领取逾期交房违约金，能否再主张赔偿租金损失？

原告诉求：李某在领取违约金收款收据上签字之行为，仅表明已领取违约金这一事实，不能推断为李某放弃索要违约金不足部分的权利，依据《合同法》114条，李某有权请求人民法院增加违约金，房产公司延期交房8个月属于严重失信行为，李某就被告违约行为主张租金损失符合常理。

被告抗辩：李某在违约金凭证上签字的行为系对违约金的认可。双方已经就逾期交房违约金负担达成合议，李某起诉属于滥诉。李某评估报告以租金作为损失，但我方交房后对方没有马上出租，不能把房屋租金等同于损失，对方评估报告不能证明损失存在。

法院裁决

法院认定：合同当事人可以明示或者默示作出意思表示。当事人未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。当事人应受其以默示意思表示作出的法律行为约束。本案中，房产公司向李某发出领取案涉房屋逾期交房违约金的通知后，李某领取违约金并在违约金支出凭单上签字确认领款的行为，系李某以默示意思表示的方式对案涉房屋逾期交房违约金数额及结算的认可，李某应受该意思表示约束，且该笔违约金亦系按照双方的合同计算和支付。现李某以该笔违约金不足以赔偿其损失为由，主张开发商再次赔偿，系李某对自己先行行为的违背，亦违反诚实信用原则，法院不予支持，驳回李某的诉讼请求。

在本案处理中，涉及到三个关键问题，一是违约金支付不足以弥补违约损失能否要求赔偿损失？二、本案李某领取违约金的行为能否视为是双方对违约责任达成一致意见？三、李某的房屋租金损失能否列为合同违约损失予以支持？

违约金之外赔偿损失的依据

我国合同法第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

我国合同法范畴下的违约金主要是以补偿性为原则，如约定违约金确实过低不足以弥补守约方损失的，守约方可以根据上述法律规定可以请求人民法院予以增加违约金以此弥补损失。

领取违约金的行为能否是对违约责任的一致意见

本案中一审法院采用对李某领取违约金的行为视为是以默示意思表示的方式接受违约金并确认了其行为的效力。笔者对这一认定持有异议：我国法律对默示行为的效力在最高人民法院《贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第六十六条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其其行为表明已接受的，可以认定为默示”。但在合同法的规定中并未直接规定默示权以及如何行使默示权。

一般在实践处理中，司法界对默示行为的认定一般是结合行为事实采用推定形式。推定默示形式需要具备相应条件：1、必须是表达意愿的人实施了一定积极作为行为；通过这一行为可推断行为人内心意思。2、法律无规定及合同未规定，针对行为人未明示的合意，而是根据常理或习惯进行推断，运用诚实信用原则确定权利义务关系。

而本案，针对李某领取违约金的行为能否视为是以默示行为放弃赔偿损失的权利？笔者认为，不能。首先，李某领取违约金的行为并非其自愿采取的积极行为，而是被动的接受开发商较低的违约金。如在领取凭证上没有类似“自愿接受违约金或放弃之外赔偿金”内容外，我们很难推定领取违约金就是李某真实对待开发商逾期交付责任的内心意思。其次，针对违约金过低的合同约定，当事人有权要求增加违约金，该项权利是合同法赋予当事人的一项请求权，人民法院不宜采用默示行为推定形式直接予以剥夺。因此，笔者个人认为李某仍有主张赔偿损失的权利。

李某的房屋租金损失能否列为合同违约损失予以支持

根据我国合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中李某提出的房屋租金损失属于可得利益损失。而案涉商业房屋出租属于市场行为，对于租金收益的确定应结合租赁市场供需情况、订约成本、履约成本和订立合同时预见后应当预见违约合同可能造成的损失、市场受益与市场风险等因素予以综合考虑。

李某在案件中单方委托评估机构作出的租金评估报告要求法院增加违约金，在证据采集方式和证据内容上缺乏充分依据。笔者认为，如需要补强证据主张损失的客观性，应当提供同地段、同时期商铺租金数据交由法院委托专业评估机构作出评估报告，以此鉴别其损失与合同约定违约金之间的实际差距，以此判断能否适用合同法第114条增加违约金弥补损失的规定。

综上，笔者认为，当事人在签署案涉类似违约金文件资料时，应当采用明示确定的文字方式约束当事人行为效力，尽量避免采用默示推定方式确定行为效力，这样才真正保障自身合法权益不受侵害。

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