说说“凶宅”买卖那些事儿

说说“凶宅”买卖那些事儿

2021-11-18 09:53:00 来源：法治日报·法治周末

法治周末记者 王海坤

我国传统的民风民俗将发生过谋杀、自杀和意外致死等非正常死亡事件的房屋称之为“凶宅”。在房产交易市场中由于人们内心恐惧或忌讳，即使交易价格低，很多购房者也望之却步。

法拍奇招 试睡直播卖“凶宅”

11月11日，江苏苏州一处“凶宅”拍卖成为热门话题，冲上了热搜排行榜。

法院为了拍卖成功出奇招，拍卖前一天在该屋内进行了24小时的试睡直播，法官和试睡员一起来到该处房屋进行直播，截至当日下午6点观看量达到4.1万次，受好奇心驱使围观群众纷纷询问试睡直播的原因、试睡员的心理状态、凶案发生的原因以及拍卖的相关问题。

据悉，该房屋建筑面积为82.58平方米，正常的市场价应该在180万元左右，起拍价只有120万元，比市场价低了三分之一。

男房主生前因赌博欠债，一时想不开在家中焚炭自杀。虽然有4万多人次围观直播，但直至拍卖结束，仍无人报名参与竞拍，最后以流拍告终。据介绍，该标的拟进行二次拍卖。

为了将“凶宅”顺利卖出，搞试睡直播在苏州已不是第一次，但上一次成功了。

2020年12月初，阿里司法拍卖平台发布了这样一则启事：“急！招募‘凶宅试住直播’，够胆你就来！”受聘的人需要在12月11日网络直播24小时，展示房屋房型，讲述居住体验，每分钟报酬1元，直播完可以拿到1440元。

这次“直播试睡”的房子，曾在2018年发生过一起凶杀案，尽管该房属于苏州市区内的一个高档小区，内饰豪华，家电家具齐全，却迟迟没能卖出去。之所以想出这样一个方法，是想证明这所“凶宅”并不凶。

招聘直播试睡员的消息发出之后，不少网友报名。直播当日，在昏暗的房间内，一个人牵着一条宠物狗，嘴里是念念有词，声称这是一条“风水狗”，视频中的直播者在房间内手舞足蹈，甚至还开始“作法”……

出乎意料的是，直播后这套2年多无人问津的“凶宅”，竟然溢价80万元卖出了，相较起拍价整整翻了一倍。

虽然人们大多不想与“凶宅”沾边，但并非所有的“凶宅”都无人敢接。今年3月25日，深圳福田区的一套168平方米的“凶宅”就以2100多万元成功拍出。据了解，该房屋内曾发生过一宗双尸命案，29岁的女主人和17岁的保姆被谋财害命。为什么明知是“凶宅”还有人竞拍？因为便宜。据悉，同户型的房子市场售价高达2850万元，差价有750万元之巨。网友表示，看来只要价格足够合适，还是有人能够克服所谓“凶宅”的心理障碍！

买入“凶宅”能否撤销合同？

2020年5月，广东广州的蒋某通过中介公司签约了一套价值363万元的房产，在支付了26万元定金及中介费后，蒋某发现所签房屋内曾发生过凶杀案，随即要求终止合同并退还相关费用。房主张某表示，凶杀案发生在隔壁201房屋内，他已告知中介没有隐瞒，所以不同意终止合同，双方因此闹上法庭。

法院调取了刑事案件部分档案，经审理认为，蒋先生所签房屋在发生凶杀案时，与相邻的201房屋是打通的，案发时是一体的，即使交易时房屋恢复物理间隔不影响发生过命案的事实。

根据我国民法典相关规定，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物不符合质量要求，原告蒋某可要求解除合同。最终，法院一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，张某向蒋某返还定金20万元、赔偿中介费损失6万元。张某不服提起上诉，广州市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

北京盈科（天津）律师事务所执行法律事务部主任王欢表示，民法典第七条和第八条规定了民事主体从事民事活动的诚实信用原则和公序良俗原则，在“凶宅”对房屋交易可能产生重大影响的前提下，出卖人理应基于上述原则负有主动向买受人披露“凶宅”的义务。

若出卖人明知交易房屋系“凶宅”却故意隐瞒或虚假告知，则出卖人将构成“欺诈”。民法典第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”依据该规定，买受人可以考虑通过主张受欺诈撤销合同来维权。

如何避免购入“凶宅”？

王欢表示，“凶宅”在法律上没有明确的概念界定，虽然没有告知房屋是“凶宅”的这个行为不会让房屋变得无法使用，但忌讳死亡、趋利避害、择吉而居是人们追求美好生活的心理愿望，理应受到尊重。

而“凶宅”会对买受人的购买意愿、价格认同、居住体验产生较大的影响，从而使得房屋的使用功能、买受人的心理感受及再次交易价格大打折扣。

那么，在房产交易中应如何避免买到“凶宅”呢？

买家若对“凶宅”有所避讳，可以在合同中明确房屋的条件，并应通过辖区派出所、物业、邻居、中介等多方了解所售房屋的情况。

也可以在合同中约定信息披露条款，例如，业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。若买家发现、证实房屋中曾经发生过上述情况而业主未予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿等。这样既可以督促业主披露房屋信息，也能使买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。