别以为万博扩容，我就不骂你，番禺，你个大直男

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“如果你爱一个人，就送他去纽约；如果你恨一个人，也送他去纽约。”

这是上世纪90年代的现象剧，《北京人在纽约》的开篇旁白。

在广州，如果要说一个让人感受如此两极的地方。

番禺，想必会被很多人送上榜单。

番禺实景（@广州房产 摄）

这里承载了万千人的安家梦，但又因交通、教育、产业等诸多bug被疯狂diss。

最近，很多人又有了新的吐槽乐趣：

万博CBD扩容。

原以为扩容敲定是番禺的大幸事，未曾想很多人骂骂咧咧：番禺大渣男！

番禺渣吗？并不，我愿称之为妥妥的大直男。

不搞虚势 扩容顺时而为

怎样算渣男？不靠谱，不守承诺，好高骛远...度娘上的答案几十页也翻不完。将渣男逻辑套用到CBD建设上呢？大概率是，10年看不到CBD雏形，10个商业偷工减料到5个...万博CBD，十余年时间就与珠江新城成南北鼎力之势，你说番禺渣男？再说扩容敲定，从提出设想到官宣，历经了4个年头。

没有好高骛远，而是踏实等到扩容时机具备确定性，番禺真真是大直男无疑了。

①首先，万博CBD现有核心区已成型

如果你去万博逛一圈，会有走在珠江新城的恍惚感。

这里有11栋150米以上高楼撑开天际线，有10大地标商业吸聚人气，有超过2万家企业在此扎根，有2座百亿营收写字楼...

万博繁华夜景（视觉中国已授权）

交通上，有南大干线撑开内部骨架，更有7号线和18号线串联湾区。

在广州的新生代CBD中，万博守承诺，是成型最早和成熟度最高的。

②其次，扩容区域长隆和里仁洞旧改成型

与核心区完善同步，扩容区域长隆与里仁洞也做好准备。

长隆欢乐世界，全球客流量最大的主题乐园之一。

今年五一，其接待游客近52万人次，同比暴增556%。

什么概念？相当于一半的越秀人都去了（越秀区2021年常住人口为103.86万）。

上月出让的番禺长隆地块，又填补了长隆和万博商务区的“真空”地带，真正打开了扩容空间。

投资超200亿的里仁洞旧改，自去年11月实施方案获批（信息来源：美好里仁洞）后，仿如“坐上了火箭”。

实施方案通过表决、村集体物业拆除、冼马彭区复建房启动签约...

今年以来，里仁洞以月份为刻度推进改造。

由此，万博-长隆-里仁洞，三者由点成面，一体化联动发展具备了根基。

③最后，腹地南站和国际创新城逐渐成型

万博向左，南站正朝着枢纽导向型经济发展，成为其人流、资金流腹地。

向右，广深港科技走廊上的国际创新城，三所高校已落地，蓄势成为万博广阔的创新腹地。

国际创新城实景（@广州房产 摄）

自身成型、扩容区域成型、腹地成型，万博CBD扩容建立在已有扎实根基之上。

这就是番禺的直男思维，做实事、不务虚。

挑战高难度 新模式下的造城样本

再来看渣男如何对待事业？和对感情一样，爱说漂亮话，没责任心，不思进取...被诟病“万堵商圈，配套欠缺”的万博，初看确实给人不思进取之感。但了解他的扩容模式之后，你就会被狠狠打脸！

传统的造城模式，贪大求全，主打通过扩规模求增量。

有个数据很有意思，中国省会城市平均每个规划4.6个新城新区，地级市平均每个规划约1.5个新城新区。

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很多规模大到100-200平方公里，一方面让发展失去重点，另一方面重复建设严重。最终，绝大多数新城≈鬼城。

万博要求高得多。

他挑战高难度，既求增量，更关注存量优化，是新形式下更合理的造城模式。

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万博走的由点及面、精细化耕耘的路子

经济学上，有个边际效应递减的概念。

大意是：范围越广，资源配置效率越低，那么所产生的效益亦会降低。

此次万博由1.5平方公里扩容至7.2平方公里，规模与珠江新城相当。

看得出，万博CBD不求大不求多，在规模追求上很克制。

这种小而精的模式，更考验谋略和功力。

它既需要高瞻远瞩，也需要造城者在有限空间内，将每一寸土地的能量挖掘到最大化。

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万博打造广州甚至全国，都没有对标的CBD

增量挖掘上，万博的主要成长空间在里仁洞。

这个规划建设量约391万平的旧改航母，规模相当于2/3个珠江新城，越秀意欲打造成新版和樾府+珠江新城地标的结合体。

改造后，其将是万博竞争力跃升的关键一笔。

比如万博被诟病的公共配套，里仁洞将一口气带来346处公服设施。（信息来源：美好里仁洞）

三甲医院、优质学校、人行天桥、生态公园等等，都将高质量补齐。

里仁洞更新改造效果图

更具磅礴之力的，还是产业。

眼下，万博的产业实力已露锋芒。

希音、欢聚集团、虎牙等都已扎根于此。美国排名全五的App中，有四个是中国的，其中Temu和希音就自万博。

未来，里仁洞还将通过地标经济、总部经济，培育万博经济增长的新动能。

生活方式上，K11 select、万象天地+万博商业群，商业密度比珠江新城+天河路更强。

已开业的超10个商业体，商业体量超过160万㎡，已超越了整个天河路商圈的体量（约120万㎡）。

繁华的万博（@广州房产 摄）

这还无法支撑万博世界级地标商圈的野心。

因此，长隆超级地块将引入万象系商业，新世界明确要在片区打造广州第二座K11——K11 select。“北万象，南K11”，这样重磅的商业格局，是珠江新城都羡慕的配置。

如果说传统的造城，比谁征地多、建筑高端大气上档次。

新一程的造城，更看人气与活力，以及满足人们个性消费与内心美好丰盈的进阶。

城市空间形态上，万博CBD的前辈——珠江新城，与国内多数新城一样，居住、工作、游憩、交通四大功能区是分开的，各自封闭的。

万博CBD要实现的，是开放的、流动的、有机的城市空间。

长隆乐园（图源：长隆官网）

今年2月，长隆欢乐世界已确定要“拆墙”，将联动南侧储备用地，变身开放式主题乐园。

加上华发越秀·和樾府的公园本身是打开的，腹地的越秀·大学城·和樾府也是打开的。

华发越秀·和樾府公园实景（@广州房产 摄）

各个空间通过“拆墙”构成完整的有机体，“CBD+高端商业综合体+世界级文旅IP”梦幻联动。

这种由内部优化碰撞出的能量，往往更强大更持久。

既要增量，还要优化已有存量。这样一种全新的造城模式，显然路更难走。

番禺这个大直男，就这么“一根筋”，坚持做难而正确的事。

但往往，你给直男多大的舞台，他就能干成多大的事。

高目标站位 默默走好每一步

其实，万博CBD还只是一个切面。

国际创新城、南站等热门板块，番禺同样是高要求，只是很多人光凭感知觉得慢。

先来看国际创新城（即大学城二期）。

作为大学城一期的pro版，国际创新城站位更高。

近期，番禺区委书记更是在广州日报专访中提到，将举全区之力建设番禺智造创新城。

华南理工大学广州国际校区实景图（@广州房产 摄）

国际创新城的建设进度也确实不慢。

华南理工大学国际校区（二期）已正式启用，暨南大学番禺校区二期上月已开工。

交通方面，如果你留意新化快速路、南大立交以及南大干线的进度。

会发现，这些重要交通路网，都在打通国际创新城，与万博，与琶洲，与金融城的联系。

配套方面，越秀地产承建的约7万㎡古树公园，已对外开放。

接下来，越秀地产还将四盘联动（越秀·星汇文玺、越秀·大学·星汇城、越秀·大学城·和樾府、兴业大道南侧地块），连片开发。

越秀地产大学城二期项目区位图

有这位“关键先生”助攻，加上南大干线开通的利好，番禺向东的车轮，只会越来越快。

直男不会说漂亮话，不会好大喜功，只会默默搞事业。

再来看广州南站板块。

很多人吐槽慢，其实有没想过它有着更高的期待？

这些年，从泛珠三角CBD，到世界级TOD，广州南站的定位一直在默默提高。

这种轨道线路复杂、业态丰富、人流量大的板块，需要极强的全面布局，不能一股脑建住宅了之。

广州南站（@广州房产 摄）

这些年，大量人口涌入广州，要快速发展一个板块太容易了，大量规划住宅用地，大家进去买房、入住，很快就热闹起来了。

按照广州南站的地理位置，如果之前也大量放出住宅用地，估计早就像金沙洲那样成熟。

睡城，一个天花板极低的板块，是广州南站的目标吗？

南站核心区4平方公里的范围，宅地仅有3宗。

将更多空间给到商业用地，才能心无旁骛地搞产业、搞商业，向世界级商务区进击。

广州南站核心区规划范围（截图自广州市规划和自然资源局）

说白了，有人选择做容易的事，进取的番禺，选择做更具挑战的事。

这些年，很多城市都在画饼，而且画的是老婆饼。

老婆饼里面没有老婆，金融饼里没金融、产业饼里没产业。

广州要务实的多，大直男番禺呢，不会说漂亮话，不会搞氛围组。

但却在默不作声中，迎来事业逆袭！

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