杭州二手房年度报告：成交量第一的小区24812元/㎡，00后比95后更买得起豪宅！

2023年，杭州二手房市场一波三折，经历了长时间的低谷期，也在多重利好政策的叠加之下，最终以全市（含临安、富阳）79112套的成绩落幕。成交量比2022年的60143套增长了31.5%。成交量增长的背后是以价换量，2023年杭州市区住宅网签均价为31460元/㎡，相比2022年下滑了1.5%。

潮新闻联合杭州贝壳研究院和杭州我爱我家发布了以下2023年杭州二手房市场报告。

1、成交量走势

数据来源：杭州贝壳研究院

数据来源：杭州贝壳研究院

从年度成交量来看，2023年已经赶上了2021年的水平。不过从月度成交量角度分析，2023年不同于2021年上半年疯狂下半年惨淡的“过山车式”走势，全年相对平稳，有5个月都保持在7000套左右。

2023年经历了两次“回头潮”，一次是3月“小阳春”，过去两年挤压的购房需求集中释放，成交量达到了10828套。另一次则是10月16日杭州楼市新政落地，在降首付、降利率、限购松绑等多重利好的推动下，买卖双方僵持的现状被打破，11月成交量增至8801套。

2、成交排行榜

数据来源：杭州贝壳研究院

数据来源：杭州贝壳研究院

数据来源：杭州贝壳研究院

2023年成交量最大的行政区是上城区，共签约了8223套，网签均价39551元/㎡，成交量比2022年增长了37%。在上城区，丁桥板块成交量第一。2023年共签约了1439套，均价26882元/㎡。2023年萧山区的成交量环比增长最大，共成交了7766套，涨幅66%。板块成交排行榜里，萧山的钱江世纪城和余杭的未来科技城作为新政后两大热门区域，纷纷上榜。钱江世纪城成交了1232套，未来科技城成交了1225套。钱江世纪城的成交量比2022年甚至增长了147%。

从小区排行榜来看，萧山的御景蓝湾成交量最高，一年签约了210套，均价24812元/㎡。良渚文化村七贤郡、翠苑一区、景瑞阳光城法兰公园2023年的成交量都比2022年增长了100%以上。成交前20的小区中，只有翡翠城四期的成交量比2022年下跌了11%。据中介的说法，今年翡翠城一期、二期、三期的价格下降不少，也吸引了不少购房者的注意。

成交前十的小区中，仅艮北新城的杨柳郡1个小区均价在4万元/㎡。杨柳郡一年签约了137套，均价49204元/㎡，比成交量比2022年增长了38%，但价格下降了10%左右。

3、面积、价格占比

数据来源：杭州贝壳研究院

数据来源：杭州贝壳研究院

2023年，刚需买房依旧是杭州二手房市场的底色。从面积段来看，60-90㎡成交了23748套，占比43.86%。从价格来看，总价200万元以内的房源成交量最大，共19694套，占比36.38%。总价400万元以内的房源成交占比接近80%，这也体现了杭州楼市中购房者最真实承价能力。2023年500-800万元的二手房成交占比增加，而这也与此前的高价房源，如学区房、次新房的以价换量有关。

4、年轻人买房变化

数据来源：杭州贝壳研究院

数据来源：杭州贝壳研究院

杭州贝壳研究院的数据显示，2023年，刚刚大学毕业的“00后”在杭州买的最多的是总价100-200万元的房子，而在2022年，“00后”购房数据中，成交占比最大的还是200-300万元的房子。面积段来看，在2023年和2022年，“00后”购房占比最大的都是60-90㎡的房子。

“95后”的买房总价段、面积段偏好与“00后”基本一致。但从贝壳的数据来看，“00后”比“95”后更喜欢买豪宅。“00后”在400万元以上的中高端二手房成交占比上，均大于“95后”。尤其是在800万元的豪宅市场，“00后”的成交数据中，此价位段占比6.63%，而“95后”成交占比仅2.11%。还有180㎡的大户型房源交易中，“00后”成交数据中此户型段的占比也要远大于“95后”。

5、买卖成交周期变化

数据来源：杭州贝壳研究院

2023年，贝壳平台上的客源成交周期和房源成交周期都上了一个新的台阶。房源成交周期的新高出现在2023年12月，平均达到237.8天。这也与新政后，此前不愿降价的房东开始作出让步，使得长期挂牌的房源纷纷成交有关。

客源成交周期的最高点这出现在2023年6月，为107天。而2023年的6月也是全年的低谷期开始，买家观望情绪不断上升，拉长了交易周期。

6、降价房源占比

数据来源：杭州贝壳研究院

2023年伊始，贝壳平台上调价房源中，降价房源的占比达到了近两年的低点，为79%。但降价房源的比例也在之后逐步走高，直到12月达到了最高点93%。也就是说近期在贝壳平台上调价的房源，基本上全部都是降价。

7、学区房、千万豪宅成交突出

数据来源：杭州我爱我家

数据来源：杭州贝壳研究院

2023年杭州二手房市场中，有两类房源的成交格外突出。分别是总价千万以上的豪宅以及学区房。

2023年总价千万以上的豪宅共成交了1472套，而2022年总价千万以上的豪宅成交量为1090套，2023年增长了35%。2023年成交量最大的千万豪宅小区依旧是杭州壹号院，共签约了101套，比2022年的56套增长了80%。另外，滨江金茂府、柳岸晓风、侯潮府以及春江花月2023年的成交量比2022年都增长了100%以上。

不过，在豪宅市场，“以价换量”的情况并不明显。这些成交量较大的豪宅小区样本中，仅春江花月2023年的签约均价相比2022年下跌了15%，其他小区均出现了成交均价增长的情况。如壹号院2023年成交均价93390元/㎡，比2022年增长了4%；晓风印月2023年成交均价81310元/㎡，比2022年增长了5%。

2023年学区房的成交量也出现了暴涨。多个学区房小区2023年的成交量相比2022年翻了一番。如文二新村2023年成交了31套，比2022年增长了210%；白荡海人家成交了19套，比2022年增长了217%；铁路新村成交了15套，比2022年增长了400%；河滨之城共成交了113套，耀江文鼎苑成交了88套，比2022年也都翻了一番。

但学区房成交量暴涨的背后，则是频繁地降价。从成交均价来看，这些学区房比2022年都有10%左右的下跌。其中白荡海人家跌幅最大，2022年成交均价54604元/㎡，2023年成交均价只有44003元/㎡，下跌了19%。