文旅项目投融资方案

文旅产业的行业机遇大家应该有共识的，因为目前大众消费方式和经济发展方式发生了重大的转变，消费社会已经到来，自然而然引发了文旅行业的机会。比如说改革开放以来的排浪式消费，大家买彩电一窝蜂的买，买汽车一窝蜂的买，再到这十几年一窝蜂地买房子。现在房子都过剩了，开始去库了，所以文旅产业大发展的机会到来了。

就我国目前的状况而言，人的基本生存消费问题已经解决了，现在逐步进入到人的自身需要全面发展的阶段。也就是说，从更加重视物质消费逐步过渡到更加重视精神消费，也就是意味着文旅产业时代的到来。

从宏观上来讲，文旅产业现在也是保增长的一个热点领域，无论从产业政策上来讲，还是从行业引导上来讲，目前都是一个热点领域。因为大家知道，中国经济发展过往有一个很重要的特征，就是投资依赖症，也就是说经济发展对投资的依赖非常厉害。

但这几年的问题是，投资对于经济发展的推动作用越来越差，就需要从外延式的增长转变成集约式的增长，需要转变经济增长方式，而文旅产业就是转变增长方式的一个方向。在整个峰会的今天上午这个板块开始的时候，我也讲到了文旅产业为什么现在是保增长的热点领域，这个就不啰嗦了。

当然，文旅产业还是可以和教育行业、和养老事业实现一个非常好的结合。

一、文旅行业的基本特点

要讲文旅产业的投融资规划与解决方案，就需要对文旅产业这个行业的特点有一个基本的认识。我从投资人的角度来看这个行业，我认为文旅产业有这么几个特点：

第一个特点是投资比较大，无论是景点建设还是酒店建设，还是配套的餐饮服务、实景演出，尤其是硬件的建设投资是比较大的。酒店类的投资很少能够在经营上，尤其是高星级的酒店很少有在经营上能够盈利的，基本上是通过运营和加上资产的运作，在资产增值上来实现盈利，而不是依靠运营来盈利的。

第二个特点是投资期限长、回收期慢、回收期长。这样一来，靠运营收入，靠门票、衍生品或者配套服务收入来实现投资的回流是细水长流，回收期非常漫长。

文旅产业还有一个很重要的特点，就是除了硬件投资比较大之外，无形资产和软件投资的比例通常比较大。这就意味着如果行业的形势发生变化，或者经营做的不太好的话，投资与资产沉没的风险比较大。在座的可能李明俊总裁对这方面应该有比较深刻的理解和认识。

总结一下，简单而言，文旅产业的行业特点就是看起来高大上，又是风景名胜区，又是酒店，又是实景演出这些，但是文旅产业的投资特点就像生病一样，花钱又多又快，形象一点讲，叫“病来如山倒”;但是回收的时候很慢，期限很长，简直就是“病去如抽丝”。所以文旅项目的商业模式的合理设计和投融资规划的有效搭配，是支持文旅产业发展的必要条件。如果商业模式的设计有问题，和投融资不能实现有效的搭配，那么你就十分可能在项目实施的过程中，或者在运营的过程中出现财务危机，出现现金断流，项目就做不下去了。

二、文旅产业项目投资规划的主要原则

文旅产业项目的投融资规划，我认为有以下两个基本原则：

第一个基本原则就是以终为始。因为投资是以获利与获益为目的的，是以预期的结果来决定投不投、投多少，以及如何投资。另外投资与否还有一个很重要的原则就是根据退出的方式来决定投资的价格和方式，乃至相关的投资增信措施。

第二个基本原则就是要本着利益最大化来进行投资规划。投融资的方式决定了文旅产业的项目投融资成本，投融资的规模和股本金、项目贷款的比例，还有可能用到结构化融资中的结构怎么搭设，也会影响到初始投资人和财务投资人的投资收益。而这些规划的核心，就是要本着项目本身利益最大化的原则。再有就是投资的退出方式，因为退出方式往往决定了退出交易条件，进而影响退出收益与退出成本。

三、文旅产业项目投融资规划的约束条件

做好项目投融资规划有哪几项约束条件呢?

第一项就是项目所处的阶段，也就是说这个项目在你准备投资的时候是在项目筹备期、建设期还是在已进入到正常的运营期了。如果是在筹备期和建设期的，可能就没有经营型现金流，可能需要更多的要依靠股权融资，而且在项目筹备期必须先把项目资本金落实了，这样才可获得债权融资。当项目进入运营期，拥有了比较充沛和稳定的现金流以后，一般都会更倾向于不稀释股权的债权融资。

当然，资本金也是可以进行融资的，但更多的可能是股权融资，最多也是明股实债或者进行优先级的股权融资。如果你有足够的资本金，不需要进行股本金融资那是最好的，就会比较从容。项目进入到运营期以后就会有比较稳定的现金流，从成本的角度来讲，这个时候一般都倾向于做债权融资，不倾向于做股权融资，因为股权融资会稀释股权，会摊薄原始股东的收益和权益。

做文旅项目投融资规划的第二项约束条件就是项目的收入规模和收入模式。项目的收入规模收入多就可以做更多的融资，收入规模和融资规模是正相关的，与项目的盈利能力也是高度相关的。如果一个项目可以预期的现金流不是那么充沛，盈利模式又比较差，很难说可以实现比较大规模的融资。

第二方面就是收入模式，因为项目的收入模式决定了收入来源和收入的增长速度与空间。收入的成长速度与空间对于项目融资是非常重要的，也关系到收入仅仅是来自于本项目内还是说这个项目模式有可复制性。专业性的投资机构第一考虑项目收入的可预期性和稳定性，第二则更多地会考虑项目收入的增长空间。因为通过收入增长能够摊薄投资成本，实际上是提高投资收益，降低了投资风险。

做文旅项目投融资规划的第三个约束条件，就是资产的性质。前面几位嘉宾也反复讲到了轻资产、重资产的问题。从相关资金方而言，如果是重资产的话，则比较受债权融资机构的欢迎，比如说银行比较喜欢重资产，他有可以抓得住的东西。而轻资产在股权融资的时候，比较受股权投资人的欢迎，比如说上市的时候能获得比较高的溢价，这个正好和重资产是相反的，因为资产的轻量化可以提高ROE,而股价与ROE高度相关，轻资产的商业模式也有利于快速扩张来提升公司的业务规模和盈利规模。

当然资产的轻重要有合适的比例，如果是超轻资产的模式，在可持续经营方面就容易受到投资人的怀疑，因为大家都信奉“有恒产者有恒心”这一古训。所以一般的超轻资产公司在上市之前，大都倾向于对资产结构做一定的调整，比如说适当的增加一些硬资产，来实现中国人讲的“有恒强者有恒心”这一状态。一些偏重资产的公司上市以后为了提高股价，为了提高公司的估值，往往就要将资产模式向轻资产来调整。资产性质的另外一个方面是资产的流动性。一般而言，流动性强的资产融资能力就比较强，融资成本相对来讲都会比较低，融资选择面就比较宽，而流动性较差的资产这几个方面正好相反的。

当然资产的性质通过一些金融工具和交易结构的安排是可以调整的，这就是所谓的夹层融资和资产证券化，这一块就涉及到融资方面比较专业的一面了。大家通常理解的融资无非是股权和债权，但实际上股权和债权之间是可以相互转化的，可以设计出一种兼具二者之长的融资工具，比如说优先股、名股实债、永续债以及事先约定了触发条件的股债转换工具等。资本市场上有个笑话说大家永远搞不清楚恒大的负债率到底有多高，这是因为恒大做了大量的永续债融资，而永续债是不计入到负债之中的。

资产证券化是在融资中可以运用的一个调节性的工具，也就是从资产端来转换资产价值形态来改善资产的流动性和资产的轻重配比。资产证券化相比于股权融资和债权融资有它的缺点，融资能力可能没有债权融资那么强，成本也相对较高，但是它的优势是为进行迭代投资目而融资的时候是一个非常具备优势，同时还可以把公司资产轻型化，对于重资产运行的公司而言可提升公司的估值。

另外，通过资产证券化还可以提升资产的流动性。但是做资产证券化有一个前提条件，就是你必须有一定规模的资产，必须是一家相对来说重资产的公司才可以作。如果一开始就是一个轻资产的公司，你用什么来做资产证券化?现在大家讨论经常轻资产，但前提是你是一个重资产的公司，否则你的话就是“无本之木”、“无源之水”，没有任何意义与价值。

四、怎么进行文旅项目的投融资规划?

文旅产业项目投融资规划从大的方面可以分成以下这么几步：

第一，知己，必须充分了解自己以及可以运用的资源。也就是说必须知道我是谁，我自己有什么资源，我自己可以整合什么资源，我自己有什么优势，我自己缺什么。然后我自己处于什么发展阶段，我的资产特征是什么，收入模式是什么，资产特征和收入模式有没有调节和调整的空间，也就是说第一要做到知己。

第二，知彼，必须充分了解潜在的投融资对象。要找到钱，那么必须要知道钱在哪里，是在私募机构的手里还是公募机构手里，还是在银行那里，这些钱都有什么特征和脾气，都有什么偏好，喜欢什么行业，需要匹配什么资产，找什么设么阶段的项目，也就是说必须要了解他们的脾气。

第三，圈定目标，就是要确定意向合作方。融资不是随便乱找，普遍撒网，而是要有相对来讲比较确定的目标，提高命中率。你尽量要实现确定谁的钱适合你、他们在哪里，基本上谈三家得成一家，不可能满世界谈。如果谈上三五十家，第一可能把你累坏了，第二可能融资没有做成，商业模式被别人学会了，自己先把自己给消灭掉了。

第四，融资方案的制定。这就需要根据自己的条件相机而动，比如说你的现金流不错，你就可以贷款，直接找银行做项目贷款，或者直接去找信托做信托贷款。如果你具备上市条件，则可以直接找券商，或者你要快速发展，要快速复制扩大规模，那么在上市之前就可以找私募基金进行股权融资或者作部分借贷。

五、文旅项目投融资方案的优化

怎么提高文旅产业项目投融资成功的概率呢?那就必须对投融资方案进行必要的优化。

首先是从商业模式方面进行优化。

商业模式优化的第一个方面是收入模式的优化。门票是最常见的一种收入方式，而门票是强制性的，门票定价的是否合理很重要。如果门票定的过高就会把很多潜在的消费者挡在门外了，但是门票如果定价过低，而你现在的景区还没有比较强的能够引发消费者、旅游者消费意愿的项目，那他进来了也就就白进了，不能增加有效的消费。所以要根据消费者的能力、意愿以及景区内的附加消费项目的新引力和引发二次消费的能力来确定门票价格，把一些无效的客源流挡在门外。实际上，门票是对目标顾客筛选的方式，门票的价格也是非常需要有策略性的。

你的商业设施是自营，还是联营、出租?自营意味着什么、联营意味着什么?自营意味着你的资产在你的报表上，你的收入、流水也在你的报表上，同时经营风险也在你身上;而如果是联营和出租的话，那就意味着你把市场风险转嫁给联营商户和租客了，但是你的收入也就只剩下基本租金和流水分成了，虽然你的经营风险相对小了，但是你的收入总额和报表流水相对来说也小多了，在报表上可能流水就不是那么好看。还有，是不是要卖掉一部分景区的物业来补充现金流以减轻投资的压力，来调节财务状况?

比如说高尔夫别墅就是彭亨高尔夫项目投资的一个很好的支点，如果说高尔夫项目没有高尔夫别墅，或者说高尔夫别墅卖的不好，那很难说这个高尔夫项目就做的很好。一般来讲高尔夫别墅是高尔夫项目平衡投资的一个决定性因素，别墅卖的好才能说明高尔夫的投资是成功的，才能减轻运营的压力。还有就是文旅项目的知识产权的授权，采取什么收入方式，是分成收入还是异业联盟、怎么进入报表的、广告收入怎么进入报表，这些都是可以进行调整进而优化项目的收入模式的。

商业模式优化的第二个方面是成本模式的优化。成本的降低即意味着项目盈利能力的提升，而在整个项目成本里面怎么样有效的控制成本、降低成本，或者通上边那些合作方式实现成本转嫁，把成本转嫁到别人那里去，转嫁掉的成本就相当于提升的收入。

商业模式优化的第三个方面就是资产模式的优化。在轻资产和重资产之间，通过自持还是出售一部分、租赁一部分可以来调整企业的资产轻重。甚至在销售方式中，选择代销还是自采自营的方式，也可以来改善资产的轻重比例，这个对于提高项目的估值也是非常有帮助的。比如说把自采自营的方式改成代销，这样的话在报表上就可以把存货移到表外去了，这样资产端就会好看很多。

投融资方案优化的第二个方面，就是退出模式的优化。

退出模式优化的第一个方面是退出市场层级的优化。以私募市场还是半公募市场、还是公募市场为退出目标，这个也是可以调节的。现在的新三板，可以讲是一个典型的半公募的市场，交易所内发行的小公募产品也是一个半公募机市场，而如果去交易所上市，对投资者没有准入要求，那就是公募市场。如果只是做股权转让的话，那就只是一个协议转让，就是私募市场。私募、公募、半公募差别就是资产的流动性的差异，流动性的不同对于资产的估值差别是非常大的。如果说你能够提升你退出的市场层级，那么对你的资产的估值就会提升很多，而资产的估值提升了，你的项目的融资能力自然也就提升了。

什么样的项目或公司适合公募市场、什么样的项目或公司不适合去公募市场?在我看来，除非像马来西亚林梧桐的亚云顶集团，他有马来西亚唯一的一张赌牌，这样的公司是不适合上市的。而其他优秀的公司，渴望快速发展的公司，希望能够整合别人资源的公司，如果奔着上市为目标，那么你的融资能力就会提升很多。

因此，要根据投资退出的模式来调整项目投融资规划，来反向调整项目商业模式和公司的治理方式与治理结构。比如说私募市场更看好硬资产，如果在私募市场融资的时候，商业模式往重资产方向调整一些会比较好;如果说你实现了上市，那么你可能就要走轻资产道路，把商业模式和资产模式往轻资产方向调整。还有，你如果您打算准备上市，那它会要求公司的治理更加规范透明，而私募市场是更看重你的财务盈利能力。

六、文旅项目全生命周期的投融资策略

从文旅产业项目全生命周期来看其投融资策略，在建设期，在没有经营型现金流的情况下，可能就要以股权融资和项目贷款为主;在运营初期和市场培育期，最好是以流动资金贷款为主，这种方式可以不稀释原始股东的权益。而在项目成熟期，这个时候现金流充沛和稳定了，就要以流动资金贷款和资产证券化这种方式为主来解决运行的资金所需和迭代投资的资金所需。另外，资产证券化可以实现轻资产运营，提升ROE,比较快速地进而拉升股价，让投资人获得股票差价的收益。

最理想化的一种投资模式就是“上市公司+PE”。现在基本上大家玩投资做的比较极致的状态，就是“上市公司+PE”这种模式，以原来的公司开辟一块新的业务拿去上市，将初始投资溢价退出并实现收益以后，再用来作私募或者PE，孵化一块新的业务再上市。如果独立上市不了，就用自己的上市公司把它并购来实现投资退出。这样就打通了一个项目从筹建、孵化、成熟到投资退出，从私募到公募的投融资链条。