深度分析：从今年中考、高考升学率看市区（三区）的学区房性价比！

二狗

欧巴！二中学区房要涨价啦！是不是该入手了？

为啥子？

小哥

二狗

你瞧！中考状元花落二中，市区前十二中占五！二中难道还不是最牛的？

Too young too simple.真正的学霸早就被温州中学提前招了，你看六中就有25个！

小哥

二狗

难道这也会被“ 套路”？

别看新闻效应，要看整体升学率的呀！

小哥

为此，房探小哥几经周折，搜集了市区三区升学率水平靠前的部分学校，供广大关注者参考。

*可能有误差，以实际为准；

*“三校”指二外、八高、二十二中，一般来说仅鹿城户籍可以就读；

*重点高中上线率在鹿城以内单指三校以上的上线率。

如上表所示，二中中考成绩市区前十占五，确实尖子生相当拔尖。但从一级重点中学上线率和“三校”上线率来看，不敌六中和南浦实验。

0 2

房探点评

那么，从今年的中考数据来看，都透露出哪些有用信息呢？

1

鹿城初中学区，还是传统势力排序

早前，二中“中考”前十占五的信息曾广为传播。仔细了解后发现，鹿城区初中阵营还是传统排序，即六中、南浦、二中。

2

传统公办学校，六中上一段线的概率最大

来看看今年市区重点高中的一段线的上线比例排名：

假设不考虑孩子的特质，如果参考今年高考的一段上线率比例，结合各学校的中考上线率，毛估估可以算出各大学区学生未来上一段线的概率，计算公式为：

（一级重点中学上线率 × 对应一段线上线率） +（普通重点中学上线率 × 对应一段线上线率）

由于除了重点中学之外的普通高中一段上线率基本为很少的个位数，不考虑其数据，对结果的偏差影响比较小，所以估算就没有统计。

按照这条公式，可以大致估算出六中学区孩子未来上一段线的概率为：

27.43% ×85%+35.57%×34%≈35.4%

也就是说，如果按照今年的中高考成绩，不考虑学生个别因素，那么六中学区的孩子未来上一本线的大致概率在35%左右。

同样的办法，算一下龙湾排名第一的龙湾实验中学学文校区的一段线概率：

20%×76%+10%×5.8%（参照永强中学一段率）≈15.78%。

瓯海排名第一的瓯海外国语学校（北校区）的一段线概率约为11.10%上下。（由于瓯海外国语学校重点中学上线率数据缺失，故仅计一级重点高中升学率情况，存在误差，但对结果偏差较小）

这样一计算对比，发现鹿城区公办名校和龙湾公办名校、瓯海公办名校之间，还是有相当大差距的。

3

绿轴板块的27中，未来有成为真正学区的潜力

27中作为温州实验中学的分校，今年相关数据都还比较亮眼。而教育比拼的一个关键因素，是住户的财力和综合实力。绿轴板块伴随着高档小区入住率的提升，加上中央绿轴小学投用后，周边以改善居住为主的购房群体，其生源质量有利于保证学区的形成。

当然，这还只是第一届的升学率情况，还不能完全说明问题。

4

瓯海学区尚未展现出学区性价比

瓯海的九年制外国语“学区”，在三区学区中排名靠后，而对应房价较高，暂未展现出学区的价值。

龙湾实验中学的数据优于瓯海外国语学校，而对应的“学区房”单价明显比瓯海便宜，所以单从学区价值来看，龙湾实验中学学区更有性价比。

5

鹿城的优势，在于“第二梯队”高中

龙湾、瓯海与市区的差距，除了第一梯队高中有一定差距之外（温州中学、温二高明显高于龙湾中学、瓯海中学），最为重要的在于第二梯队，即所谓的“三校”——二外、八高和二十二中，这三校的一段线升学率在27%-42%之间。

而龙湾和瓯海户籍的学生能上的二级重点中学的学校，其一段上线率都低了不少，基本在10%以下。这就拉开了较大差距。

6

民办学校升学率的“恐怖”

对比中通、育英等民办学校和公办民校的升学率，民办学校大多大幅领先，这让人不得不感叹民办学校的“恐怖”。

当然，这也不足为奇。背后有逻辑可寻。毕竟民办学校可以通过面试等筛选生源，并且依靠寄宿制和封闭式教学提高学习强度和延长学习时间，是“应试教育”的范本。但一般来说，老牌公办学校师资普遍较民办学校好，容易形成集聚效应。公办学校办学上相对规范，对于孩子的能力培养可能相对全面。

家长在择校时可根据孩子的实际情况和特点择校，切勿盲目跟风。

另外，近期的一个信息值得广大家长关注。近日，《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》印发，明确表示民办学校“不得以面试、评测等名义选拔学生”，并要求对报名人数超过招生计划的民办义务教育学校，实行电脑随机录取。

如果实施到位，这就意味着生源质量相对均衡，民办学校赖以发展的关键要素——生源将受到较大影响。那么，民办学校将迎来重新洗牌。

But，这项政策是否会落实呢？这还要看地方政府的执行力度。对此，广大家长可以保持关注！

特别说明：温州实验中学府东校区（27中）、瓯海外国语学校才有第一届学生毕业，其升学率情况仅供参考，还不能完全说明问题。

0 3

学区房相关信息

鹿城区

温州市实验中学

中考喜报

温州市实验中学2019届毕业生共有100位同学被温州中学及以上省内重点中学录取，其中自主招生中被温州中学提前录取的25位同学， 71位同学温州中学上线，还有被省内外其他重点名校提前录取4位同学。

此外，20位同学被二高提前录取，64位同学温州二高上线（含47位同学瓯海中学上线），8位同学龙湾中学上线。合计今年我校共192人上省一级重点中学。与此同时，更值得骄傲的是：三校上线率为63.00%，普高上线率高达90.75%，再次刷新历史记录，实现三年连续增长态势。（来源：温州市实验中学官方网站）

学区范围

►学区范围仅为示意，以教育部门最新公布为准。下同。/天地图·温州

地址：温州市鹿城区东公廨13号

招生范围：

东：解放街单号（鼓楼街口至百里东路口）；

南：鼓楼街双号－广场路(不含广信大厦)；

西：信河街双号（广场路口至百里东路口）；

北：百里东路单号(解放北路口始)。

学区房情况

温州实验中学的学区房基本按照单套总价来计价。目前，学区市场供需较为稳定。市场可供交易房源相对稳定，招生数量有波动，但处于较为稳定状态，可买可卖。学区范围也较为稳定。

今年年初，温州实验中学的学区房成交均价（总价）分布：

►温州实验中学学区房不同面积段成交总价。单位：万元。/21世纪不动产温州研究中心

考虑60㎡以上自住的，可选择百榕、安平、飞鹏、皇家大厦（套型较大）等居住条件相对较好的小区。相应的，价格也会相对较高些。如百榕大厦单学区电梯房价格约50㎡总价约240-270万，视楼层等条件而有所差异。

另外，温州实验中学部分学区范围内房源为广场路小学双学区。

►学区范围仅为示意，以教育部门最新公布为准。下同。/楼市温州

温州市第二中学

中考喜报

官方渠道并未透露更多信息，据房探小哥打探，二中本次参加中考人数不到600人，囊括市区前十5席（含中考状元），大约53名学生被温州中学录取，大约100人考入省一级重点中学，普高率大致在80%左右。（非官方渠道，仅供参考）

学区范围

地址：温州市鹿城区水门头008号

招生范围：

东：永楠路单号；

南：江滨西路双号（永楠路口始）-横井巷-瓦市巷－解放街双号（瓦市巷口始）－百里东路双号-百里西路双号；

西：勤奋路双号（百里西路口至望江东路）；

北：瓯江路（永楠路口始）-望江东路。

学区房情况

与六中相比，二中所在学区范围内的选择就多很多，也比较适合于自住。

►学区范围仅供参考，以教育部门最新公布为准。/楼市温州

下图是今年年初，21世纪不动产温州区域温州市第二中学学区房成交均价分布，70-80㎡房源主要为墨斗小区、八仙楼小区、双桂小区、麻行等电梯小区。

►温州第二中学学区房不同面积段成交单价。单位：元/㎡。/21世纪不动产温州研究中心

温州市南浦实验中学

中考喜报

766名南浦学子自信迎考，有89人被温州中学及市外名校杭州二中、学军中学录取（中考裸分上线68人、提前招18人、艺术特招2人、宁波效实中学海军航空班1人），77人被乐成公立寄宿学校、温州二高、瓯海中学、龙湾中学录取， 464人上三校分数线，638人上普高分数线。（来源：学校官网）

学区范围

地址：温州市鹿城区下吕浦海鸥4-110号

招生范围：

东：车站大道单号(双龙路口至锦绣路口)；

南：双龙路（不含路面、车站大道口至南浦路口）；

西：南浦路(不含路面、双龙路口至南浦桥)；

北：锦绣路单号(车站大道口至南浦路口，不含锦绣路单号709号至955号，桥儿头住宅区除外)。

学区房情况

下吕浦住宅区原为政府机关、企事业单位的经济适用房，片区范围较大，居住人员的教育水平相对较高，生源和师资的叠加效应，促使“新兴学区房”形成。

这一批人因为改善需要，梯度置换至城市其他区域，令该片区较为快速地成为“学区房”交易的热门区域，同时，可供交易的房源也相对较多。因而，近几年，南浦实验中学入学生源数量变化较大。其中八年级（2017年度）生源数达到峰值，约1100人左右，七年级（2018年度）生源数有所下降。这主要是由于2017年新生数量远超预期。

来看看今年年初，南浦实验中学学区房成交均价分布。

南浦实验中学的60-80㎡的学区房源成交价格最高，超过了24000元/㎡。

这可能是因为一则60-80㎡的面积段总价相对较小，二则是60㎡以上房源满足当年入学的要求，门槛之上更受欢迎。

►南浦实验中学学区房不同面积段成交单价分布。单位：元/㎡。/21世纪不动产温州研究中心

温州市实验中学府东分校（27中）

中考喜报

除已被省一级重点高中提前招录取的3人外，参加中考的108名学生里，温州中学6人，温州二高上线12人，三校上线52人。（来源：学校官网）

学区范围

地址：温州市鹿城区万源路与锦江路交叉口东南150米

招生范围：

东：汤家桥南路以西；

南：火车铁路轨道以北；

西：惠民路以东；

北：市府路以南。

瓯海区

瓯海区外国语学校（北校区）

中考喜报

辖区187名学生，中考三项指标综合排名列区公办第一，15%以上学生进入省一级重点中学，32.1%的学生考进省重点高中，69%上普高线。（来源：学校官方微信号）

学区范围

娄东大街以东、金丽温铁路以南、中河以西、瓯海大道以北范围内的住宅区。华鸿锦园（推广名：华鸿中央城）、海派嘉园（推广名：海派公馆）、云都锦园（推广名：中梁·公馆1号）、半塘佳苑（推广名：国际华府）、金铭佳苑（推广名：大诚金廷）、中鸿锦园（推广名：华鸿·中央公园）、云庭锦园（推广名：中梁·公园天下）、云泰锦园（安置房）。

周边挂牌量稳定，成交价格也相对平稳。从成交价格来看，华鸿中央公园二手房成交单价大致在2.8-3.1万元/㎡，大诚金廷二手房成交单价大致在3.0-3.2万元/㎡。国际华府二手房成交单价大致在3.0-3.2万元/㎡。

龙湾区

龙湾区实验中学学文校区

中考喜报

省一级重点中学上线92人，其中温州中学9人，龙湾中学70人，温州二高6人，瓯海中学7人。

上普高线共310人。上永强中学线、洞头一中及学前“3+2”合计116人。（来源：学校官方微信）

学区范围

户籍在中心区（指永定路、龙江路、龙海路等三条道路所构成的闭合区内等。

学区房情况

雍华园二手房成交价格均价约2.2-2.7万元/㎡，龙湾首府二手房成交价格均价约2.5-3.0万元/㎡。

好了，今天就说到这！

感谢杨建晓先生、潘舒畅老师、孙一叶老师为本文采写提供帮助！

以上为正文，以下为广告

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题图：视觉中国

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