市场降温，摒住还是降价？4月二手房成交数据出炉！挂牌量价见顶，卖房打新怎么办？一房一万数据分析系列！

哥，你不降价，别说卖出去，连看的人也没有！

最近跟一个中介小哥聊，他说最近挂在嘴边就是这句话，但真正肯降价的业主并不算多，业务很难做...

最近中介总劝我降价，但是我都降了两次价格了，还是没什么人看房！

这是某位粉丝朋友在一房一万直播间的无奈抱怨

不知道在卖房的你是否也有同样的经历？

单从成交数据来看，市场的确在降温，4月上海二手房住宅成交约1.77万套，较3月下滑约26%，幅度不小

但也谈不上寒冷！毕竟1.77万套的成交量与近两年来二手房月度成交量的平均值（1.74万套）近乎持平，而且高出1.5万套的荣枯线许多

这样的成交量总体上来讲还可以接受！毕竟在3月上海二手房的周度成交量就已经有了明显的后劲不足迹象

大家卖房体感比成交数据冷的主要原因其实还是房子难卖！

面对这样的市场，是摒住还是降价？

可以在评论区分享你的思路~

文末奉上4月上海16区二手房小区成交量TOP10，看看有没有你们家小区！

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1、

二手房大幅降温

上海也没有一枝独秀的土壤

4月二手房成交量大幅下滑的并不只有上海！

有数据统计，全国17个重点城市二手房成交面积下降的有15个，整体降幅约17%

比上海下滑幅度更大的还有北京和杭州，分别是-36%和-27%，除了深圳外，全国二手房市场都是一个节奏！

而且，当下的上海楼市也的确不具备一枝独秀的现实土壤

一方面上海楼市刚刚经历了2021年的行情，目前属于冲高回落阶段，市场需要时间去泡沫补充元气！而且并没有强有力政策出台托市，最近多胎公积金额度上调也被一众网友调侃力度太小

另一方面新房节奏太快，春节后3个月的时间，上海公示了4个批次的新盘，虽然整体供应量不多，但小步快跑的节奏锁住了太多购买力

所以，放平心态！

2、

40万套挂牌是假

挂牌见顶是真

40万套挂牌的事情，一房一万之前文章已经讲的很清楚了，真实数据是17.5万套挂牌，处于高位，但并没有很夸张

而且挂牌量的大幅上升已经到了“强弩之末”，我们还是以链家挂牌为例

在经历了2-3月挂牌房源的量价齐升之后，4月链家二手房挂牌量价出现了“停滞”

在成交量大幅下滑的同时，4月链家挂牌量来到7.9万套，相较于3月底上升仅有5%（约4000套），净新增挂牌量下降约80%！房地网新增挂牌量也出现收缩

与此同时，链家挂牌价连续6周在7.2万/㎡附近徘徊，没有明显波动

核验价已经最大限度放开，新房市场催化之下，要卖房打新的购房者也已经挂牌，之前链家首席数据分析师杨老师来一房一万直播间的时候曾透漏，目前外网挂牌已经达到总房源的近9成

综合来看，挂牌量价大幅上升的时间已经过去了，后续挂牌量增长主要靠纯新增挂牌，上升空间有限

所以，市场没有抛售，只是挂牌稍微多了点，市场僵持，卖房难度提升

3、

卖房打新在犹豫

但真正的刚需已经入场

摒住还是降价？

我们来看不同类型产品的市场价格走势：

从数据走势来看：

次新商品房和早期商品房的价格在今年以来，依然保持了持续上涨，尤其是早期商品房，甚至追平去年12月的价格高点

老公房和动迁房整体价格比较平稳，4月价格略微下降，属于正常波动

总体来看，当下上海二手房价格依然处于高位，并没有明显的下降，这其实就说明很多卖房打新的购房者还在纠结犹豫中，并没有急于降价

但我们可以发现，在今年2月份，四种产品类型的二手房市场价都出现了不同程度的下降，这就是第一波趁着市场热度提升抢先降价卖房，然后转身高分打新去了

同一时间，真正的刚需也已经躬身入场

举个例子：在有新盘大量供应的唐镇，今年1-4月份，唐镇三兄弟（紫金九号、浦发檀府、仁恒东郊）成交了45套（主要集中在2-3月），这几乎是去年全年成交量的一半

究其原因，学区自然是最大的因素，这也是一种刚需表现

另一部分刚需就是总价400万以内的购房群体，主要成交的产品就是市区老公房和郊区远大新，也有着不错的成交表现

刚需二手房摒住，与新房有明显购买力竞争的二手房降价，这可能是目前二手房交易的建议策略

总结

小阳春已经谢幕，但对于接下来的二手房市场也不必过分悲观，成交量预期基本上与4月持平

市场的主要看点还是在卖房打新群体上，5批次新盘预计这个月底或下个月初公示，在紧锣密鼓的打新节奏下，他们会成为上海二手房以价换量的突破口

而随着二手房价格回落，成交量也会趋向适度活跃的1.7-2万套之间，我们拭目以待

操作建议方面

预算400万以内的朋友可以着重考虑中环附近或郊区核心地段的二手房，多挑多看；当然，远郊带地铁的新盘依然值得考虑，例如嘉定、宝山

预算400-800万的朋友，带地铁、商业、学校的新房值得重点关注；总价从低到高可以看嘉定、宝山、虹桥、闵行、唐镇等，新盘供应量比较大的嘉定、唐镇积分预期走低

预算1000万及以上，视积分不同，可以选择中环内、内环内百平三房，前滩、三林滨江、徐汇滨江、东外滩、桃浦等等

中低积分的购房者打新要果断的退而求其次，今年打新的主旋律就是撞车和错过，要把握买到的时机

当然，对于有强烈区域需求的购房者来说，可以转向二手市场，不用着急，可以等二手房价格继续回落再出手

附4月上海16区二手房小区成交量TOP10