清华大学出版社

房地产开发与经营（第3版）围绕房地产开发程序和房地产开发核心模块两条主线，介绍房地产开发经营与管理中的基本知识、重要问题和前沿内容。全书共分12章：第1章概述房地产、房地产业、房地产开发与经营、房地产市场及其运行规律等基本知识和理论；第2章重点介绍房地产开发与经营程序；第3～12章分别介绍房地产开发投资拓展、房地产投资分析、土地储备开发、城市更新、房地产开发前期管理、房地产开发项目管理、房地产营销、物业服务、房地产资产管理、房地产金融。房地产开发与经营（第3版）可作为经济管理类房地产专业、物业管理专业本科生和高职高专学生的教材，也可作为房地产开发、房地产评估、资产评估、土地与房地产管理、物业服务、房地产营销等领域从业人员的参考用书。

第3版前言 2013年本书第2版出版，恰逢中国房地产高速发展的黄金十年，房地产开发企业将高杠杆、高周转模式运作得炉火纯青，但也隐藏着巨大的行业危机。配合房地产行业高速发展的是房地产金融行业，以信托为代表的资产管理行业蓬勃发展，同时也不可避免地带来了房地产金融行业的乱象。近十年来，中国房地产金融化越来越明显，房地产开发企业在开发销售端的利润率逐步走低，房地产金融业务对企业的利润支撑越来越重要，从初级的融资结构调整发展到今天主动开展房地产供应链金融、地产私募基金投资、ABS等，已然成为中国房地产行业的新特点。 随着以“房住不炒”为主基调的房地产长效机制的建立、完善和落实，房地产开发行业也将发生重大变化，投资商与发展商逐步分离，部分房地产开发企业将转变为轻资产型房地产开发经营管理公司，部分房地产开发企业和资产管理机构会转变为投资机构，只有一小部分房地产开发企业会继续保留投资与开发经营管理并重的定位。此外，土地供应端也发生了重大变化。首先，以2013年《国土资源部关于广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案的批复》和2016年《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》的发布为标志，它们分别代表着城市更新获得国家层面的试点支持和城市更新在全国展开推广，改变了过去单一的土地储备开发供应模式。其次，2014年中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》和2020年发布的《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》标志着集体建设用地的直接入市改变了单一的国有土地供应结构。土地供应端改革将对房地产行业产生深远的影响。 在房地产行业高速发展十年后步入转型发展的关键时期，本书作者深感本书第2版已经无法适应新的行业发展环境，也无法满足读者的诉求，故对本书进行了一次全方位的深度改版。本次改版全面梳理了当前的房地产开发经营流程与模式，更加贴近实践；增加了“城市更新”章节，按照最新的法律法规和实践调整了“土地储备开发”章节并结合上述两个章节的内容对全书做了梳理；同时，随着类REITs的推出和私募房地产投资的发展，房地产资产管理行业在国内逐步成型，故新增了“房地产资产管理”章节，以区别并独立于“物业服务”；基于最近十年中国房地产金融发展的现状和实践经验，重新编写了“房地产金融”章节，呈现当下房地产金融业务的全景。 本次改版继续了前两版的编写模式，由学院派周小平教授和实践派熊志刚先生合作编写。北京师范大学的周小平教授在房地产开发与土地管理专业领域具有很高的造诣，能够为读者深入浅出地阐述房地产开发与经营所涉及的理论知识。熊志刚先生是北京君合恒安风险管理顾问有限公司的总经理，作为国内房地产投后管理行业的开创者，其带领的团队累计服务房地产金融产品规模超过1000亿元，在房地产开发经营和房地产金融领域具有丰富的实践经验，能够系统地为读者提供具有实践意义的知识和完整、真实的案例。 本次改版过程得到了清华大学出版社和编者所在单位的大力支持，同时也得到了广大读者的宝贵建议和鼓励，在此向他们表示衷心的感谢。房地产开发与经营领域不仅知识体系庞大，在发展实践中也瞬息万变，由于编者水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者、同行提出宝贵的指导意见与建议，这是对编者的最高奖赏和鼓励。 编 者 2021年5月 第2版前言 本书开创了按照最新的房地产开发与经营实践模式编写教科书的先河，自第1版出版以来，广大读者反响热烈，为我们提供了很多宝贵的意见和资料。在过去的三年里，中国的房地产市场在市场与行政调控的双重影响下发生了新的变化，为了更好地紧跟行业发展，为读者呈现更佳的专业知识，故对此书进行改版。 2011年至今，随着上一轮房地产调控政策效应的减弱，房地产市场再次迎来了房价的上涨，政府多次追加新的房地产调控政策，高涨的市场热情与持续的政策调控让当前的中国房地产市场出现了三个特点：一是大型房地产开发企业除在一级市场积极购置土地外，在二级市场也是纵横驰骋，通过兼并中小开发企业和在建项目加速自身的壮大，房地产市场从混战走向产业整合的趋势愈加明显；二是房地产企业除了做大自身规模外，更加注重“内功”的修炼，房地产开发与经营的专业化程度提高，更多的房地产企业走向了专注于某一特定细分市场的专业发展道路；三是在国家房地产金融政策的调控下，房地产开发与经营的融资渠道开始多元化并逐步与国际接轨，推动了中国房地产金融市场的大发展。 为了反映中国房地产市场的变化及其所带来的房地产开发与经营方式的转变，本次改版对第1版中各章节受新政策影响的内容均做出了调整，特别是第3章“土地储备开发”和第7章“房地产项目管理”。同时，为了更好地体现出房地产金融市场的最新实践经验，编者重新构思编写了第10章“房地产融资”，并附上了最新的房地产融资案例资料，希望给读者全新的认识。 本次改版继续了第1版的编写模式，由学院派周小平副教授和实践派熊志刚先生合作编写。北京师范大学的周小平副教授在房地产开发与土地管理专业领域具有很高的造诣，能够为读者深入浅出地阐述房地产开发与经营所涉及的理论知识。熊志刚先生现担任北京中天华资产评估有限责任公司、北京仁达房地产评估有限公司副总经理，同时担任北京中天华房地产投资咨询有限公司董事总经理，在房地产开发经营、房地产金融及资本运作领域具有丰富的实践经验，能够系统地为读者提供具有实践意义的知识和完整、真实的案例。 本次改版得到了清华大学出版社和编者所在单位的大力支持，同时也获得了广大读者的宝贵建议和鼓励，在此向他们表示衷心的感谢。房地产开发与经营领域不仅知识体系庞大，在发展实践中也瞬息万变，由于编者水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者、同行提出宝贵的指导意见与建议，这是对编者的最高奖赏和鼓励。 编 者 2013年5月16日 第1版前言 中国的改革开放已走过三十余个春秋，取得了令世界瞩目的成就。作为中国市场化改革的重要组成部分，房地产市场也写下了浓墨重彩的篇章。自20世纪80年代初邓小平同志提出房改设想开始，中国房地产行业逐渐走上了市场化的征途。1998年，中国取消了实行近50年的住房福利分配制度，自此房地产市场化改革进入快车道。根据估算，2009年，中国的房地产交易总额达到5万亿元，房地产行业已经成为中国经济的重要组成部分，房地产行业的兴衰直接关系到国计民生。 自2003年以来，中国的房地产市场变化较大。从市场角度看，供需矛盾紧张，政策调控频繁，特别是2007—2009年，市场波动剧烈，一方面，市场竞争导致行业整合加速；另一方面，市场变幻又促使行业运行模式发生变化，主要表现在土地取得和融资两个方面。这些变化使得原有的房地产开发与经营工作也发生了一些变化，为此，需要重新梳理房地产开发与经营流程，建立全新的房地产开发经营流程。 迅猛发展的房地产行业“呼唤”对房地产行业管理的规范化、房地产企业运营的稳健化以及项目运作的科学化，这些都对高等教育提出了更高的要求，如何在提升专业教材的科学性的同时贴近行业实践并结合国家宏观调控措施和相关政策调整及时更新内容，成为摆在房地产学者面前的重要任务。 基于上述认识，本书以房地产开发项目为对象，以最新的法律法规、政策为依据，结合行业内最新的运作模式，以房地产开发与经营的新流程为主线，系统地介绍了房地产开发经营的理论、实务和操作技巧。全书共分为10章，涵盖了从房地产开发经营基本概念、理论到房地产开发项目运作、房地产营销、物业服务、房地产融资全过程的必备知识和实践操作技巧。同时，本书紧跟行业发展步伐，创新性地将土地一级开发、开发企业上市、REITs等前沿知识纳入其中。学院派教师和一线操盘人士合作编写此书，也使其充分体现出理论联系实际的特点。 在此次编写过程中，我们得到了北京师范大学房地产研究中心、清华大学出版社和北京中天华房地产投资咨询有限公司的大力支持，在此表示衷心感谢。本书在编写过程中参考了大量论著，除书后所附参考文献外，还借鉴了其他专家学者和媒体的许多研究成果与文章，在此不一一列出，一并向著作权人表示最诚挚的敬意。 由于中国的房地产行业起步较晚，尚未走完一个完整的市场周期，房地产开发经营理论也在不断完善之中，加之编者水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者批评斧正。 编 者 2010年1月

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