估价视点

交通因素对于房价的影响

交通与房地产的价格有着非常复杂的关系。近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产成为了推动我国经济增长的一大重要支柱，房价的高低也直接地影响到居民生活水平。而交通对于房地产本身增值，或者说房价本身的攀升起到了巨大的推进作用，同时也说明了交通对于改变城市之间的交流与互通，促进空间的缩短、城市的繁荣，有着非常巨大的作用。通过对城市交通进行综合评价，对比交通网络和房地产的因果关系，进而分析交通网络对房地产价值的影响。城市轨道交通以其快速、舒适、经济安全、大容量等特点改善了沿线区域的可达性，从而极大地刺激了沿线土地的投资需求，并为沿线房地产带来价值增值。

住宅最大的功能是居住，但对居住功能影响最大的却是便利性。比如上班方便、生活方便、居住舒适。而交通便捷度是远郊区住宅各种配套设施中影响房价最重要的因素。现在各大二线城市争相修建轨道交通，在缓解城市交通压力的同时，客观上也推动了周边房价的上涨，而这种现象实际上表明了通勤成本与房价之间存在着显著联系，如我们所在的佛山市，近几年交通基础设施不断建设，在各种政策利好的推动下，地铁、高铁及高速公路不断完善，沿线房价也不断上涨，尤其以佛山西站，佛山地铁2、3号线沿线的房价，基本比2016年都翻了近一倍。

对于影响房价的交通因素，包括人车分流涉及是否合理，停车位是否充足、收费是否合理、公交车、地铁、高铁、公路、公共交通的起止时间、通勤成本、间隔时间、到本小区的距离

1、人车分流涉及是否合理

楼盘小区内部人车分流规划是否合理直接影响居住安全及环境静谧，现在的小区都是汽车直接进入地下车库，避免与人抢道，地面只允许人和非机动车行驶，而且小区内部还带有一定花园供住户散步及健身场所。但根据2016年政府颁布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》推行“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，目的是解决交通路网布局问题，一定程度上可以解决区域交通问题，但对于小区内部交通会产生纷扰，对于房价影响不一。

2、停车位是否充足、收费是否合理

现在小区一般都配套有车位，车位数量一般超过住宅配套数量，但是根据现在的家庭状况，每个家庭至少会有1辆以上的车辆，所以车位往往是供不应求，车位租赁价格通常是高居不下，而且还涉及管理费等问题，这些都会严重制约该楼盘的价格。

3、地铁

地铁是未来普通市民出行的主要交通工具。地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到25%和15%。地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升，具体为：离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%，而远郊区物业价值则提升10%—15%。尤其是非核心区住宅对地铁的依赖度大，地铁通车前后住宅普遍呈现集中入市现象。同时，地铁促使非核心区住宅价值快速提升。距离地铁站越近，住宅价格较高；3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。以换乘站市民核心站为例，其周边租金上涨比单线经过的站点租金上涨快近一倍。关于什么是“地铁房”，一般来说，距离地铁站点步行5分钟可到达房子称之为“正地铁房”；10分钟内到达称为“准地铁房”；15分钟内到达称之为“近地铁房”。

越靠近地铁的房子越贵，背后的原因之一就在于地铁的交通便利性。但是地铁不是少有的出行方式，私家车和地铁是相互替代的交通工具。如果一个城市开私家车上班、出行和坐地铁一样方便，成本也差不多，那么房子靠近地铁就没什么优势，地铁影响房价的前提就会大打折扣。而越是私人交通不方便的城市（购车成本高，道路拥挤，油价高），私人交通对地铁的替代性越低，地铁对房价的影响也就越大。而根据2017佛山地铁规划，地铁二号线一期、地铁三号线、地铁四号线一期、广州地铁七号线一期西延顺德段地铁工程的建设推进，使地铁沿线的镇及街道如顺德大良、北滘、陈村、桂城楼价全面提升。如下图

4、公路

“路通，财通”，主要说的就是公路，公路开通及改造给周边带来车流以及人流，周边商业一般都会随着公路建设而兴建起来，从而带动附近商业氛围，带动沿线一带人们出行交通便捷，给周边楼价起到一定溢价作用，佛山2017年，20条"断头路"计划打通，续建14条，计划开工或启动42条，全年计划完成投资约40亿元，到时佛山整个交通公路网络四通八达，出行更为便捷，大大促进人们出行交通，佛山楼价涨幅可期。

5、高铁

正所谓“火车一响，黄金万两”，高铁不仅方便了人们的出行，改变了城市的格局，更为地区区域的发展注入了新的活力与机遇。搭上高铁这班“快车”，一个个新的经济发展引擎从各处崛起；而对未来高铁经济发展的潜力预期，使得高铁沿线的地价房价也随之水涨船高。而佛山西站今年的落成也给周边房价带来冲击性的影响，罗村狮山楼价急速飙升，今年以来，狮山板块的势头不如广佛板块生猛，但受到整个市场上扬的影响，狮山的热度已经有了提升。今年4月份左右，狮山的主流房价集中在7000~9000元/平方米左右，但就在十一前后，奥园冠军城、长华国际商业中心等项目开盘，均价达到了1万~1.1万元/平方米。可见这半年来，狮山楼价已经出现了一轮涨幅。9月份狮山片区的供求关系仍然是供大于求，9月份狮山成交面积18.5万平方米，而供应量达到了22.7万平方米，说明市场还是存在一定的去库存压力。眼下，随着佛山限购限贷的执行，狮山作为非限购限贷区域，享受到政策红利。但从近期开盘的情况来，本地客源仍是主力，有小部分的禅桂以及广州刚需客。在佛山限购限贷政策，以及即将开通的佛山西站等利好元素的引导下，狮山片区有望进一步加快库存去化。

6、交通成本

交通成本制约往往提现在时间与金钱上面，一般在郊区的房子虽便宜，但需要较为高的交通成本，而且还耗费大量的时间，还有平时的学习以及社交的需要，但是如果市区的房子远远超过自己能力所能承担的范围，而交通方便又可以弥补的，则更多人会选择郊区房。（国策佛山 林立洲）

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