房地产估价师理论方法：投资利息

　　投资利息

　　房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。只要形成了资金占用，就要计算利息。

　　土地成本、建设成本、管理费用和销售费用(四项)，借贷资金/自有资金都应计算利息。自有资金要考虑机会成本。

　　投资利息的计算(五方面)

　　(1)应计息项目(四项)：土地成本，建设成本，管理费用，销售费用(注：销售税费一般不计利息。因为没有资金占用时间)。

　　(2)计息周期，计算利息的单位时间——年、半年、季、月。

　　(3)计息期——估算建设期(有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的)。

　　(4)计息方式——单利和复利两种方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1单利利率F=P·(1+i1×n)

　　i2复利利率F=P·(1+i2)n

　　如3年期存款的单利年利率应大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。

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