城中村改造K2项目（泓博中环一期），90平以下套内建筑面积高达79.49%，此外，除了1714辆地下停车位之外，项目另设有342个地下充电桩停车位。

初步预计其营销中心在2017年元旦开放，K2地块在2017年6月开盘，K12017年12月开盘。

总结：短期的供大于求和巨量的库存，短期对后湖房价上涨的抑制作用仍然十分明显，随着中心区房价的不断上涨和后湖配套的提升，后湖楼市的销售量或会迎来一个较大的上升周期，因而短期供过于求所形成的房价滞涨期正是购房者一个比较好的购房窗口期。而随着后湖土地资源的枯竭，其片区房价也将迎来上行通道。返回搜狐，查看更多