历史性大调整，贵阳房贷利率揭开这些变化

相比较而来，以前房贷利率由两部分构成，即是基准利率加上银行上浮比例：

2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率，将以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成。

这个加点包括地方央行确定的下限，以及银行自主性的点位。今后各地方的的房贷利率构成，" 三方共立 " 的局面将会形成。

其中，首套商业性个人住房房贷利率组成：

LPR（贷款市场报价利率），是由银行参照央行 " 中期借贷便利（MLF）1 年期 " 的利率，加上自己的成本等因素，给出贷款利率的报价，需要报出 1 年期和 5 年以上期贷款利率。

数据由 " 全国银行间同业拆借中心 " 剔除最低价、最高价，算出平均价对外发布，每月 20 日发布一次（节假日顺延）。

地方加点，是指辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，将由人民银行省一级分支机构确定。

银行加点，银行业金融机构根据自律机制确定的加点下限，明确定价规则，合理确定数值。

银行加点数值，类似于上浮的比例。今年早些时候，贵阳部分银行的窗口咨询到，首套房的利率上浮普遍在 10% — 15%，二套房的利率上浮普遍在 15% — 20%。

具体的实施过程中，央行新规一次性划出下线。

首套商业性个人住房贷款利率，不得低于相应期限 LPR，二套商业性个人住房贷款利率，不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点（注：1 个基点 =0.01%），也就是说：

这样一来，LPR 及央行加点部分，可以看作全国 " 起步利率 "。

按照 8 月 20 日更新的 LPR 报价，5 年期以上年利率达到 4.85%：

因此，贵阳房贷利率新规参考值为：

首套房房贷利率 =4.85%+ 地方加点（暂未公布）+ 银行加点（暂行上浮 10%~15%）

8 月 LPR 为 4.85%，相对于基准利率 4.9%，略低 0.05%。尽管有所下跌，但是由于占比较低，首套房贷利率起点影响不大。

二套房房贷利率 =4.85%+0.6%+ 地方加点（暂未公布）+ 银行加点（暂行上浮 15%~20%）

二套房房贷利率 5.45%（4.85%+0.6%），这相当于在目前基准利率 4.9% 的基础上，已经上浮约 12.3%（4.9%*1.123）。因此，维持相对从严，体现差异化房贷的目的。

央行分析也指出，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

目前来看，确实如此。

尽管根据 LPR 房贷利率将每月调整。但是，基准利率，仍将起到决定性的作用。按照规律来说，它的降与升，会直接影响银行间贷款利率报价，进而对房贷利率产生实质性的影响。

考验央地市场预判

确保区域差别化住房信贷政策有效实施，地方央行要发挥调节房贷利率的作用。

央行贵阳中心支行，作为省一级分支机构，将会决定利率加点的下限，这也是影响房贷利率的关键。

结合新规，贵阳首套房与二套房贷款，应按照 " 因城施策 " 原则，并在市场利率定价自律机制，以及国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化加以确定。

那么，在央妈眼里，贵阳房地产市场的形势如何？

央行贵阳中心支行发布的《2019 贵州金融报告》提到，2018 年贵州房地产市场平稳运行。

其中，商品房销售面积和销售金额增长较快，房价保持稳定增长。同时，全省房地产贷款保持较快增长，住房抵押贷款价值略有下降。

2018 年贵州省主要城市新建住宅销售价格变动趋势

商品房销售面积和销售金额增长较快， 房价保持稳定增长。2018 年全省主要城市中，贵阳、遵义新建商品住房销售价格同比增长分别为 18.8%、13.8%，较上年末上升 8.5 个和 6.8 个百分点。

市场瞬息万变，经过上一轮的调整，今年上半年走势又如何？

上周末的推文中也提到，新房和二手房仍在分化。国家统计局最新的价格指数显示，新房价格维持温和向上，而二手房价格则小幅下降，并且已经持续两个月。

尽管贵阳楼市存在结构性调整，目前的高价房是有，普通商品住宅还是主流。

信贷的层面来看，市统计局的数据显示，2018 年到 2019 年上半年，住户中长期贷款的存贷比，维持较为温和的水平。当然，是松还是紧，稳定调整的空间，也是有的。

可以保持审慎乐观的态度，但是，" 有种冷，叫你妈觉得你冷 "，相反也一样。

因此，具体到利率加点上，地方央行结合三季度及中长期地方经济运行，掌握楼市发展现状，预判当前的形势、局势等，也就提出更高的要求。

回到贵阳本地的调控，目前维持的是，新房三年限售，并无限购政策。去年实施的公积金新政，严格首套和二套贷款的要求。

结合宏观来看，坚持房住不炒，是此次利率新规的基调。防止房价大起大落，也是一个大背景。" 不将房地产作为短期刺激经济的手段 " 是政策要求，但也并未否定其长期稳定的作用。

因此，划定贷款利率的加点下限，以 8 月 LPR 的 4.85% 的利率，也有两个可选项摆在地方央行面前：

填平 " 基准缺口 "，强调 " 稳字当头 "。即是利率加点 0.05%，恢复到 4.9% 基准利率，维持当前的信贷水平不变。

维持 " 起步利率 "，预留 " 调整空间 "。即是维持 LPR 现状，加点下限不做增加，交由银行扩大市场微调空间。

当然，还可以给市场当头棒喝，利率加点直接超出基准水平。不过，万一搞不好，谁脸上又挂得住？

还存在的影响因素是，地方央行加点是否根据 LPR 按月变动？如果是，那么贵阳房贷利率的升降调整，还会更加的频繁。

不过，稳定压倒一切，只要基准利率不动，大概率不会有大幅的波动。真的像是加油那样，以后的房贷，要到当月现克磋。

窗口期中如何应对

直到 10 月 8 日前，是政策实施的窗口期。此次新规中明确，" 老贷老办法，新贷新办法 "。

央行新规指出，2019 年 10 月 8 日前，已发放商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

与此同时，贵阳将会开启 " 一房一贷 " 节奏，各大银行 " 因人定贷 " 也会普及。

央行新规指出，贵阳银行业金融机构，根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

目前，LPR 有 1 年期和 5 年期以上两个期限品种。其他的年限，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

这个加点，可以理解为贷款利率上浮比例，换了一个指标。

以贵阳首套房贷为例，基准利率上浮 10% 就是 5.39%（4.9%*1.1）。这个上浮的比例 0.49%，刚好是 49 个基点（1 个基点 =0.01%）。综合来看，目前贵阳首套房贷和二手房贷的普遍加点是：

贵阳首套房贷上浮 10%~15%（49 基点 ~ 约 73 基点）

贵阳二套房贷上浮 15%~20%（约 73 基点 ~98 基点）

新规调整后，现在房贷上浮的比例，会不会跟着变？

由于省级银行指导细则还不明确，是维持原状，还是可以连带调整。所以，银行利率加点自主性究竟有多大，尚不明确。这也直接关系到，个人房贷能得到的弹性空间。

对于多套房贷来看，此次央行新规中，没有提及三套房及以上的概念，可以视为比较明显的风向延续。

如何认定 " 多套房贷 "，也留有一定的空间。目前来看，贵阳的部分银行房贷识别中，采用的多是认房认贷、认贷不认房等的方式。

也就是说，最终确定首套房还是二套房，并且给予相应的贷款利率，主动权可能也在银行手上。

贯彻的总归是，为刚需群体提供差别化信贷政策扶持，同时在信贷端提升监控潜在的炒房倾向。

面对 LPR 的月调，贷款人担心利率发生调整，又该怎么办？

央行新规指出，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为 1 年。

利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

也就是说，以后的房贷利率最短可以 "1 年 1 定 "。周期太长，如果 LPR 出现下降，不能享受利率降低。同时，如果 LPR 出现上升，倒也可以规避利率的风险。

长期来看，如何确定房贷利率的定价周期，经济大环境与信贷走向因素占比，还会有所增加。

相关利率调整方面，商业购房贷款利率一次性提升 60 个基点，起步利率是 5.45% 与二手房房贷保持一致。

非个人的购买，也就是剑指那些企业性质的购房，以及潜在的炒房。作用多少当且另论。

此次公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，目前贵阳市公积金基准利率是：

五年期以下（含五年）年利率为 2.75%

五年期以上年利率为 3.25%

二套住房公积金贷款利率利率不上浮

新规中，重申禁止 " 转按揭 "" 加按揭 " 的行为，也是提前打上预防针，防止政策走形变样。可能涉及的二手房交易，市场实操一般是提前偿贷以后赎楼，具体的购房次数，也应当是银行参照新政制定。

多种分析认为，此次的新政调整，也是一种预热。不仅是回归实体经济，输血企业的发展，同时加大银行间的竞争，提升金融创新的业务能力。

贵阳房贷新规机制完成，将在 8 月 25 日到 10 月 8 日期间。须等待央行贵阳中心支行定调，以及各级银行调整到位。同时，新规施行后，首轮房贷利率落地，要以 9 月 20 日 LPR 为准，尽管目前来看并不会变化。

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2019 年 10 月 8 日，房贷利率定价基准转换日。

这一天，是国庆假期结束的首日，也是贵阳房贷利率新规，正式实施的那天。

来源：央行官网 贵阳晚报 中国经营报等返回搜狐，查看更多