正式发布！杭州新一轮“棚改”来了！ 来源： 凤凰网房产杭州站(本文转载自公众号杭州楼市动态,作者艾央,凤凰网房产已获授权)近日，杭州正式发布了《 关于全面推... 

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(本文转载自公众号杭州楼市动态,作者艾央,凤凰网房产已获授权)

近日，杭州正式发布了《关于全面推进城市更新的实施意见》。

文件提到，城市更新的对象包含了“危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区”等，工作任务有“全面推进老旧小区综合整治改造，积极探索‘拆改结合’模式”、“深化城中村改造工作”等。

这不免让人回想起，2015-2017年那一轮覆盖全国的棚户区改造，并且彻底点燃了房地产市场。

杭州本次全面推进城市更新，可能与4月28日的高层会议部署相关。根据当前经济形式，推动“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”工作。

为什么是超大特大城市？

很明显，目前中小城市的发展已经基本饱和，人口增长乏力或者直接负增长，现有的新城建设甚至已经过剩。

只有超大特大城市，还保持着良好的生长空间，巨大的人口保有量和增量，也依然有城市更新建设的需求。

位列特大城市名单的杭州，这次自然不会落下。

所以，杭州又要迎来一轮轰轰烈烈的“新棚改”，以及一大批拆迁户？

杭州楼市能否因此复制2016年奇迹，再被点燃？下面我来分析一下。

先来看看上一轮棚改的力度。

根据城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划，2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房共1800万套，农村危房1060万户。

杭州呢？

2016年开始，杭州仅主城区就开始了246个城中村改造，涉及54万户家庭。如果算上萧山、余杭、富阳、临安，总量更是惊人。

用一张动图直白地表现：

钱江新城二期板块2016年时还是一片城中村，如今已经全部夷平，重新拔地而起了全新的高层建筑。

除了钱二，整个杭州核心片区的城中村，几乎都被拆完了。

大批手握货币安置千万现金的拆迁户，直接冲进楼市，横扫新房市场，许多楼盘瞬间清空。

这样的场景，许多人依然历历在目。这也是杭州那一轮楼市被点燃的导火索。

不过，正是经历了上一轮大拆迁，本次城市更新涉及到的城中村拆迁，规模肯定远不如上一轮。

目前杭州绕城内，特别是钱塘江以北区域，只剩笕桥等小部分地区还有未拆迁村，而这些地方的拆迁“回报率”也是较低的。

城中村的拆迁量，释放的是市场需求，再看看相对应市场供应。

2016年全年在售的新房暂未查到数据，我们可以参考一下前一年的土地供应量。

根据2015年度杭州市国土资源综合简报，当年杭州全市出让商品住宅用地2737亩，其中主城区1486.36亩。

这算多吗？不妨对比一下去年的数据。

2022年，杭州全市出让普通商品住宅用地8709.33亩。今年以来，杭州土地供应的速度也丝毫没有降下来。

两个年份差距巨大！

这也导致，2016年乃至2017年拆迁户大量冲进楼市后，造成杭州楼市阶段性的供不应求。

但从2016年开始，杭州土地供应量爆发，几乎每年都以2000亿以上的土地出让金总额，排在全国城市前列。

土地供应带来的最直接的影响，就是新房供应量大增，且每年都维持在高位。

对比之下，2016年和2023年杭州楼市的供应量相去胜远。

一个是天量的拆迁 短缺的市场供应，一个是有限的拆迁 充足的市场供应。

两个截然不同的供需关系，2023年铁定难再复制2016年的市场行情了。

还有一个不可忽视的因素。

新房市场的竞争，从来不只是内部的，还有来自二手房市场的竞争。

正如前面所列数据，2016-2022年，杭州连续多年的土地高位供应和新房高位供应，从而转化出了大批量的二手房。

据各方机构统计，目前杭州挂牌的二手房已经达到20-30万套。

随着每年大量新房交付，以及满二唯一、满五唯一房源的进场，杭州的库存量应该还会增长。

在大量二手房的踩踏挤压下，二手房价也已回落，许多板块已经和新房价格持平，甚至更低。

换句话说，即便现在一夜新增大批量的拆迁户，以杭州目前的新房 二手房供应完全足够消化，或者绰绰有余！

杭州此轮大规模“城市更新”，也许我们更应该关注“改造”而非“拆迁”。

一些80年代建造的小区，由于当年的施工水平有限，经过40年风雨洗礼，现在已经破破烂烂。

外立面改造和电梯加装，显然不是长久之计。

能否原拆原建，或者直接补偿拆迁，或许会成为很大的亮点。