2024年德国住房租赁市场顶层设计研究：好风借力，直上青云

我国目前正处于租赁市场发展期。租赁需求有序放大，租赁习惯发生改变，租赁政 策走向利好。考虑中国房地产市场走向市场化时间不长，租赁市场走向成熟化需要更多 成熟经验借以滋养，基于以上考虑我们挑选各个国家中住房租赁市场相对发达且具有较 长时间经验的德国作为研究案例。德国租赁市场具有需求呈现积极响应、供给呈现百花 齐放、价格呈现长期稳定且合理增长的特点。研究德国，能为我国租赁市场如何构建良 性发展、引导供需平稳运行、创建合理制度体系带来更好启示。

1.1 我国租赁市场潜力大，租赁方向值得深入研究

我国是人口大国，除解决常住人口基本居住需求和改善需求外，流动人口的各类型 住房需求同样值得市场关注。流动人口会产生购房和租房需求。有能力买房的流动人口 主要促进交易，而暂时没有能力买房的人口则促进租赁市场发展。就当前情况而言，流 动人口属于住房租赁市场主要需求群体。 进入 21 世纪以来，我国流动人口迅猛增长。2000-2015 年，流动人口从 1.21 亿人 增加到 2.47 亿人，在短短 15 年间增加一倍多。流动人口已随处可见，平均每六个人中 就有一人是流动人口，这是我国当前人口发展变化最显著特征之一。进入 2021 年我国 总流动人口为 3.85 亿人，流动人口占总口人比为 27.2%，较 2000 年提升 17.7 个百分 点。

我们认为，随着经济社会发展，人们在不同地区之间频繁地移动，人口空间分布随 之发生变动的趋势更加频繁。我们认为以上原因造成即使去除人口增长因素，我国流动 人口的规模增长情况仍然可观。 在流动人口中，新市民是租赁需求的重要来源。新市民主要是指因本人创业就业、 子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的 各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。根据 2022 年中国原 银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》中所描述，目前 新市民约有 3 亿人。该《通知》中明确要求，支持银行保险机构通过参与保障性租赁住 房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完 善住房租赁市场供应体系。

除流动人口对租赁住房的刚性需求外，伴随独居在居住观念中接受度不断提升，部 分新青年开始成为租赁需求的主要来源。根据贝壳研究院《2021 年新青年居住消费报告》 调研数据显示，新青年受访群体中，独居百分占比约为 63.6%，超过半数比例。从独居 的居住方式看，在独居新青年群体中，选择自由住房独居的百分占比约为 54.4%，其次 是选择整租独居，百分占比约为 27%。我们认为，在女性独立地位提升、互联网普及、 婚恋观念更新迭代背景下，独居逐渐成为新青年乐于接纳的生活方式。

此外，根据贝壳研究院该报告调研数据显示，受访新青年群体中，约 49.2%的受访 者表示目前是租房居住，其中 32%的受访者表示选择合租，17.2%的受访者表示选择整 租。受访的约半数新青年群体选择租房。我们认为，受制于短期臵业负担大、限购政策 等问题，我国当代新青年对租房的接纳度在不断提高。租赁成为被该群体广泛采纳的过 渡方式。 综合以上因素，客观看我国流动人口具有增长动力、城镇化和市民化进程尚有空间； 主观看我国居民对租赁生活方式更加包容接纳；以上因素造成我国租赁市场发展前景广 阔，发展具有潜力。特别是在人口红利消失、住房市场逐渐饱和的今天，我国租赁市场 如何更好发展，且满足人民群众日益更新的住房需求值得更深入研究。

1.2 德国租赁市场具备研究参考价值

为什么选择德国作为租赁市场研究框架主要在于以下四点原因； 首先，德国租赁市场十分发达且占比高，拥有较长发展历史。德国住房市场以租赁 为主要形式。相较于购房，德国人更偏向于租房生活方式。德国住房自有率一直处于低 位，从 1998 年的 40.9%至 2018 年的 46.5%，上升幅度较慢。 从该国各城市住房自有率分布看，部分发达城市的住房自有率远低于全国平均水平。 在德国 2018 年住房自有率为 46.5%的情况下，2018 年汉堡的住房自有率仅为 23.9%， 2018 年柏林的住房自有率仅为 17.4%。

其次，德国除租赁市场发达之外，整体租金水平常年保持平稳增长；租金指数波动 幅度较小，与德国 CPI 变化趋势基本相似。以 2005 年为基期，1992 年德国租金指数（包 括额外的费用）为 71.3，2011 年德国租金指数（包括额外的费用）为 113.5，年均复合 增长率为 2.5%；1992 年德国消费者价格指数为 79.8，2011 年德国消费者价格指数为 110.7，年均复合增长率为 1.7%。以上良性发展过程在 2010 年前后有所变化。 第三，德国居民普遍租房负担较小。根据贝壳研究院《2020 年毕业季租房洞察报告》， 30%的房租收入比为衡量租赁负担的阈值。2018 年，德国整体房租收入比为 27.2%， 且城市间分化不大，在 23%-30%之间波动。德国联邦统计局披露，2022 年德国主要租 户家庭共约 1990 万个，这些家庭平均将收入的 27.8%用于租金。

第四，德国租赁市场供应呈现出多元化、私人房东占主导的特点。以上特征与目前 我国租赁市场私人房东为主，政府逐步参与并推动机构参与租赁行业发展的市场状况具 有一定类似性。 根据 Savills Research，2011 年，在德国的 2120 万套出租公寓中，约三分之二属 于私人房东或非机构房东。非机构房东成员很可能是私人，但专业个人投资者也可以通 过私有化方式成为非机构房东成员。另外 20%的出租公寓归公共公司（大部分为国有市 政住房公司、福利机构、教堂、工会，占 11%）和住房合作社所有（占 9%）。私营公司 （包含私人住房公司与其他私营公司）仅占 270 万套出租公寓，在整个市场中所占比例 相对较小。 根据 Savills Research，出租公寓市场的所有权结构存在显著区域差异。2011 年， 在 401 个农村地区和独立城市中，有 177 个地区中至少 80%的出租公寓是由私人房东 或非机构房东所有；仅仅在 48 个地区中私人房东和非机构房东在市场中持有不到一半 的出租公寓。除私人房东或非机构房东外，其他租赁房源供给群体在德国任何地区的市 场份额不超过 50%。公共公司至少拥有 64 个地区所有出租公寓的 20%，其中 52 个地 区位于德国东部。在公共公司中，国有市政住房公司持有的出租公寓在接近一半的地区 仅占不到 5%。此外，住房合作社所占市场份额在 0%到 36%之间。

1.3 小结：研究德国经验，发展中国租赁

本文将首先回顾德国租赁市场的发展历程，细致梳理德国租赁市场发展的前因后果。 分析德国租赁市场历史后，继而深度挖掘德国租赁市场成熟发达的背后原因。其次根据 前文内容，分体系总结德国租赁体系的优势所在。最后结合我国国情与德国租赁市场的 经验，探讨我国租赁体系未来的发展路径。

2.1 战后住房保障（1940-1960）：管制补贴双管齐下

在第一次世界大战前夕，欧洲工业化国家住房市场结构较为一致。工业化、农村人 口外流和人口快速增长，几乎所有国家的住房自有率都在下降。该段时期租赁逐渐成为 欧洲重要居住方式。私人房东在住房投资中占最大比例，并为广泛的目标群体提供服务。 在 20 世纪上半叶，小型私人房东是德国最大的地主群体也是租赁房源的主要供给方。 德国租赁市场发生巨变的转折点是第二次世界大战结束。当时政府必须应对由于战 争破坏带来的住房短缺。1939 年，在德国西部三个地区的总体住房短缺超过 500 万套 住房，约占这些地区住房存量的 50%。 监管方面，西德政府短暂地开启住房管制时代。政府开展指导租金制度，根据住房 具体情况制定相应的指导租金；实施住房配给，政府有权在私人住宅中安臵无家可归的 人；对租户实施保护，在没有经过允许的情况下户主不得退租或收回房屋的使用权。

补贴方面，西德政府主要提出建设社会住房以提供新的租赁住房单位。社会住房 （social-housing）指主要用于公共租赁的补贴住房。其建设方和产权所有者不受限（私 人开发商、国有市政住房公司、非营利性组织等）。受补贴单位必须按政府规定的定额成 本租金对外出租一定年限，当出租满年限后社会住房可转化为普通住宅。 1950 年西德政府颁布首部《住房建设法》。该法律明确要求社会住房建设是各级政 府（联邦政府、各州政府以及自治市政府）的任务，其目的在于“消除住房短缺问题”。 法律明确该类房源通过政府提供资金补贴和低息贷款建设。社会住房建设计划在推出时 便收获较大的成功。与该计划有关的所有住房单位中有近三分之二是 1950 年代和 1960 年代建成。 我们认为根据以上社会住房经年可转化为商业住房的规定可以看出，德国的社会住 房是社会多主体使用国家补贴，采取社会资本建造租赁住房的过渡手段。1956 年，西德 政府颁布第二部《住房建设法》，进一步明确其目标为“为广泛阶层的人口提供建设面积、 设施配备和租金负担合理的住房”。

以上两大住房建设法案的推出，积极推动了西德当时租赁市场大兴社会住房建设的 行业格局。根据 Kofner《The German housing system: fundamentally resilient?》，在 1950-1956 年，社会住房占所有住房完工率的 69.4%；1961 年，西德总住房存量达到 1615 万套，其中租赁存量为 1070 万套，小型私人房东拥有总住房存量的 42.7%和租赁 存量的 64.5%。 住房补贴方面，1960 年 12 月，西德政府出台《关于租金补助的规定》。1965 年， 政府又出台《第一次住房补贴法》，即推出“住房福利”，向需求侧提供住房补助，并将范围缩小至低收入人群和特殊家庭。住房补贴领取人必须是一间公寓或一栋房屋的承租人； 在特殊情形下，居住其自有的公寓或房屋的业主也可以领取这一补贴。

2.2 供给修复（1960-1990）：探索租赁市场化路径

由于对社会住房的慷慨补贴，以及对私人住宅开发的有利监管和税收条件，使得西 德住房供需缺口逐渐缩窄。此后，西德政府逐渐打开租金上限、放宽防止租户被驱逐的 强制保护和机构垄断等限制。随着 1960 年《关于废除强迫住房经济以及社会租赁和住 房权的法律》的生效，削减强制性住房管理，开始逐步向社会住房市场经济过渡。到 1970 年，租金几乎可以在任何地方自由设定，房东和租客都可以终止租赁合同。唯一剩下的 主要规定是“社会条款”。该条款规定租户在个人困难的情况下有反对被驱逐的权利。 随着住房管制的解除，西德租赁市场加速市场化，租金开始上涨，出现房东随意解 除租赁合约的情况。1974 年《租金控制法》规定，租金不得超过“比较租金”（该标准 由当地房管局基于官方租金指数、所在地区、房屋面积、房龄、配备设施而定）。除租金 控制，西德政府还对押金要求、驱逐租户、合同期限等租赁核心问题做出详细规定。1982 年，《租赁住房增加供应法》正式提出“比较租金”的市场化衡量工具“租金明镜”，以 反映地区整体租金水平和租金上下限（租金明镜即指，全国每个市镇都会收集四年内的 租赁市场数据以构建租赁价值指数，该指数成为租赁市场的“镜子”并在租赁期间管理 租金上涨）；根据王阳《德国住房租赁制度及其对我国住房租赁市场培育的启示》，德国 同时出台租金上涨上限，规定将三年租金涨幅限制在 30%以内。

随着租赁市场转好，西德对社会住房计划的重视度逐渐下降。1971 年西德政府颁布 《实施长期住房计划法》，开始在联邦政府预算中减少社会住房的相关支出。1970 年代 后期德国经济增速放缓，德国 1975 年 GDP 现价总量同比降低 32.8%。1980 年代，西 德经济恢复增长。受 1980 年代经济稳定增长、1970 年代初的建筑繁荣带来住房过剩等 因素影响，1986 年联邦政府不再为新的社会住房建设提供补助。1990 年西德政府提出《非营利性住房法》，国有市政住房公司和住房合作社转为私人运营，部分社会住房在规 定租赁期后出售。 在此阶段，西德政府解除住房管制走向更为全面的社会市场经济。由于租赁住房供 需缺口问题得到初步解决，政府大量减少实体补贴转向需求租赁侧补贴，新增保障性住 房供给出现萎缩。

2.3 统一德国（1990-2010）：从新建转向提升存量住房效率和市场化

德国的住房短缺从 1988 年再度开始凸显，原因一是东西德的合并，原因二是东欧 国家德裔人口回流。为此政府在 1988-1989 年增加对社会住房建设的财政投入。另外在 东西德合并时，前东德大量国有住房作为公共租赁住房仍划为国有市政住房公司或住房 合作社持有，并未实现私有化。以上提及的波动因素使得德国租赁住房市场化发展产生 短暂滞缓。 但总体而言，由于租赁市场需求侧已逐渐得到满足，德国的租赁住房实体补贴政策 （社会住房计划）开始逐步退出政策工具箱，并经历重要的转变，如从新建住宅的大兴 土木转向现有住房存量的更新修整。 2001 年，原有的《住房建设法》被《住房促进法》取代。德国联邦政府层面不再补 贴社会住房建设，住房保障责任下放给州政府层面。政府认为社会住房计划基本实现为 德国社会绝大多数阶层提供住房的目标，并表示未来不再会重金支持社会住房建设。

新法《住房促进法》主要改动有三点。一是缩小重点群体，新法主要针对在公共机 构支付适当的住房补贴后仍无法为自己提供住房的群体。二是改变资金用途，资金主要 用于整修过往社会住房计划下的建筑物，或整修公共融资住房比例较大的城市住宅区， 不再用于建筑新房。三是取消租金限制，合同租金和租金增长由当地政府和住房产权所 有者根据市场租金达成一致，使公共住房对投资者更有吸引力。 从 Haffner et al.《Bridging the Gap between Social and Market Rented Housing in Six European Countries?》披露的数据来看，前西德的住房市场中被补贴的租赁住房所 占比例从 1978 年的 17%下降至 2002 年的 7%，租赁住房受补贴力度大幅降低。 租赁法方面，1993 年《租赁修正法案（第四版）》“租金明镜”详细补足相关规定， 并成为适用全国的租金控制工具。2001 年，《德联邦租赁改革法》规定“租金明镜”以 “当地指导价”替代“比较租金”，严明计算方法，简化审核程序，并将房租的三年增加 额限制降低为 20%。

住房补贴方面，2005 年德国社会保障体系进行一项名为“哈尔茨改革”的全面改革， 新政策旨在收紧租户住房的货币补贴范围。社会援助福利主要针对低收入和无收入家庭， 分配金额根据援助对象的收入确定，不再提供无对象差别的全额租金减免。至此，德国 接受住房补贴的人数急剧减少。住房补贴类财政支出大幅缩水，从 2004 年的 51.19 亿欧元降低至 2021 年的 12.63 亿欧元，缩减为当年四分之一的水平。 在此阶段，德国政府在租赁市场化道路上迈出坚定步伐。由于租赁市场不存在供给 问题，政策的取舍与改进更注重效率化。供给侧方面，德国政府持续更迭战后时期提出 的为建造额外租赁住房的刺激政策。需求端，货币补贴进一步精细化补贴对象。租赁法 管控更加严格。

2.4 近期发展（2010 年至今）：政府重新市场干预

德国的住宅租金价格在近 40 年相对稳定增长后，2010 年开始数据出现快速上升。 伴随租金价格上涨，房价同样出现上升趋势。2010 年至 2018 年期间，德国新合同的租 金价格指数总体增长 33%，而柏林、慕尼黑、法兰克福或汉堡等人群集聚地区的租金价 格指数甚至更高。 我们认为，德国租金、房价近 10 年快速升高的外在因素主要是：1）金融危机后德 国房地产市场成为国际投资的避风港，一些欧洲房地产投资者将资金转向德国；2）此 外，欧洲央行在金融危机后实施低利率政策、德国经济对欧洲人口和欧洲难民潮吸引力 加大。 我们认为，德国租金、房价近期快速增长的内在因素主要是：1）住房供给补贴优 惠政策力度大减；2）由于社会住房存量占住房总量的比重不断下降，造成社会住房对 市场租金的调节能力降低；3）相关政策逐渐市场化造成保障能力减弱等。

需求侧住房补贴是当时德国最主要的调控工具之一。德国政府开始缩减面向租户的 货币补贴总额且逐步减少补贴的受益家庭数量，即接受住房补贴的家庭全国占比从 2010 年的 2.6%下降至近几年 1.5%左右的水平，但用于住房福利的财政支出平摊到家庭单位 上的数字却有所增长。德国每户月均住房补贴从 2005 年的 95 欧元上涨至 2021 年的 192 欧元，年均复合增长率为 4.5%。德国每户月均住房补贴占每户月均租金的比重从 2005年 25.6%上升至 2021 年 38.0%，上升 12.4 个百分点。虽然单户补贴规模上升，但补贴 总额下降，且补贴集中需求侧，供给侧补贴减少带来租金价格上升。 为降低租金价格上涨负担，德国政府近年首次对住房货币补贴进行动态调整，开始 增强租赁需求侧补贴力度。2020 年政府生效新的《住房货币补贴改革法》。该法案扩大 有资格获得补贴的家庭数量，使得租金较高地区的家庭获得补贴，并将每个受补贴家庭 的货币补贴金额提高 30%，向更多家庭提供更高的货币补贴。

同时，德国重启联邦层面的住房供给补贴计划，计划在 2018-2022 年期间新建 150 万套社会住房。 价格方面，2013 年德国议会通过《出租权利修改法案》，各州政府控制该州主要地 区租金涨幅 3 年内不得超过 15%，租金涨幅超过当地指导价 20%属于违法行为，超过 50%将被认定赚取过高利润并可判处 3 年监禁。租金刹车于 2015 年生效，德国政府进 一步规定租金最大涨幅不得超过当地指导价的 10%。2020 年，德国联邦议院决定将租 金刹车禁令延长至 2025 年底，并且将规定设臵得更加严格。在租金刹车的基础上，柏 林市政府在 2020 年出台冻结租金的新规定，禁止市场租赁住房的租金五年内上涨。 在此阶段，德国面对住房租金上涨，重新审视实体补贴的重要性，重启供给端保障 性住房计划，租金限制进一步收紧，需求端补贴进一步实现效率化。

2.5 小结：政府干预和市场化，保障性和效率性

观测德国租赁市场发展历史，基本就是在短缺时加大政府干预，体现为供给和需求 的补贴，以及价格管制。在稳定时推动市场化。政府力争使得租赁市场可以在保障性和 效率性之间需求平衡。

回顾德国租赁市场发展逻辑，德国住房自有率低具有历史沿袭因素。德国作为工业 强国，两次工业革命后城市发展迅速，人口流动频繁，滋生大量租赁需求。二战后西德 政府修复住房市场也立足租赁市场这一方向，管制补贴双管齐下，顺利解决西德当时的 住房危机。随着战后恢复，德国租赁市场在市场化发展的路上不断探索前进。 然而用国家快速发展、工业兴盛解释德国发达的租赁市场似乎过于单薄。对比欧洲 其他工业强国，德国的住房自有率仍处于低位。根据 trading economics 网站统计，近 五年内德国住房自有率最新数据为 46.7%，对应英国为 65.2%、法国为 64.7%、意大利 为 74.3%。德国相比其他工业化国家和欧洲强国，住房自有率相对偏低。

从 HICP（住房实际租金）指数变动情况来看，德国租金增长速度较欧洲其他工业 强国变动更加平稳。根据欧盟统计局统计，以 2015 年为基期，德国 HICP（住房实际租 金）指数从 1996 年的 79.4 增长至 2022 年的 110.8，年均复合增长率为 1.3%；英国 HICP（住房实际租金）指数从 1996 年的 59.9 增长至 2019 年的 103.9，年均复合增长 率为 2.4%；法国 HICP（住房实际租金）指数从 1996 年的 70.3 增长至 2022 年的 102.6， 年均复合增长率为 1.5%。

德国在一众欧洲工业强国中，无论是居民对租赁生活方式的青睐度还是租赁价格发 展的平稳度，都处于名列前茅位臵。因此去除历史因素、文化因素，德国租赁市场的蓬 勃发展存在更多自身发展的原因。 我们认为德国租赁住房的长期稳健主要依赖于以下五大基础要素，即补贴体系、社会住房、租赁法、抑制投机的相关税法及保守但完备的房地产金融体系。

3.1 成功的租赁补贴体系

德国住房部门补贴大致可以分为三类，一是社会住房的供给侧补贴，二是自有住房 的供给侧补贴，三是主要针对承租人的需求侧住房补贴。 供给侧住房补贴计划主要是前文中所描述的社会住房计划。该计划在二战结束后有 力协助解决德国租赁住房短缺问题，并且成功限制租金价格高涨。该计划由于为社会多 数阶层提供住房的目标已实现，所以 2001 年后伴随住房促进法颁布而逐渐走弱。但近 期由于房价高升等因素，该计划面临重启。 自有住房的供给侧补贴计划即私宅补贴计划，为德国至今最大的补贴计划之一。 1949 年，政府启动私有住宅补贴计划。这项补贴计划适用于自用的私人住房，目的是“扩 大中产阶级的住房和公寓业主群体”。它首先以减免税款的形式推出，建造或购买住房的 私人支出可以从应税收入中扣除。 1995 年 11 月众议院通过《重构住房所有权财政补贴体系》，废除私宅建设的税收优 惠政策，改为针对特定收入群体的直接补贴。由于保守派政党上台，2006 年该类补贴被 废除。该计划投入大量财政资源，但没有实现其为中产阶级带来住房所有权的愿景，德 国的住房自有率并没有得到实质性提升。2006 年后，德国私宅补贴相关支出开始骤降。

承租人需求侧住房补贴计划，在 2005 年的哈尔茨改革后补贴范围更具针对性。在 德国，是否能得到租赁端的住房补贴以及能获得多少住房补贴，主要取决于家庭规模、 租金价格以及家庭的月总收入。

2020 年的《住房货币补贴改革法》将租金等级按照家庭规模划分为七级，扩大了有 资格获得补贴的家庭数。根据德国联邦统计局，2005 年后全国受住房补贴的家庭比例为 2%左右，户均接受补贴额从 2005 年的 1634 欧元上升至 2021 年的 2122 欧元，复合年 均增长率为 1.6%。目前住房补贴已成为德国主要的住房补贴方式。 从效果看，德国住房补贴政策中自有住房补贴由于作用对象不精准使得政策并未实 现目的。而针对租赁住房的社会住房补贴以及直接作用租户的住房补贴均起到举足轻重 的作用，成为应对租赁住房危机、提供租赁住房福利的关键政策。政府对租赁市场成功 的资金注入进一步扶持租赁市场的发展。

3.2 独树一臶的社会住房（social-housing）体系

在德国，社会住房政策旨在为给群众提供负担得起的租赁住房。 在供给端，社会住房计划会给租赁住房供给方提供建设租赁住房的优惠贷款或补贴。 作为回报，租赁住房供给方要求提前同意将他们从社会住房计划中获得资金而修建的住 房只出租给计划所规定的，具备资格的家庭。德国社会住房作为提高可承受租赁住房房 源政策，会提前确定最高租金，同时对制定承租人准入标准。 德国的社会住房由三个独立的部门组成，分别为住房合作社、国有市政住房公司、 具有临时社会用途的私人住房。从历史上看，社会住房发源于住房合作社。从 1920 年 代开始德国开始发展社会住房的第二个分支，国有市政住房公司。以上两种类型的公共 事业组织是德国社会住房政策发展的基础。从 1956 年开始，私人住房的临时社会用途 补充了社会住房部门，但并未纳入公共事业部门。

住房合作社

德国政府主要通过提供长期低息贷款、提供价格合理的土地、减税等措施支持住房 合作社建房。合作社模式介于租赁和拥有之间：符合会员条件的租户支付固定会员费后 成为会员；住房合作社组织会员参与项目设计，满足会员对户型、环境的需求；完工后 会员搬入，享受永久不变的低租金。住房合作社都是集体所有制，主要区别在于会员费 额度，与住房质量相关。未来会员迁出时，会员费将全额退还。 德国社会住房的发源并非出于公共当局的意愿，而是 19 世纪全面工业化后出现城 市住房问题的民众自发意愿。住房合作社在 19 世纪 90 年代之前仍然处于边缘地位，那 时用于该类新建筑修建的资金仍然非常有限。1889 年，俾斯麦创建允许合作社项目发展 的立法框架，一是在合作者着手合作社项目时确立了他们的有限责任，二是允许公共事业单位以按揭贷款形式，将养老保险筹集的资金用于住房建设。魏玛共和国在其宪法中 将提供住房定义为中央政府的权限，面对住房短缺国家制定补贴和信贷制度。随着 1990 年非营利性住房法的提出，住房合作社转归私人运营，支持政策逐渐减少。

国有市政住房公司

随着社会住房的广泛发展，国有市政住房公司在 1920 年代开始出现，并逐渐倾向 于减轻住房合作社在住房部门的权重。市政住房公司最开始拥有较大自主权。国有市政 公司在第二次世界大战后再次发展。在 1950 年至 1960 年间，该类企业完成许多建筑物 和城市建设。国有市政住房提供的供给补贴住房主要提供给低收入家庭，无家可归者、 特殊人群（老人、单身母亲、残疾人等）和关键工作者（政府雇员、教师、警察等）。根 据王阳、洪晓苇、李知然《德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示》，住房租金一 般仅为同地段同质量房屋市场租金的 50%~60%。 1999 年至 2006 年间，德国国有市政住房公司进入私有化阶段。根据 Wijburg &Aalbers《The alternative financialization of the German housing market》，该时段有 超过 50 万套社会住房单元被私有化。造成以上现象的原因，一方面，1990 年非营利性 住房法的提出，国有市政住房公司转归私人运营，国有市政住房公司失去了公共利益住 房相关的税收优惠；另一方面，面对不断上升的公共债务水平，许多市政当局将他们的 住房投资组合出售给私募股权基金以减轻债务。

具有临时社会用途的私人住房

私人房东是德国租赁住房所有权结构的重要组成部分。能否构建平稳有序的私人住 房供给是德国租赁住房稳定的关键。西德政府面对二战后巨大住房缺口，创新性提出具 有临时社会用途的住房政策。政府给予临时社会用途的租赁住房供给补贴，且对该类住 房的建设方和产权所有者不做限制，将私人领域囊括在内，刺激私人投资。该政策有力 地解决了战后住房供给问题。从 20 世纪 60 年代开始，德国大多数新建房源房东都获得 临时社会租赁制度的公共补贴。 私人房东通过申请有公共资金支持的住房项目或接管公共住房公司的社会住房存 量获得社会住房。德国通过公共资金对私人投资租赁住房的激励措施，有效扩大私人租 赁住房供给。根据 Kofner《Social Housing in Germany: an inevitably shrinking Sector?》，60%左右的社会住房存量都属于私人房东。私人住房房源逐渐成为社会住房 的供给主体；2015 年，社会租赁住房占德国住房存量总额的 3.3%，占租赁住房存量的 6%。

3.3 租赁环节各要素的清晰法律规定

我们认为德国居民多年来将租房视为可靠且可预测的长期住房选择，除本身可靠房 源供给充足之外，租金价格的稳定、可承受和可预测价格，租期保障、不被驱逐和租购同权的承租人权益保护是重要制度背书。

租金价格规定

德国对租赁房源的租金价格制定，具有相对完善且严格的法律规定。 2001 年前社会住房租金水平基于建设总成本、补贴计划和其他运行成本，包括“正 常”利润。因此，社会住房租金和上涨水平并不取决于市场租金而取决于成本租金。2001 年建房促进法颁布后，德国放弃成本性租金制度，由补贴机构（市政当局）和接受方（房 东）签订的补贴合同规定承租人最高租金。补贴机构和接受方可以协商最高租金，并考 虑到当地租金水平。 同时，社会住房租金通过引入“租金明镜”系统影响私人租金。通过这种系统，市 场租金只能一定程度超过社会住房租金。

整体看来，随着德国住房租赁法不断修订，对于租金金额的控制在不断严格限制。 2015 年 6 月 1 日，关于租金控制的新联邦法案——“租金刹车”法在德国生效。根据 国会图书馆，德国允许地方政府将房租增加额限制从 3 年增加额 15%调低至 4 年增加额 15%；并且在德国政府指定为住房市场紧张地区，租约租金不得超过当地平均租金的 10%。

承租期规定

自 1971 年长期住房计划法实施以来，德国通常采用无限期的租赁合同。该类合同 为租户提供相对较好保护。该协议可以在任何时间经适当通知终止，但房东只被允许以 某些法律允许的理由终止租约。固定期限租赁合同只在特殊情况下才被允许签订。另外， 即使房东可以合法地终止无限期租约，租户也不能被迫搬家，无论他是否处于困境。

承租人权益保障

两德统一后，德国开始实施全民户籍注册制度，所有在德国长期居住的人都必须独 立注册户籍。居民只要提供符合居住条件、居住面积的住房租赁合同和住房租赁证明， 即可完成户籍注册。德国对人口流动更持有鼓励态度，租户和其他居民享受相同的公民 权益，外来人口也可享受公共服务。

3.4 税收层面：抑制住房投机，稳定租赁市场

德意志联邦银行研究报告《德国住房拥有率较低的原因》表明，相对于其他国家， 德国的住房拥有率较低，更多居民选择租赁住房的主要原因来自：1）相对较高的房地 产转让税，2）业主没有抵押贷款利息支付税收减免以及 3）社会住房部门的存在。 本文此前已经分析 3）社会住房体系的相关情况。1）和 2）的主要作用主要是抑制 住房投资，稳定房价预期从而保证居民对租赁居住的安全感。

德国房地产转让税是一种交易税，通过将房地产转让税税基乘以适用的房地产转让 税税费率来计算交易环节中房地产转让税。房地产转让税税基需要根据估价税法的复杂 规定来确定，一般来说房地产转让税税基可能等于该房地产的公平市场价值。房地产转 让税税率取决于房地产所在地。根据 2020 年德勤研究与德银研究，房地产转让税税率 在德国目前为 5%左右平均水平，而在美国平均水平为 0.33%。德国较高的房地产转让 税税率抑制了房地产交易，有效打击房地产投机需求。 德国自用财产抵押贷款利息不可减税。然而如果在德国出租房产，为产生租金收入 而发生的费用可以从税务账单中扣除。这一税收机制从一定程度上也刺激了德国租赁市 场的兴盛。

3.5 房地产金融体系：保守但完备，满足居住需求但降低金融属性

我们认为稳定的房价预期对于发展租赁市场具有较大意义。德国房地产金融体系保 守但完备，以上市场特点使得德国房价涨幅长期相对稳定。房价预期稳定对培养居民租 赁习惯，增强租赁住房居住安全感有积极意义。

控制居民购房杠杆

德国是一个固定利率国家，大多数个人抵押贷款都是固定利率，同时政策规定提前 还款需有补偿。与此同时，在德国固定利率的贷款周期保持非常稳定，根据德国按揭银 行协会（vdp）统计 2009 年到 2021 年其成员的平均固定利息期在 10-15 年之间。因此， 对居民而言抵押贷款的未来现金流很容易预测。固定利率抵押贷款可以保护家庭免受偿 债负担增加的影响，并对房价产生稳定的作用。

德国没有硬性首付要求。首付比例在一定程度上影响购房贷款利率。首付比例越高， 利息相对越低。根据 2020 年 1 月 22 日德国房贷网的数据，以贷款金融总额为 5 万欧元 贷款期限为 20 年的住房贷款为例，随着首付的减少贷款利率逐渐增加，特别是当首付 比例低于 10%的时候，贷款利率开始急剧增加。与首付反向变动的贷款利率设臵有利降 低金融风险。

提高抵押贷款金融产品的安全性

德国初级抵押贷款市场受全球过度抵押贷款债务趋势的影响较小。自 1984 年以来， 德国按揭银行协会（vdp）对其成员银行进行单户住宅的融资结构定期调查。该调查显 示，平均借入资金比例（借入资金/购买价格）在 2009 年到 2021 年保持稳中略升的趋 势，2021 年为 80%；平均债务负担比例（月贷款负担/家庭可支配收入）在 2009 年到 2021 年水平稳定，多年来维持在 25%的水平左右。 经典的存款、银行债券和抵押贷款等融资工具在德国金融产品中占主导地位，而其 他类银行证券化产品和短期信贷安排只占很小比例。另外，贷款机构通常不愿提供具有 较高违约风险的抵押贷款信贷形式，如利息抵押贷款（IOMs）和其他“创新”抵押贷款 信贷产品。

德国私人住宅的抵押贷款价值计算依赖于该房产的长期可持续特征。房价，特别是 房价泡沫对贷款价值的影响有限。同时，借款人需要获得高标准的个人信誉。Schufa 向 银行提供可靠的第三方信用信息，如果客户的信用评分不佳银行将拒绝为其提供贷款。 德国没有次级贷款部门，也没有借款人不需要证明收入即可提供担保的部门。

住房储蓄制度

在德国，除抵押贷款，住房储蓄模式也在居民间盛行。1952 年，西德引入住房储蓄 计划，极大调动私人建设住房积极性。家庭首先以规定储蓄时间和储蓄额度用低于市场的利率进行储蓄，并获得补贴。在储蓄后，家庭可以以低于市场水平的利率获得贷款。 住房储蓄模式首先是储蓄阶段，居民与住房储蓄银行签署住房储蓄合同，在签定合 同时住房储蓄者与住房储蓄银行就住房储蓄金额达成一致，住房储蓄者每月有规律地在 住房储蓄银行存款。此后是配贷阶段，在储蓄者的存款额达到住房储蓄合同金额的一半 后，在满足规定条件后住房储蓄银行就将合同额付给储蓄者。最后是贷款阶段，贷款利 率固定不变，贷款额是合同额与存款额的差，即存款和贷款的比例是一比一。（合同额= 存款额+贷款额）

德国住房储蓄模式具有专用性、先存后贷的顺序性、封闭性、奖励性的特点。从国 家层面来讲，住房储蓄可以起到抑制通货膨胀的作用。部分建房贷款来源是参加住房储 蓄的储户存款，使得其他项目的消费被抑制而由此积累起来的资金被转入到长期的住房 建设融资中去。 德国通过多种手段降低居民购房杠杆水平、提高抵押贷款金融产品的安全性，从而 抑制不良贷款的产生以及投机需求泛滥。德国以抵押贷款为主住房储蓄为辅。住房储蓄 模式先存后贷的运行模式有效限制居民杠杆水平，并且客户端历史记录公开透明有效较 低违约率。 以上政策的推动，使得在德国住房居住属性强于金融属性，房价增幅有限且预期平 稳。以 2015 年为基期，德国 OECD 实际房价指数从 1970 年的 102.21 变化为 2010 年 的 89.02，几十年间德国房地产市场实际没有房价上涨。如果房地产市场没有显著的通 胀，新购买房产的新房东不需要比过去购买房产的老房东收取更高的租金以支付抵押贷 款成本。新房市场的平稳带动租房市场稳健。我们认为，当人们不再过度关注住房投资 属性，租房也会成为人们追捧的生活方式，并且使得租金发展更加平稳。

基于上文对德国租赁住房市场长期稳定的五大基础要素分析，我认为德国从二战后 出现巨大的住房危机到现在以成熟稳健的租赁住房市场闻名于世界，与政府创建的稳固 租赁市场顶层框架同样息息相关，主要包括：1）多层次制度建设；2）兼顾公平和效率； 3）以及针对市场变化有效及时改革。

4.1 多层次制度建设支持租赁市场

回顾前文，德国租赁市场稳定的基础源于审慎平稳的多层次制度建设，包括三大制 度基础： 1）德国保守但完备的房地产金融体系； 2）保护租户的租赁法体系；3）抑制投机的税法体系 和三大操作工具： 1）租赁补贴； 2）社会住房供给； 3）租金限制。

三大制度方面： 三大制度建设是保障德国租赁体系可以有序稳定的政策基石。 德国保守但完备的房地产金融体系具有与首付比例挂钩的贷款利率制度、抵押贷款 大多采用固定利率、居民部门杠杆率处于较低水平、融资工具经典低风险、抵押贷款价 值计算可靠、申请贷款信用要求高、盛行住房储蓄模式等特点。以上因素造成房地产价 格预期稳定。 德国租赁法方面，具有当地指导价的租金限制、社会住房的低廉租金、不被驱逐的 高度保护、租购同权等特点。以上因素使得居民对长期租赁消费具备信息且敢于尝试以 上生活方式。 德国税法方面，主要特点为相对较高的房地产转让税、自用财产抵押贷款的利息不 可减税而由租金收入产生的费用可以减税。相关税收值得使得租赁在居民销售习惯中得 到增强。

三大操作工具

租赁市场的直接政策调控不外乎两个方向，一是管制，二是补贴。着眼于德国，补 贴方面，德国从主体和客体两方面左右开弓，先是提出支持租赁住房供给方的社会住房 政策，之后逐渐发展直接补贴租户的住房补贴；管制方面，脱离住房管制经济后德国以 当地指导价为落脚点，以租金涨幅作为限制，多方面保障租户个人权利。

关于第三大工具社会住房上章节已有介绍，本段不再重复。总结看，德国房地产金 融体系通过多手段严格审核贷款人资格，有效降低杠杆率并提高贷款安全性，使用稳定 的贷款工具平稳市场风险；德国租赁法体系保护租户权益、稳定租金水平；德国税法体 系抑制投机房地产投机交易并鼓励人民租房。在完备保守的房地产金融体系、保护租户 的租赁法体系、抑制投机的税法体系共同打造的稳固地基上，德国政府租赁市场的政策 调控才得以施展出最大效用。在以上基础上，三大操作工具可以在供需之间实现平衡， 而不至于出现导向矛盾。德国政府通过多层次设臵、多环节作用的住房租赁体系，抑制 投机促进租赁，全方位统筹租赁市场。

4.2 住房租赁体系重视政府干预，但也适时适度推动市场化

除政策干预和有序指导外，适时适度推动租赁市场走向市场化，同样是德国住房租 赁市场重要特点之一。面对二战战后危机，前东德政府与前西德政府给出不同的应对措 施。前东德采用的是计划经济体制，前西德采用的是政府指导结合市场经济体制。从结 果来看，前西德很好解决了战后住房问题，而前东德住房需求没有得到满足，并且住房 质量堪忧。 前东德租赁住房的建设基本由国有市政住房公司和合作社完成。建筑主体为达成既 定住房数量目标，使用质量交差的建筑材料，缩减建筑面积，并且不注意存量住房的后 期维护。租户由于完全受到政府管制无法按需获取住房，只能通过政府进行住房分配， 因此东德租赁市场出现大量寻租行为。由于计划经济下建筑主体毫无内在驱动，住房分 配效率低下公平性缺失，前东德的建筑计划并没有充分满足人民对于居住的需求。

反观前西德采用的市场经济体制，将市场经济与政府干预结合。大多数人的住房需 求使用市场机制解决，对部分群体政府给予资助，兼具公平与效率。相较而言，前西德 政府的做法更符合当时国情。政府干预较少实现租赁市场迅速发展的同时又保证实现居 民居住权利的公平。 对比欧洲其他国家，德国的社会住房体系也表现独特性。欧洲各国整体趋势表现为 逐步加强私人租赁部门和社会住房之间的关系。社会住房越来越多地由私人房东提供。 在这方面，德国显然处于领先地位，并起到引领示范作用。德国早于二战后即将私人房 东囊括在社会住房领域内，并在战后为住房供给起到了支柱作用。

4.3 因时因地调整政策，注重效率和公平

德国住房租赁市场制度建设并非一成不变，而是长期根据市场具体情况调节。受到 财政压力和管理手段的不断更新，德国租赁制度后期更强调效率和公平。以上最重要变 化是将租赁补贴更精准作用于目标群体，使财政资金发挥出最大效用。 在过去几十年里，社会住房的概念在德国经历巨大变化。德国社会住房最初设想是 联邦政府资助为“广泛的社会群体”提供的建筑项目。现在该类住房已经转向差异化支 持特定范围、需求为导向的“无法在住房市场上养活自己”群体。 自 2001 年德国对补贴租赁住宅实行更广泛市场导向型租金管制以来，补贴和非补 贴租赁住宅之间的差距越来越小。社会住房的租金控制不再基于成本价格，而是基于房 东和地方当局即补贴提供者之间的谈判，通过当地指导价形成市场化发展。补贴租房的 配臵制度也变得更加市场化。德国住房补贴在 2005 年哈尔茨改革改革后继续缩水，不提供无对象差别的租金减免，住房补贴发放范围紧缩为低收入和无收入家庭，政府对住 房补贴实施阶梯化补助政策。 根据前文总结，虽然德国受住房补贴的家庭比例近年来有所下降，但是德国每户月 均住房补贴、每户月均住房补贴占每户月均租金的比重等均保持增长态势。更具针对性 的补贴政策让公共资源更能发挥出其应有的价值，也缓解了政府相关的财政压力。

5.1 市场为主干预为辅，打造健全的租赁市场

德国相较欧洲其他发达工业国家，租赁市场的整体生态相对令人满意。德国租赁住 房工具政策将限制与促进相结合，政策不但注重堵更注重疏。在近 20 年发展过程中， 租赁住房政策尽可能不影响市场机制（表现为政府推动社会住房经年可转化商业住房、 社会住房政策逐渐回归市场化、住房补贴越发精准投放等），努力提高居民对租赁住房的 消费能力。在良好的市场环境下，通过市场这只“看不见的手”结合政府有序干预是配 臵资源相对更有效率手段。 从我国国情看，要构建以政府为辅提供基础保障、以市场为主满足多层次居住需求 的住房供应体系。即做到“高端有限制、中端有市场、低端有保障”。结合德国成功的租 赁市场经验，一是市场为主调控为辅，将高效市场机制与必要社会福利相结合；二是应 做到刚柔并济，有限制类政策进行堵，也有促进类政策进行疏，结合国情适当调整。

5.2 健全租赁住房相关制度

保障租户权益

德国大多数租约都是无限期签署，且租期的长短与租户支付的租金有关。2020 年根 据德国 Hausund Grund 业主协会内部数据统计，私人业主的租户租用一套公寓后平均 居住的时间为 8.9 年。通常租赁期较长的人会比新租户支付更低的租金。如果租客能够 提供证据表明终止租约会给他们或其家庭带来困难，他们可以提出反对意见。这些规则 有利于租户的权益，为他们提供更长的时间来寻找合适的住宿。稳定的租赁价格和租期 预期可以使租户、承租人和社区关系更稳密切。同时也使得租客可以有机会融入社区。 德国法律提供非常广泛的租赁合同概念，即承租人的位臵非常接近产权人。相反， 我国目前在租户很少享有使用权保障。同时，合同周期较短，房东在合同结束时并不需 要给与足够理由。此外，由于户籍制度导致租户无法享受和房屋产权所有者相同的落户、 上学等社会资源。居民存在为获取相关权益放弃租赁选择买房的可能。 参考德国，适度控制房屋产权所有者的绝对地位，平衡租户与房东的权力配比，可 以有效打破租房购房市场之间的壁垒。一个长期租赁合同和对租户提供更多保护的体系 带来更可靠的终身使用权，使得租赁市场走向稳健。社会福利与住房实际居住人关联， 租房市场才有可能获得青睐。

符合市场特点的租金管控机制

德国通过第一代和第二代租金控制模式，越来越积极地保护租户免受租金上涨影响。 “第一代”模式通常将租金限制在相对于当地市场租金的特定水平。“第二代”模式则通 常限制个人租户在租赁期间的租金增长。第二代模式在德国的租赁市场中长期存在，并 在操作上限制租赁期间可适用的租金增长规模。 我国当前在租赁市场定价机制仍存在一定操作中模糊地带。虽然部分重点城市在保 障性租赁住房定价方面有相关规定，如北京、厦门、深圳，但对于非保障性租赁住房以 外的租赁房源，如市场化长租、私人房源等，仍存在一定政策或者执行盲区。以上问题 集中体现在，城市租金价格如何定价合理，租赁合同到期和新合同涨价幅度，租户在签 订合同之前与房东商议租金的权力等。

德国租赁市场作为 OECD 国家中最大的租赁市场之一，拥有平均年龄为 51.9 岁、 职业背景各异的买方市场。以上市场离不开完善租赁制度的强大支撑。建立健全的租赁 住房相关制度，才能使全民接受租房而不是将租房限制于特殊人群，全面打开租赁住房 市场。

5.3 针对市场变化，动态调整租赁住房保障体系

2021 年国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确国家层面住房保障体系 的顶层设计。今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为 主体。其中公租房与保障性租赁住房为租赁方向的住房保障体系内容。 公租房主要面向的对象是城镇住房、收入困难家庭，申请公租房需要同时满足收入 低和住房条件差的两个条件，具体界定范围由市县人民政府规定。公租房有实物保障和 货币补贴两种方式，对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租 为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为 辅。严格保障标准，实物配租公租房单套建筑面积原则上控制在 60 平方米以内。国家 层面对各地的基本要求为，对城镇户籍低保低收入住房困难家庭要应保尽保。 保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建 筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准 入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。 城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难 问题肩负主体责任。

除中低收入人群外，租赁住房需要考虑年轻人需求

近几年，我国低收入人群收入上升趋势明显。我国城镇居民 20%低收入户人均可支 配收入从 2013 年的 9895.93 元增长至 2022 年的 16970.7 元，年均复合增长率为 6.2%。 我国城市居民最低生活保障人数呈现逐年走低的态势。截至 2023 年 9 月我国城市居民 最低生活保障人数为 686.2 万人，约为十年前的 0.3 倍。

以我国每年普通高校毕业生数减去我国高等教育研究生招生数加上我国高等教育研 究生毕业生数粗略估计我国每年涌入社会的毕业生数，可得近年来涌入社会的毕业生逐 年增加。按照以上方式计算我们估计，2021 年我国有约 786 万毕业生离开学校进入社 会。但近年我国年轻人的就业情况存在波动。截至 2023 年 6 月，我国 16-24 岁就业人 口调查失业率为 21.3%，较 2018 年 1 月增长 10.1 个百分点。对比中青年群体，截至 2023 年 4 月我国 25-59 岁就业人口调查失业率仅为 4.1%，较 2018 年 1 月反而下降了 0.3 个百分点。

基于以上数据，我们认为我国低收入低保人群的人数在逐渐减少，人均收入逐渐增 加，呈现出向好的态势。然而年轻人群方面，伴随越来越多年轻人脱离学校涌入社会， 尚未彻底变革的产业结构造成就业和生活存在压力。考虑现实情况，有序健全完善租赁 住房保障体系，突出解决年轻人住房问题存在现实积极意义。

不同城市租赁需求差异巨大，重点城市缺口明显

从我国保障性住房供求层面来看，我国重点城市的保障性住房仍处于供不应求的状 况。1）深圳。根据《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》，深圳市常住 人口住房自有率仅约 23%，租房居住市民占比高达 77%。全市常住人口 2025 年底预计 将增至 1860 万人，对保障性租赁住房需求较大。深圳市 2021 年引入的 25.6 万人才中 约有 19.7 万人具有租房需求，而“十四五”规划显示 2021 年深圳市计划供应分配保障 性租赁住房 1.5 万套。2）北京。在供需层面，根据北京市人大城建环保委员会《关于市 十五届人大四次会议主席团交付审议的代表议案审议结果的报告》，截至 2021 年 2 月， 全市累计建设筹集公租房 20 万套；但北京市仍然存在较大的住房保障需求，截至 2021 年初，全市尚有公租房轮候家庭 11.8 万户，每年新增备案家庭超 2 万户。

结合我国现状与德国租赁市场的保障制度，我们认为我国租赁住房保障体系可以从 几个方面进行建设：

一是广泛覆盖保障范围目标。我国公租房针对人群主要是低收入、住房条件差的本 地户籍人口，保障性租赁住房针对人群主要是当地新市民、青年人，我国保障租赁准住 房保障体系目前并未实现全面覆盖，社会中间仍存在夹心层。反观德国的租赁住房保障 制度是与可支配收入、年龄等挂钩的租赁住房保障政策，并未涉及过多限制因素。未来 我国的租赁住房保障体系建设，可以考虑将更多非本地户口的低收入人群与尚未就业但 在努力寻找工作的毕业生群体纳入保障范围内。 二是实物保障和货币补贴的有机结合。我国现行的保障性住房体系以实物保障为 主、货币补贴为辅。德国在二战后初期主要使用实物配租解决紧急情况，后期逐渐发展 货币补贴进一步完善住房福利制度。我国实物保障层面可以继续加大保障性住房建设。 货币补贴层面考虑扩大力度范围，将更多低收入人群、城市拆迁居民囊括在内。 三是多渠道筹集房源。目前我国公租房方面，可在商品住房项目中配建公租房、集 体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房、政府持有的存量住房用作公租房；保 障性租赁住房方面，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲臵土地、产业园 区配套用地和存量闲臵房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业 服务设施。德国提出具有临时社会用途的私人住房，完美契合本国租赁住房市场特点， 又规避对市场秩序的过度干预，快速高效解决租赁住房问题。目前我国租赁住房市场供 给主体较为单一，以居民个人房屋出租为主，租赁市场机构化程度低。我国可以多方面 发掘符合自身特点及未来发展趋势的房源渠道，在保护市场运行机制的前提下进一步拓 宽保障性房源。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）