二手房交易“计税价格”之争

你花600万元买了一套120平的二手房，到税务局交税时，却被告知要按800万元征税。按照交易惯例，卖家只管净到手价，税费全部由买家承担。如果房子不满两年，又是二套，增值税及附加5.3%+契税2%+个税1%。按照税务局核定的计税价格计算，你最终需要多交高达16万元的房产交易税！

你肯定会觉得不合理：明明这600万的价格是你和卖家辛辛苦苦谈下来的，凭什么到了税务机关就得按800万交税？但是你又一想：税务局是“铁面衙门”，向来说一不二，他们还会弄错吗？面对盛气凌人、满脸不耐烦的税务窗口工作人员，以及不断催促、要求你尽快完成交易流程、等着拿钱的卖家，你最终只好妥协了——按照800万交了60多万的房产交易税。

上面这样的场景，你可曾遇到过？或者，如果今后遇到类似的情况，又该如何处理才能少交点税？且容我细细道来。

核定计税价格的政策依据

正常情况下，税务机关按照二手房交易合同上的价格作为计税依据。但是，为了防止买卖双方通过私下签订“阴阳合同”、做低申报价格的方式逃避税负，税务机关留了一手。

《税收征管法》第三十五条第六款规定：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

《契税暂行条例》第四条规定：前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

这么一看，税务局的处理有法可依、有据可查，难道买房人只能自认倒霉、交钱了事吗？

并非如此简单粗暴。

事实上，针对实践中出现的二手房交易计税价格争议，不少地方的税务机关都有明文规定的处理办法。

存量房交易计税价格争议处理程序

以江苏省为例，2013年1月，江苏省地税局发布了《江苏省地方税务局存量房交易计税价格争议处理办法》，其中明确规定了相关的处理程序。

1、纳税人对税务机关核定的计税价格有异议的，应向主管税务机关提出申请，报送《涉税事项申请单》，并提供相关证明资料。

2、主管税务机关应当于受理之日起7个工作日内重新核定，作出争议处理决定，下达《税务事项决定书》。特殊情况下，经批准可以延长至15个工作日。

3、纳税人对重新核定的结果仍有异议的，可以依法申请行政复议。

4、纳税人对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。

在依法治国的大环境下，纳税人还是有途径通过合理合法的方式维护自身合法权益的。当然，在少数欠发达的地区，可能政策的透明度、执法的纪律性和严肃性会相对差一点，就需要纳税人自行斟酌和判断了。

我们要怎么做？

首先，我们维护自身权益的前提，必须要基于房产交易本身的合法性，也即房产买卖合同上的价格必须是双方协商的结果、体现了真实公允的交易价格，其中不存在“阴阳合同”、做低交易价格等故意逃税行为——这是税法明令禁止的违法行为。

其次，我们要把握住政策的核心要点：交易价格低于市场价格，是否存在正当的理由？其一，买卖双方不应该存在关联关系和利益输送等情况。其二，我们还要搜集足够的证据，来证明合同体现了真实的交易价格。此类证据包括但不限于：相关房产的近期交易价格或者挂牌价格、标的房产的重大瑕疵等。

知己知彼，百战不殆。要知道，税务局窗口工作人员是按照内部的存量房交易纳税评估系统来对所交易的房产进行估值的。而系统的数据库必然是建立在某一城市、某一区域、或者某一小区的历史成交数据的基础之上，其建议的计税价格主要体现了城市和区域房产的通用特征，但系统一定不会考虑到具体某一房产的特殊性，比如房屋本身是否存在重大瑕疵等因素。这就给了纳税人申诉的空间。

所以，在这种情形下，你一定要提起价格争议程序。即使窗口人员很不情愿，或者百般阻挠，你也要坚定一点。毕竟，省下来的税是你自己的钱，给自己或给老婆多买几个包包不香吗？要知道，税务窗口的工作人员习惯的是流水线的操作，他们就怕意外和麻烦，自然希望你不要走价格争议。

同样的，卖家和房产中介也没有意愿和动力帮你走价格争议程序。卖家只希望你尽快交税，他可以早点拿到房款。而中介希望这一单尽快完成，他好专