为什么贷款买房时，银行和评估公司的评估价总比成交价低？

不得不说，在二手房交易过程中，房产估值真的占据十分重要的地位，因价格谈不拢而导致交易失败的情况比比皆是；更别说，当下大部分人买房会选择按揭贷款的方式，房屋估值更是不可或缺的必经环节之一！

房屋估值是指评估机构根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄、周边配套、户型、朝向等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，并计算出相对科学合理的物业市值价格。

1. 向银行申请房屋贷款时

一般来说，借款人向银行申请住房按揭贷款时，银行会委托评估公司或担保公司对被抵押的房屋进行评估，以此作为是否批准贷款或贷款额度多少的重要标准之一。此外，部分银行会直接采用房管局给出的评估价格。

2. 缴纳二手房交易税费时

我们都知道，二手房交易会涉及到交易税费的计算，其中，房屋价格的高低直接关系到税费的多少。为了避免部分的买卖双方通过签订阴阳合同来避税，相关部门在收取税费时，会对所交易的房产进行估值。

3. 买卖双方认为有必要评估时

如果有一方或双方不相信对方的报价或中介机构的评估，就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估机构进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

4. 发生房产纠纷时

当交易双方发生房产纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

5. 办理房地产保险时

房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

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在二手房交易中，如果购房者决定以按揭贷款的方式购买，那么首付款=实际成交价-可贷款额，而贷款额=房屋评估价*贷款成数，由此可见，房屋评估价会较大程度上影响最终的房贷额度。

举个栗子：

梁某通过中介看中了位于广州某小区的一套二手房，实际成交价为200万元，但评估机构给出的评估价为180万元，那么梁某可向银行申请的最高贷款额度为：180万×70%=126万元，梁先生购买此房屋需支付的首付款为：200万-126万=74万元。

房屋的评估价格主要根据原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出，一般来说，地段、楼龄、楼层、装修等都会影响评估价。

地段、交通

房产所处地段的繁华程度、交通便捷程度是二手房评估的重要因素，地段好、交通便捷的小区评估价更高。

楼龄、小区管理、配套设施

修建年代越近、配套设施越齐全、管理越到位的小区，房屋评估价格也越高。其中，楼龄是影响二手房评估价的重要因素，甚至如果楼龄过长（如20年以上），银行会直接拒绝贷款。

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房屋朝向、结构

同一栋楼、同等户型，但不同朝向，房屋价格也会相差很多；而户型安排合理与户型过于紧凑的房屋，评估起来也会有价格差异。

塔楼：东南>西南>双南>东向>西向>西北>北

板楼：南北>双南>东西>东向

房屋所处楼层

高层：中间层(6-15层)>高层(15层以上)>底层(5层以下)

多层：中间层(2-4层)>1层>(5-6层)

装修程度

房屋内部装修程度对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好的房屋出售速度就比同样条件但装修较次的房屋快。

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部分贷款银行考虑到自己要承担的风险，给出的评估价一般会更保守，所以评估价比成交价低一些。

一般来说，商业贷款的评估价为市场价格的80%-90%，公积金贷款的评估价则为市场价的80%-85%。所以，买二手房的朋友要有心理准备，别因为这种情况违约哦~

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