苏州市人民政府关于印发苏州市中心城区企业征收搬迁的实施意见的通知（苏府规字〔2013〕7号）

姑苏区人民政府，市各有关部门和单位：

《苏州市中心城区企业征收搬迁的实施意见》已经市政府第14次常务会议审议通过。现予印发，请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

2013年7月16日

苏州市中心城区企业征收搬迁的实施意见

为有序推进中心城区企业的征收搬迁工作，保证城市建设顺利实施，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》及有关政策法规，结合工作实际，制定本实施意见。

一、适用范围

在中心城区（姑苏区）范围内由政府作出征收决定或者经政府批准的协议搬迁项目涉及企业搬迁的，适用本实施意见。本实施意见的企业是指工业和仓储类企业（含原企业用房经有关部门批准已改变为商业用房或者其他用途的部分）。

二、补偿方式

征收搬迁企业房屋，原则上实行货币补偿。对在规定的期限内达不成协议的被征收搬迁企业，实施房屋征收，并根据城乡规划、产业发展、环境保护和土地供应等政策规定，在提供同等建筑面积产权调换房屋及货币补偿方式供其选择后，由政府作出征收补偿决定，可依法申请司法强制搬迁。启动房屋征收后，各有关部门不得为被搬迁企业办理新建、改建、扩建房屋、改变房屋用途、房屋析产、买卖、租赁和抵押、房产公证、工商营业执照、税务登记、企业各项年检等相关手续。征收范围内的道路交通、基础设施建设以及水电气供应等事项应严格按规划同步实施。

三、补偿内容

征收搬迁企业房屋，补偿内容包括房屋和土地补偿、房屋装饰装修补偿、房屋附属物补偿、设备设施补偿、搬迁费补偿、停产停业损失补偿及用人单位与建立合法劳动关系的劳动者终止劳动合同的补助、有关搬迁奖励等。

（一）房屋和土地补偿。

1．在房地产价格评估机构选用成本法进行评估的前提下，被征收搬迁企业房屋补偿以住建部门公布的房屋重置价为依据进行评估确定；被征收搬迁企业土地补偿以市政府当年度公布的土地基准价为依据进行评估确定。

2．2010年7月1日以后原企业用房改为商业用房或者其他用途已报请规划部门批准的，涉及改变土地用途已依法办理审批手续的，可按照改变后的用途进行认定评估补偿；未经批准擅自改变为商业等用途的，仍按原用途认定补偿。2010年7月1日以前企业在合法建筑内，改变为商业用途或者其他用途并办理工商税务等相关手续合法经营的，其改变为商业用房或者其他用途的部分按商业用房或者其他用途的房地产市场价格评估值的70%予以补偿。

3．土地性质为国有划拨土地使用权的，土地补偿按照土地评估总额的60%给予补偿；合法取得的非农建设用地征为国有后未办理国有土地出让手续的，土地补偿按照土地评估总额的60%给予补偿；已办理集体土地流转手续的，土地补偿按照土地评估总额的70%给予补偿；已办理集体土地使用手续的，土地补偿按照土地评估总额的50%给予补偿。

4．根据改制企业在改制时土地处置的不同方式，在征收搬迁时土地补偿按以下四种情况确定补偿标准：（1）土地资产已进入改制企业且已办理土地出让手续的，按照土地评估总额给予补偿；（2）土地资产按土地出让价格评估并已进入改制企业，但未办理土地出让手续的，按照土地评估总额的90%给予补偿；（3）土地资产按土地划拨价格评估并已进入改制企业，按照土地评估总额的60%给予补偿；（4）已出资购买房屋所有权但土地资产未进入改制企业的，按照土地评估总额的18%给予补偿。

（二）房屋装饰装修补偿、房屋附属物补偿。

按照具有相应资质的房地产价格评估机构确定的评估价格给予补偿。

（三）设备设施补偿。

对被征收搬迁企业的不可移动的机器设备、设施等可以收购，由市价格认证机构或者具有相应资质的评估机构评估确定收购价格。对被征收搬迁企业提出的可移动的机器设备、设施、物资等进行收购的，必须严格控制。对确需收购的，必须按照企业征收搬迁会办机制经集体会办讨论通过后方可按收购程序进行价格认证。

（四）搬迁费补偿。

征收搬迁企业房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元搬迁补偿费。对于整厂迁移的搬迁补偿费，由征收当事人双方协商确定。对设备、设施搬迁补偿费协商不成的，由市价格认证机构或者具有相应资质的评估机构评估后予以确定。

（五）停产停业损失补偿。

征收搬迁企业房屋造成停产、停业的，按被征收搬迁企业房屋建筑面积每平方米300元给予一次性补偿；若经有关部门批准已改变为商业用房的部分，停产停业损失补偿按房屋建筑面积每平方米400元给予一次性补偿。若被征收搬迁企业不选择上述标准补偿的，停产停业损失的补偿由征收人与被征收搬迁企业协商确定；协商不成的，按照被征收搬迁企业房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失的补偿期限为半年，可委托市价格认证机构或者具有相应资质的评估机构评估确定。

（六）用人单位与建立合法劳动关系的劳动者终止劳动合同的补助。

因房屋征收造成用人单位与建立合法劳动关系的劳动者（须签订劳动合同、缴纳社保金）终止劳动合同的，对解聘人员按工作满一年，给予一个月工资的一次性补助。劳动者是指与被征收企业订立劳动合同、缴纳社保金、领取劳动报酬的职工；终止劳动合同是指用人单位与职工解除劳动关系并到人社局办理相关手续；月工资是指该职工在房屋征收决定作出时前12个月（包括当月）的平均月社保缴费基数；工作年限计算需提供劳动合同、缴纳社保证明、工资支付凭据等证明其连续在被征收企业工作的依据。国家实行社保制度前的工作年限需提供劳动关系的相关证明。国有企业改制时已获得经济补偿金的职工，其在改制后企业的工作年限作为计算依据；未获得经济补偿金的职工，其在原国有企业的工作年限与在改制后企业的工作年限合并作为计算依据。工作年限计算终止日期为办理终止劳动合同日期，但不得超过房屋征收决定规定的签约期。

（七）搬迁奖励费。

征收搬迁企业房屋，需按企业规模、效益确定合理的奖励期和搬迁奖励费。

1．对在规定的奖励期限内签约并搬迁完毕的企业，给予一定奖励，奖励额度通过集体会办方式确定（具体办法另行制定）。奖励办法在补偿方案中明确，并在发出征收搬迁通知书时一并告知被征收搬迁企业。

2．对在规定的奖励期限内签约并搬迁完毕的企业，其征收搬迁补偿所得应缴纳所得税地方留存部分，由姑苏区政府给予一定比例的返回。

四、征收搬迁企业中涉及违法建筑的补偿，按照现行征收政策标准执行。

五、收购的设施设备的处置，由相关建设单位委托有资质的中介机构对收购的设施设备按市场实际情况重新评估后，再委托姑苏区政府负责组织公开拍卖处置。

六、姑苏区政府负责企业完成搬迁交房后的管理、拆房等后续事宜。

七、企业征收搬迁会办机制。对在企业征收搬迁过程中遇到的一些疑难具体问题，可通过集体会办协调机制解决处理，会办扎口在姑苏区政府，由姑苏区政府建立会办制度。会办成员单位一般由监察、财政、国土、住建、规划、审计和土地储备等部门参加。会办坚持依法依纪、实事求是、集体讨论、公开透明原则。企业征收搬迁会办中遇到的特别重大事项应提交市政府决定。

八、政府作出征收决定或者经政府批准的协议搬迁项目均应当委托姑苏区房屋征收实施机构具体组织实施。相关征收搬迁工作经费按现行征收政策标准执行。

九、征收搬迁企业工作中涉及的中介机构，实行市场准入制度和信用管理制度。房地产价格评估机构的选择按照现行房屋征收规定实行，住建部门应当建立房地产价格评估机构名录库；财政部门应当建立资产评估、会计师事务所名录库；姑苏区政府应当建立拆房队伍名录库，并采用招标方式确定拆房队伍，原则上废旧设备设施的处置和拆房应同步进行。

十、被征收搬迁企业的房地产价格评估报告应当公开，并向社会公示。

十一、企业征收搬迁过程中，监察、公安、财政、国土、住建、规划、市容市政、环保、人社、工商、税务等有关部门应当按照各自职责分工，互相配合，保障企业征收搬迁工作的顺利进行。

十二、监察部门对企业征收搬迁补偿工作实行全过程监督，依法依纪处理企业征收搬迁中的违规行为。

十三、本实施意见实施后，凡之前涉及企业征收搬迁的有关政策规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。

十四、本实施意见自2013年9月1日起执行。