关于“双限地” 90％的人都不知道的产品和价格逻辑

7月8日，成都市金牛区的交投电建洺悦珑庭、成华区的新希望万科知园取证，这是成都率先开售的两个“双限地”打造项目。

7月25日，两个项目正式开盘，交投电建洺悦珑庭的认购率为80.4%，新希望万科知园的认购率为82.6%（仅开盘当天认购数据）。

（以上仅指开盘当天的认购数据）

报名情况

新希望万科知园登记人数超过准售房源3倍，限售5年，本批次仅向无房、棚改客户销售，其中棚改8组、无房627组。

交投电建洺悦珑庭复核人数170组，其中棚改0组、刚需89组、普通81组。

认购情况

新希望万科知园开盘当天销售了171套，弃选率较高。交投电建洺悦珑庭销售了172套，含部分顺销。

“双限地”首秀，结果是否符合你的预期？透过这一波结果，你是否看透了背后的密码？或许，90%的人对于“双限地”的认知，还单纯地停留在土拍“限价”层面。上文两个项目背后的价格与产品逻辑，无疑是地产内外应该关注并挖掘的重点。

1

价格逻辑：拉低增高？

“双限地”的限房价，准确说法叫做：可售商品住房清水最高销售均价。清水、最高和均价，是三大关键词。

楼盘如何保证不超过最高销售均价？分析上文两个项目的一房一价，锐理君发现了以下特征：

房源价差近10000元/㎡。新希望万科知园可售商品住房清水最高销售均价21087元/㎡，本批次房源区间13826-24491元/㎡。交投电建洺悦珑庭可售商品住房清水最高销售均价21731元/㎡，本批次房源价格区间14652-23935元/㎡。

低于最高销售均价的房源占比1/4。交投电建洺悦珑庭214套房源中，仅有51套低于21731元/㎡这一清水最高销售均价，占比不足1/4。新希望万科知园207套房源中，也只有52套房源低于21087元/㎡这一清水最高销售均价，占比刚达1/4。

1F房源做底跃拉低均价。交投电建洺悦珑庭1F房源单价为14652-15834.31元/㎡，新希望万科知园1F房源单价为13826.5-18774.19元/㎡，拉低了均价。

但从实际选房情况来看，新希望万科知园剩余房源多为底跃，面积段为234-274㎡；交投电建洺悦珑庭的底跃产品也基本未销售，面积段为243-281㎡。

底跃拉低价格的另一面是面积的扩大化，但也由此产生了直接的消费瓶颈和购买抗性。

2

产品逻辑：减成本、做溢价？

“双限地”产品售价基本已知，自持部分不能出售。如何做产品，怎么盈利？这时候比拼的就是成本控制了。锐理君研究了首发的两个楼盘，从产品细节更能看出他们为了控成本所做的“努力”。

1、迎合市场主流改善需求。

新希望万科知园本批次推出的4F洋房（1T2，建面约145㎡）均价约21509元/㎡；18F中高层（2T4，建面约110-135㎡）均价约22044元/㎡；22F高层（2T4，建面约110-135㎡）均价约18238元/㎡。

交投电建洺悦珑庭本批次推出10F小高层（1T2，建面约118㎡三房）均价约23120元/㎡；16F中高层（2T2，142㎡四房）均价约22541元/㎡。

通过不同的产品组合，拉开价差，满足的对象是主流市场需求。这符合市场惯性，但恰恰也可能是壁垒。

2、两个楼盘户型阳台均“缺失”。

从户型图来看，两个首发项目都没有阳台，也就是说将常规户型的阳台空间全部计入产权，套内实得面积减少了。但是，据了解项目的公摊相对更小，在实得面积方面做了平衡化的考虑。

1

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2

（交投电建洺悦珑庭户型图）

1

2

（新希望万科知园户型图）

3、公共配置紧凑。

或许也是出于控成本的考虑，新希望万科知园的售楼部并没有按照传统的“新、奇、大”做展示，交投电建洺悦珑庭直接用了洺悦玺的售楼部。

在价格明牌的情况下，不在“面子”上做过多无谓的浪费，是明智的举措，但也必须考虑一个现实问题：剩余的大户型产品，在与其它同类高端竞品抢客时，面对差别不大的单价和总价，靠什么来持续教化客户？

3

购买逻辑：合适就下手？

“双限地”对房企来说可能更多是考验，但对购房者来说更多是机会。待“双限地”打造的项目“集中”上市，成都或将迎来购房窗口期。至于“双限地”项目的可购买值有多大？首先要认清两点：

1、“限房价”限定的是清水最高销售均价。开发企业如何布局产品，如何分配每批次、每套房源的价格，都会导致购房门槛的变化。

2、限价主要目的是做到“稳房价”、“稳预期”，不要指望过多剪刀差。与周边新房相比，“双限地”楼盘的价差实际并不明显。当然，对比周边二手房指导价，“双限地”楼盘的剪刀差并不小。

交投电建洺悦珑庭，清水最高销售均价约为21731元/㎡，拿证房源单价14652-23935元/㎡，总价258-445万元。

周边新房：国宾上林栖（7月19日拿证，清水单价约21106-29994元/㎡，户型112-204㎡）、万科国宾21亩（最高清水限售均价约21700元/㎡，普通装标≤3000元/㎡）。

周边二手房指导价：东原亲亲里（约14623元/㎡）、万科国宾润园（约21054元/㎡）、保利国宾首府（17448元/㎡）。

新希望万科知园，可售商品住房清水最高销售均价约21087元/㎡。本批次推出房源单价约13826-24491元/㎡，总价228-564万元。

周边新房：朗诗乐府（上批次精装均价约26959元/㎡）、首钢璟辰里（上批次精装约23843-29244元/㎡）、源滩麒麟荟（上批次清水约18163-23436元/㎡）、中车共享城（上批次精装约19569-24470元/㎡）、万科锦城华创33亩（限售清水最高均价约21000元/㎡）。

周边二手房指导价：浅水半岛（约14990-16993元/㎡）。

4

市场可能出现的趋势？

成都首秀的两个“双限”项目均为主城成熟地段，配套较完善。虽然没有开盘就100%去化，但超过8成的去化率，已经算是不错的销售成绩。

自2020年11月成都首批“双限地”走上拍卖席以来，至今，大成都“11+2”区已成交了53宗“双限地”。如果出让方式不变，今年还将会有大量的“双限地”成交。未来1-2年，“双限地”项目将成为成都新房市场的主流，势必会影响市场的格局。

>>>上市周期加快。

“双限地”的“高周转”、“加速度”态势，已经非常明显。新希望万科知园、交投电建洺悦珑庭上市周期是6个多月（2020年12月24日拿地，2021年7月8日拿证）。据小道消息，今年首批次拿地的“双限地”项目，最快的想做到4个月上市。但若同期开盘项目较多，客户分流较大，去化难度也会增加。

>>>利润有限，但要避免产品同质化。

由于“双限”+高自持，挤压了利润空间，拿地后是否能盈利就成了摆在拿地企业的一大难题。从成都目前亮相的“双限”项目来看，开发企业可能会放弃高配置的高改型产品，转而做普通改善，大多以150㎡以内产品为主，整体控制面积。

那么为避免同质化竞争，需要在产品均好性及差异化做突破。谁家的产品更符合购房人的痛点和生活场景需求，自然会有更多的竞争力。

（据公开信息统计，仅供参考，以项目实际为准）

热门视频

文|qiu

出品|锐理数据总部新媒体中心

----END----