杭州还要跌多少？｜房叔问答No.227

关键词：钱江三苑&预算300万

问：房叔您好！我想咨询下您。我想把钱江新城边上的钱江三苑的100方回迁房卖掉，因为我们小区差不多有18年了；

卖掉以后想在附近买一套75方左右的，比较新的二手商品房，打算300万左右买一套，你觉得现实吗？因为萧山拥涛府我们已经有一套138方了，所以这套想置换在附近。

如果摇号的话，你建议摇哪里？打算300万总价。二手房如果有的捡漏，可以马上出租。摇号的话，又要等三年。

杭州房叔：个人建议可以适当等一等，市场越来越弱，也意味着后续政策扶持的概率会越来越高，如果政策面有所扶持二手能稳住活跃一些，钱江三苑能够出一个相对满意的价格，坚决出掉摇号新房，这种老房子哪怕地段不错保值增值也差劲。

二手这一带没有这么小的，这个预算也不够一些。新房主要可以关注后续宁围北未来总部社区的新地块出让，属于江南300万级相对较好的板块。

板块暂时没有供应，后续地块尚多，所以也不急于一时，看机会出掉钱江三苑的房子，然后耐心等待。

关键词：望庐&香槟湾

问：叔，之前摇中的房子今年都陆续交付了，目前中杭府的叠墅在装修大概10月份可以入住。

两个问题：1. 中海望庐115平的高层暂时不会去住（3年以上不会去住），是出租还是直接出售；

2. 我目前自住的九堡香槟湾的房子180平是要卖掉的，但是近三个月看房极少，我价格也挂的不高，3万/平（总价540万），当前行情下我是要降价卖掉还是等待行情变暖？非常感谢。

杭州房叔：当下二手行情太差了，适当耐心点等等运气，也等等出掉的时机把。

后市政策扶持概率不低，虽然双限不动的话，不能指望有太大的力度，但多少能期望让市场稳住并活跃一些。

一旦有机会，香槟湾大户型坚决出掉，不匹配刚需板块的偏大户型，已经逐步在向老破大靠拢，保值增值流转性都弱；

望庐看个人规划，产品不错，板块还在逐步完善成长，单纯看产品本身，可以适当持有，是比较优质的。假如自己决定持有三年以上，可以出租。

关键词：现房制？

问：房叔，据住建部长说法最快三年要进行现房制了，对房地产有什么影响吗？

杭州房叔：话要听全。住建部长关于现房时代的说法，大体是最快三年，还只是试点铺开，也就是说依然是个缓慢的过程。

在这个过程中还会发生太多的事儿，按照当下的形势，保市场保经济的背景下，这可能都不算个事儿。

唯一需要读懂的就是这是长远趋势，市场慢慢转向存量市场，现房制也就顺理成章了。耐心观望就好，不过度解读。

关键词：7月放大招？

问：房叔，现在有点慌了，都说杭州7月要有大招，新房更难买了，流摇也要摇号了，二手也要涨了，中海世纪城我280号还是没摇中，现在是去买二手急上车还是别的？

杭州房叔：慌什么，耐心摇。经济状况很不乐观的情况下，双限不放，再大的招也难以逆转市场。

我备注你是顶格社保，预算也不低，耐心摇就是了，宁缺勿滥，更不用着急忙慌上车二手。

关键词：下跌空间

问：房叔你好，尴尬的时机请教一个尴尬的决策，主要是为了选择卖房救厂的时机，不知道该怎样最终决策。

大概的意思就是想问问，杭州大概还有多少下跌空间，或者说跌到大概怎样的情况，才会出救市政策？

我知道这个问题不好回答，也非常笼统，哪怕有个模糊的方向也好吧，看看能不能给个指导，非常感谢！

杭州房叔：支持实业。

这个问题确实不好回答，动态市场预估政策时间点和下行幅度确实很难。不像扬州这样的三线城市即使放开也不会有多少波澜，杭州这样的强二线城市风向标作用太大，政府不会也不能随意超大幅度调整政策，毕竟全国一盘棋。

只能大致可以有一个推论吧。

大体上政府意志是稳定并活跃市场，杭州市场至少到目前为止其实并没有很差，大部分新房都还是能顺利去化，就是明证。

难点是经济困难信心不足，整体趋势不好，政策不改市场依然是明确继续下行的态势。

目前杭州一级土地市场依然没有任何问题，当然政府也做了一些动作，譬如降低容积率；

而开发商之所以仍然热衷于杭州土地市场，无非市场相对优质，依然有信心，毕竟在利润微薄的情况下能相对安全、顺利地卖掉房子最为重要，也是开发商拿地的基本诉求，毕竟很多项目一旦要降价出售就极大可能亏本。

观察最近几次土拍可以发现，杭州目前土地出让已经从周边向市区收缩，出让地块大多是市场热度较高或者说去化相对有保障的板块，至少也是较强的刚需板块，和弱粉盘板块，目的无非也是一个，就是确保土拍市场的热度。

假如市场进一步下行，到这些板块新房出售都难以为继的情况下，或许就难以再保证土拍市场的热度。

因此，我们大体可以把这些强刚需板块的新房限价看作政策底。二手次新房角度，强刚需板块跌到无限逼近新房价、弱粉盘板块跌近新房价，大致该是政策底了。参考一下。

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文/杭州房叔  编辑/阿寻