小区的停车位有哪几种？权属归谁？这里都说清楚了……

在汽车数量极剧增加的今天，车位问题也日渐突出，关于车位的纠纷也愈来愈多。需要注意的是，小区里的车位并非都属于开发商或者物业，业主也是有权处置的。

小区的停车位有哪几种？

权属归谁？如何界定？

遇到车位纠纷又该如何解决呢？

通常来说，小区一般有两种车位，一种是规划内的，归开发商；一种是规划外的，没有标识的，属于共有车位，归全体业主。还有的小区有人防车位，这种车位属于国家所有。

建筑区划内规划用于

停放汽车的车位、车库

原则上归建设单位所有

建立在小区建筑区规划建设车位的地方的车位，产权是归开发商所有的。因为在规划之初，该地块就被规划设计为车位，没有计入业主的购房面积之中，所以在交易前属于开发商所有。但是这种车位，业主可以在入住后，通过购买手段获得，并拥有个人产权。一般而言，小区的地下停车位就属于这种类型。

《物权法》第七十四条第一款及第二款规定，"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定"。

既然建设单位可以将车位出售、附赠或租赁给业主，说明车位应当属于建设单位所有。在建设单位将车位通过出售、附赠等方式转让给业主后，车位属于受让的业主所有。

但是，上述推论的成立以一个容易被忽略的条件为前提，即车位、车库应属于"建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库"。

换言之，如争议车位、车库不属于建设规划范围内，未经审批建设为车位、车库，则争议车位、车库应属于业主共有。

占用业主共有的道路

或者场地用于停放汽车的车位

原则上归业主共有

《物权法》第七十四条第三款的规定，"占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"

小区内的露天车位一般属于这种情况。由于露天车位是占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，且小区内的土地使用权已经被业主买下，所以这种车位应属业主共有。

但是，应注意的是，即使所涉车位占用了小区内的道路或者其他场地，如果建设单位能够充分举证证明所设车位的所有成本（包括土地成本）均未计入对外销售的房屋价格中，而且所涉车位的相关手续齐全、合法，则应适用《物权法》第七十四条第一款及第二款的规定，认定车位、车库属于建设单位所有，反之，如果建设单位无法举证证明就认定归业主共有。

人防工程改建的车位、车库

属于国家所有

根据《人民防空法》第二条的规定："人民防空是国防的组成部分。"可见，人防具有国防属性，是国家防御战略的重要组成部分。

《物权法》第五十二条规定："国防资产属国家所有。"同时，根据《人民防空法》第二十六条的规定："国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能"。可见，人防工程改建的车位，既不属于业主也不属于开发商，而是属于国家所有。国家从物尽其用的角度来看，允许并鼓励在非战时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，所以对于人防车位，业主有使用权，缴纳相应的管理费即可使用。

那么，人防工程改建的车位、车库由谁负责维护、收益呢？

首先，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，"作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积"。同理，人防工程改建而成的车位、车库不应计入公用建筑面积，不属于小区全体业主共有部分。

其次，考虑到人防工程改建的车位、车库由建设单位建设而成，本着"谁投资、谁所有、谁受益、谁维护"的原则，人防工程改建的车位、车库在平时应由改建单位维护、收益。

小区地面停车位纠纷谁出面维权?

1、业主委员会。小区停车位、车库占用业主公共道路或其他公共场所修建，开发商不享有任何权利。如果开发商占有使用，业主有权制止开发商的侵权行为，当协商不成时，业主委员会有权作为原告起诉开发商。

2、业主。如果是人防工事改造而成的地下停车场，应先确认该人防工事是否计入了公摊面积，开发商是否有人防办颁发的地下防空室平时使用证。如果确已计入公摊面积，则业主才是最终的投资人，该地下停车场的平时使用管理权及取得相应收益的权利应归属业主。发生类似情形的业主，可向开发商主张权利，亦可由业主委员会作为原告起诉开发商的侵权行为。

3、部分所有权人。如果车位、车库属于业主专有部分，并已取得产权证明，包括开发商在内的任何第三人均不得擅自占用。当停车们、车库被侵占时，该专有部分所有权人可直接要求侵权人停止侵权行为，也可以直接提起诉讼。

第一部分：停车服务费（业主给物业公司的佣金）；业主和物业公司之间协商处理。也有政府价格主管部门区别制定指导价。

第二部分：车位维修养护费（物业公司的成本）；车位日常维修养护发生的费用。

第三部分：收益。因为一个物业管理区域内并不是每一位业主都有车位，有车的业主使用小区全体业主所有的停车位应该是有偿的，这也符合公平原则。除非业主大会同意有车的业主无偿使用停车位。至于收费标准，应由业主大会决定。物业公司可以代收，代经营，这部分收益在弥补车位维修养护费用之外还有剩余的，应该归全体业主所有。

1、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条："建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。"

2、《中华人民共和国物权法》第七十一条："业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。"

3、《中华人民共和国物权法》第七十四条："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"

4、《中华人民共和国物权法》第一百四十二条："建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。"

来源：综合整理自熙窗法雨、法务之家

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