我国个人按揭贷款总量及贷款风险有多大？

下面我来分析一下我国个人按揭贷款总量及贷款风险的内容。

房价的上升和泡沫的形成与信贷投放情况密切相关。 从余额数据看， 截 至 2021 年末， 我国个人住房贷款余额为 38. 32 万亿元， 占全部贷款余额的 比例为 19. 89% 。 从余额增速来看， 个人住房贷款余额同 比增速从 2017 年第二季度开始呈持续下降态势。 2021 年， 个人住房贷款余 额同比增速延续了这一走势， 第一季度增速为 14. 5%， 第二季度增速为 13. 0%， 第三、 四季度的增速均为 11. 3%。 从个人住房贷款余额增量来看， 2021 年， 个 人 住 房 贷 款 余 额 净 增 加 了 3. 88 万 亿 元， 较 2020 年 下 降 11. 21%， 个人住房贷款发放的净增量规模下降幅度较大。 其中， 第一季度 净增量为 1. 23 万亿元； 第二季度净增量为 9100 亿元； 第三季度净增量为 7900 亿元； 第四季度净增量为 9500 亿元。

从居民部门月度新增中长期贷款数据来看， 2021 年， 居民部门新增中 长期贷款月度平均增量为 5066. 67 亿元 ， 较 2020 年的月 度平均增量 4958. 33 亿元上升了 2. 18%， 低于个人住房贷款余额增速。

我们估算了一线城市和部分二线城市的新增个人住房贷款价值比 （Loan to Value， LTV）， 这一指标可以衡量住房价值对新增个人住房贷款的 保障程度， 也可以用于反映银行个人住房贷款违约风险的大小。 相关研究表明， LTV 与个人住房贷款违约率显著正相关， 如果这一指标的数值较低， 说 明购房者中使用自有资金的比例较高， 则银行等金融机构面临的风险不大。

2021 年， 在一线城市中， 北京的平均新增住房贷款价值比为 13. 74%， 处 于较低水平； 深圳的平均新增住房贷款价值比为 38. 01% ， 较2020 年大幅下降； 上海的风险相对较低， 平均新增住房贷款价值比 为 20. 05%； 广州的平均新增住房贷款价值比为 28. 82%， 处于合理水平 。 二线城市方面， 2021 年， 重庆的平均新增住房贷款价 值比为 64. 57%， 处于较高水平； 南京的平均新增住房贷款价值比为 29. 61%； 厦门的平均新增住房贷款价值比为 26. 78% ； 郑州 的平均新增住房贷款价值比为 33. 20%； 武汉和天津的平均新增住房贷款价值 比分别为 19. 31%和 19. 06%， 风险较小。 整体来 看， 受益于较高的首付比例、 较低的 LTV， 我国新增个人住房贷款抵押物的 保障程度较高， 个人住房贷款风险整体可控； 但我们仍需警惕， 在房地产市 场形势大分化的背景下， 由于区域性房价大幅下跌 （例如， 目前， 燕郊房价 较 2017 年高位已经腰斩， 对于部分低首付比例的借款人来说， 住房已经成为 “负资产” ）， 房贷资产质量迅速恶化导致区域商业银行不良率大幅上升， 进 而使部分区域性中小银行面临偿付能力严重不足的风险。