房改房（工龄房、福利房）如何继承

    “房改房”也称已购公房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。“房改房”是我国特定历史时期的政策福利分房，它具有出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性等特殊属性，与商品房的属性截然不同，因此，判断其权属既不能简单依据出资时间和出资来源，也不能以产权登记时间，而应该从特定历史时期的背景出发，充分考虑国家政策制定的初衷，作出符合现实国情的判断，既要符合法律条文和政策的双重要求，又要做到对当事人权利的公平认定。

    如果继承的房产是在夫妻关系存续期间使用工龄购买，则必然为夫妻共同财产，属于被继承人的部分则为遗产，可以继承。如果继承的房产是在夫妻一方死亡后购买，购买时享受了已死亡配偶的工龄优惠，这种情况下，该房产是夫妻一方个人财产还是夫妻双方共同财产，必须综合考虑以下因素进行认定：（1）购房合同签署时间；（2）购房款是个人财产还是共同财产；（3）工龄优惠是政策性补贴还是财产性权益等等；（4）在享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了房屋后，又于再婚期间用再婚期间夫妻共同财产补交了剩余房款，取得了房屋产权的情况，如何认定，再婚的配偶的权益如何保障。

    二、享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房的权属性质

    对此法律界曾有两种截然不同的处理意见。

    第一种意见是最高院的答复意见，即已被废止的[2000]法民字第4号复函，认为购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，故应以购房款是否夫妻双方的共同积蓄作为夫妻共同财产的判断标准。业内人士称为“房款来源”判断标准。

    第二种意见是建设部的答复意见，即建住房市函[1999]005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》，认为只要购买“房改房”时享受了已故配偶的工龄优惠就一律作为夫妻共同财产处理。常被法律人士称为“福利政策”判断标准。

    两种答复意见截然不同曾一度给“房改房”权属认定带来很多困扰和矛盾。然而，2013年4月8日起施行的法释[2013]7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，明文废止了《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)这部司法解释性文件，给法律界公证界及房产管理部门等带来了巨大影响。它将对享受已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定依据，由以简单的“房款来源”作为判断标准而被以是否享受“福利政策”的标准所取代，即以是否使用了权利人一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则。

    “房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，它的出现与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。

    这种政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益常常会通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来，因此， 有观点认为，职工去世后，配偶用其工龄折扣购买房改房，房屋产权归属去世职工与配偶共同所有已成通说，也比较公平。

    三、享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的，该“房改房”的产权应该如何认定？

    享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的，该“房改房”的产权是属于购房人个人财产，还是购房人与已故配偶的夫妻共同财产，或者是购房人与再婚配偶的共同财产?我们的律师认为，因购房人享受了其与已故配偶的工龄优惠最终以成本价购得“房改房”的全部产权，故房屋属于购房人与已故配偶的共同财产，其中的一半份额应依法分割归购房人所有，另一半则属于已故配偶的遗产发生继承，而对于再婚期间补差获取剩余产权的问题，因剩余产权的房款仍是建立在二人共同工龄优惠政策的基础上，故房改房的购房主体没有发生变化，仍是购房人与已故配偶，因此如房款中含有再婚配偶的出资，则其出资视为对购房人的垫资帮扶，应按债权关系处理，即再婚配偶的出资不能取得“房改房”的产权。

    四、北京的规定。

    2018年6月11日北京市高级人民法院通过《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》

    6.被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？

    按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。     该政策性福利所对应的财产价值计算参考公式：（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。

    按照北京的上述规定，我们认为，被继承人按成本价或标准价购买公房时，根据工龄政策福利，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄折抵房款而获得政策性福利的，该房屋所有权全部归属被继承人个人财产，被继承人有权通过立遗嘱的方式或者与他人签订遗赠扶养协议的方式处分该房屋。尽管该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，但被继承人的遗嘱或者遗赠扶养协议的效力并不会因此而受到影响，也就是不存在因此无效或者部分无效的情形。