封阳台这件“小事”，业主到底能不能做主？

2024-05-17 06:34| 来源: 网络整理| 查看: 265

业主们常常为了提高居住舒适度

增强安全性及私密性

封闭自家房屋的阳台

但某小区物业公司

却以某位业主未遵守

小区临时管理规约

私自封闭阳台为由

将其告上法庭……

小品《我家的阳台谁做主》

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改善型商品房建设单位与物业公司为追求所售（管理）的物业小区的外观整体、协调、美观的高品质，往往会在临时管理规约中约定不得封闭阳台，这与业主在实际生活中希望封闭阳台而获得安全、卫生、便捷等诉求相冲突，故实践中关于该条款的诉讼时有发生，且裁判结果不一。大家关心的一些法律问题，我们都总结出来啦~

物业公司是否享有对业主提出拆除封闭阳台诉请的诉讼权利？

A: 小区物业建成后，楼盘的销售、业主入住是一个动态、长期的过程，根据日常生活经验法则可知，业主委员会往往不能立即成立，因此，建设单位依法委托的前期物业服务企业在受托事务内对小区物业具有正当的管理权。对此，《中华人民共和国民法典》第二百八十五条明确了物业服务企业实施管理的权限，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条进一步明确，当业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为时，有权请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任。就像本剧中，物业公司提起诉讼，于法有据。

业主临时管理规约中关于禁止封闭阳台的条款对业主是否具有拘束力？

A: 关于业主临时管理规约中封闭阳台条款的效力问题，人民法院应当从业主管理规约的设立目的、设立主体、设立程序等方面综合认定。《物业管理条例》第十七条规定了业主管理规约的内容包括“有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项”，从其设立目的和方式看，应当是全体业主出于对共同利益的维护以共同设立契约的方式作出的公约。

因商品房个别交易为主的形式，故至业主大会的召开相隔时间较为长远，因此，当前业主管理规约签订的主体和形式可以分为两类：一是全体业主以公约方式磋商制定，二是建设单位作为初始登记的业主在物业出卖时以与买受人业主以契约方式订立。采用第二种方式订立临时管理规约的，也应当遵循管理规约设立的基本目的，不得侵害物业买受人的合法权益。为此《物业管理条例》第二十二条第二款亦作了强调，该条例第二十三条还明确“应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”。因此，行政法规不仅规定了拟定临时管理规约的法定主体只能是建设单位，还进一步明确了拟定主体向物业买受人的明示和说明义务。

本剧中，根据已查明的事实，案涉《临时管理规约》系物业服务人拟定，其本身并不具备与业主订立临时管理规约的主体资格。况且，其与业主订立临时管理规约的时间并非是在物业交易之时而是在交房之时，禁止业主封闭阳台这一限制业主行使建筑物专属使用权的特殊限制权利的条文亦未向业主作专门提示和说明。因此，不论是临时管理规约的拟定主体、拟定过程、签署时间，还是具体内容的正当性及对应提示说明义务的履行，均不符合法律及行政法规的要求。

部分业主主张可以对阳台进行封闭的权利在法律上是否成立，该权利行使的主体、程序和范畴应当如何认定？

A: 关于业主是否有权决定商品房套内阳台封闭的问题，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；该法第二百七十二条进而明确，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。由于计算在物业套内面积之内的未全封闭阳台，虽然其在房屋定价时以一半面积优惠作价，但因其在空间构造上具有独立性、在日常使用上具有排他性，产权归属上亦为业主所购房屋的套内附属。因此，业主对其所有的商品房套内非封闭阳台是否进行封闭式装修，原则上应当被认定具有决定权。

但是，由于封闭阳台的外立面作为建筑物外墙的延伸，不仅影响物业所在的整栋建筑的外观，也存在承重、风力承受等安全事项的问题，需遵循不得危及建筑物安全的基本要求。因此，封闭阳台权利的行使还应当考虑全体业主对共有部分的公共管理及对建筑物安全的共同利益等问题。不仅如此，新时代人民群众对高品质生活的追求同样也应予保护。因此，阳台进行封闭式装修在实施前应当征求其他共有业主的意见，确宜纳入全体业主公约。

在业主大会尚未召开，业主委员会尚未成立情况下，相关表决权范围应遵循比例原则合理界定，即根据具体事项引发的权益冲突所涉直接权利主体来确定其他利益关切的原则予以确定，而不应不切实际的扩大到整个小区的全体业主，从而客观上为正当权利的行使设置不当障碍。

对于已经封闭阳台的安全性如何审查？

A: 本剧中，鉴于原被告双方经法院主动释明后均不对案涉封闭阳台的安全性申请司法鉴定，且法院已经依职权向相关行政主管部门作了咨询，根据现有证据，不能证明封闭阳台存在重大安全问题，且根据一般生活生产经验，封闭阳台的安全质量风险主要源于使用材料质量和施工安装工艺，故案涉封闭阳台如引发安全质量问题，则应由业主及承揽人依法承担相应的法律责任。