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02 房子卖得好不好,价格一定是主导因素吗? 我们发现,不论是滞销小区还是热销小区,价格都不是影响小区是否好卖的、最主要的因素。 热销小区里 【1月挂牌均价≤12000元/㎡】,3个 【12000元/㎡<1月挂牌均价≤14000元/㎡】,15个 【14000元/㎡<1月挂牌均价≤16000元/㎡】,10个 【16000元/㎡<1月挂牌均价≤18000元/㎡】,17个 【1月挂牌均价≥18000元/㎡】, 5个 其中,16000元/㎡<1月挂牌均价≤18000元/㎡这一梯队的热销小区是最多的。但它的价格并不低,是热销小区里1月挂牌均价的第二梯队。 滞销小区里, 【1月挂牌均价≤12000元/㎡】,13个 【12000元/㎡<1月挂牌均价≤14000元/㎡】,12个 【14000元/㎡<1月挂牌均价≤16000元/㎡】,8个 【16000元/㎡<1月挂牌均价≤18000元/㎡】,11个 【1月挂牌均价≥18000元/㎡】, 6个 令人惊讶的是,建面单价越便宜的小区,被滞销的数量反而是最多的。所以小区卖得好不好,价格不是唯一的影响。 03 先来看热销小区的分布情况。 热销小区主要分布在渝北区、沙坪坝区,有11个。其次是江北区10个,南岸区9个。巴南区4个,其次是大渡口区、九龙坡区2个。 最少的在北碚区,仅有1个。 热销小区区域分布图 分布的板块比较分散,新区和核心区都有。但大学城和照母山是最突出的,分别有8个和7个,加起来占了大概三分之一。 热销小区板块分布图 我们总结了50个热销小区的三大共性。 1,性价比高 这一类小区最突出的特点是,在轨道、商业、品牌等配套还不错的前提下,价格比板块内相似地段的二手房小区,更便宜。 比如位于照母山的万科城和恒大山水城。 万科城离重光轻轨站1公里左右,周边有成熟的底商,生活配套基本齐全。建面均价在15500元/㎡左右,建面约86㎡左右的精装两房,总价在122万—135万。 数据来自贝壳找房 恒大山水城周边配套也比较丰富,小区旁有15号线(规划)轻轨站出口和5号线的重光站。建面均价在15300元/㎡左右。建面约82㎡的精装两房,总价在115—123万左右。 数据来自贝壳找房 万科城、恒大山水城旁的约克郡,建面均价在18700元/㎡,比它们贵了3000元/㎡左右,总价也高出十几万不等。 数据来自贝壳找房 2,核心地段 这一类小区,配套必然是丰富的,关键在于地段——位于核心区的核心地段。 亚太商谷 数据来自贝壳找房 轨道3号线工贸站就在小区旁边,附近有菜园坝大桥、石板坡长江大桥、朝天门大桥等,交通路网发达。去南坪、观音桥、解放碑、杨家坪等商圈,都很方便。 价格也不贵,目前建面均价13000元/㎡。 上品拾陆 数据来自贝壳找房 在江北最成熟的观音桥商圈核心位置,有轻轨3、6号线。开车去北城天街只要几分钟,去江北国际机场15分钟左右。 图片来源于百度地图 3,配套成熟 这类小区虽然不在核心区,但胜在周边配套比较齐全,除了轨道、商业、品牌开发商,也有学校一类的特殊资源加持。 比如龙湖U城。 虽然位置在大学城,离核心区远。但项目旁边有龙湖U城天街,轻轨1号线尖顶坡站,周边还有树人小学、重庆八中等名校。品牌和配套的吸引力比较大。 数据来自贝壳找房 04 滞销小区主要分布在渝北区12个、沙坪坝区8个、北碚区7个。巴南区、九龙坡区6个,江北区、南岸区4个,大渡口区2个,渝中区1个。 滞销小区区域分布图 城南新区,人和,大学城最多有4个,石桥铺、空港新城、南滨路有3个,其他的分散在各个板块。 滞销小区板块分布图 1,位置远且周边配套少 旭城公园府邸,距离核心区40公里,周边没有大型商业,交通也不便。开车1小时左右,使用公共交通换乘要2小时左右。 图片来源于高德 2,非知名开发商的小区 尽管热销小区里也有不知名开发商开发的小区,但滞销小区里非品牌开发商的小区数量占了大部分,一共38个,比例高达76%。 如果小区没有品牌溢价、价格又不便宜,在市场上的竞争力就会比较弱。比如下面的两个小区,近30天的带看量不足30次、近90天零成交。 松树桥的欣光松宿,建面单价在16000元/㎡左右 信息来自贝壳找房 双碑的俊峰香格里拉,建面单价在17000元/㎡左右 信息来自贝壳找房 05 通过盘点这100个小区,至少有两个现成的方法论,帮你在买房时避开滞销小区,更大可能性买到以后更好出手的热销小区。 第一个,一定要看小区近30天带看量、近90天成交量。 我们发现,50个热销小区的近30天的带看量都在三四百次左右,有些小区甚至达到1000次以上。而50个滞销小区就非常惨淡,近30天的带看量往往只有十几次甚至几次。 而成交量上,热销小区近90天的成交量至少都有几套甚至几十套兜底,滞销小区则基本是零成交。 所以,买二手房时,建议先去专业网站上查一查意向小区近30天的带看量、近90天的成交量。 如果带看量在十位数甚至个位数徘徊、成交量几乎为零,说明它在市场中的受欢迎程度非常一般。考虑到以后转卖,要慎重。 第二个,热销小区的“幸运”和滞销小区的“不幸”,都是相似的。 这些热销小区要么地段好,位于核心区的核心位置且周边有轨道、商业等配套加持。 要么虽然不在核心区的核心位置,但也是二环板块里周边配套比较丰富的地段。并且,有一些诸如学校之类的特殊资源加持。 或者,性价比突出。即,在和周边小区享有同等配套和资源的前提下,不管是单价还是总价都比周边低。 如果你考虑以后要卖房,一定要优先选择具备上面这些“热销特质”的小区。 滞销小区,大体上就是跟热销小区反着来的。 位置一般价格还贵、不是品牌开发商且小区品质一般、远离核心区且周边缺乏配套也无特殊资源加持…… 如果你发现你正在看的二手房,有这些滞销的苗头,一定要慎重考虑。不要让你的房子以后很难卖出去,变成烫手山芋。返回搜狐,查看更多 |
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