未经竣工验收擅自使用建设工程的认定及法律后果

未经竣工验收擅自使用建设工程的认定及法律后果

2023.08.15  

作者： 中银律师事务所    张蛟律师团队

一、建设工程未经竣工验收擅自使用的认定

（一）通过委托第三方进场施工的方式擅自使用建设工程，属于发包人擅自使用工程

重庆市高级人民法院认为质量鉴定期间，发包人指使第三人进场施工属于擅自使用工程的情形。有证据证明在委托鉴定证明承包人完成的案涉工程工作内容存在质量问题前，发包人已通过委托第三方进场施工的方式擅自使用案涉工程，亦属于发包人擅自使用工程，发包人无权再以使用部分质量不符合约定为由主张权利，承包人仅在工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。[1]

最高人民法院重申了重庆市高级人民法院的观点，工程质量司法鉴定期间的另行施工构成擅自使用。本案574号鉴定报告于2010年12月4日作出。但在一审中，和生恒力公司已经举证证明巴洲建设公司对11号楼施工的最早收房时间为2010年10月26日。结合2010年7月15日，重庆市巴南区城乡建设委员会已批复将11号楼施工单位由渝万建设公司变更为巴洲建设公司，复工时间为2010年7月的事实。二审法院认定“在委托作出574号鉴定报告证明渝万建设公司完成的11号楼工作内容存在质量问题前，和生恒力公司已通过委托第三方进场施工的方式擅自使用11号楼”并无不当。[2]

（二）发包人将承包人施工、未经验收的部分工程交付给第三人施工，属于发包人擅自使用

最高人民法院认为发包人将未经验收工程交付第三人装饰施工属于擅自使用情形。天圣公司在接收许明交付的工程后，未组织竣工验收，未在合理时间内提出工程质量不合格主张，天圣公司总工程师朱兴宏、项目经理陈中喜与许明进行结算过程中，未提出工程存在质量问题或要求许明进行修复的意见。天圣公司未提供证据证明其在接收工程后向许明提出工程质量存在问题及要求修复的主张。天圣公司截至2017年1月26日已向许明给付工程款1397万元。上述事实初步表明天圣公司认可许明施工完成的工程质量，且客观上由于第三人的施工行为导致案涉工程未能保持许明交付时的原始状态，难以对工程质量进行鉴定。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。案涉工程如期完工后，天圣公司将许明施工未经验收的厂房土建、办公楼、15#商业楼土建工程部分交付给第三人对厂房钢结构、办公楼、15#商业楼安装内部电梯设施，并进行外部大理石装饰施工，属于擅自使用行为，天圣公司再主张许明施工部分质量不符合约定，一、二审法院不予支持，并无不当。[3]

（三）承包人移交房屋钥匙，发包人将部分房屋交付买受人的，应当认为发包人已经实际使用建设工程

最高人民法院认为承包人将工程房屋钥匙移交发包人，发包人将房屋交付给房屋买受人视为发包人已经实际使用工程。《建设工程司法解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”第十四条第三项规定“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”海天公司根据双方所签订的《9.28补充协议》约定，已于2018年1月15日至11月12日，陆续将案涉工程项目的房屋钥匙移交给了智弘公司，并办理了相关移交手续。即案涉工程已经移交智弘公司管控，智弘公司亦已将部分房屋交付房屋买受人。智弘公司已经实际使用了案涉工程项目，海天公司要求智弘公司支付工程价款的诉请于法有据。智弘公司未经竣工验收擅自使用案涉工程，又以工程质量不合格为由，主张驳回海天公司的支付工程款的诉讼请求，该院不予支持。在建设工程的合理使用寿命内若地基基础工程和主体结构存在质量问题，智弘公司应该通过合同约定及法律规定的保修责任进行权利救济。[4]

（四）发包人明知工程未经竣工验收，将房屋交付业主装修入住，其行为构成擅自使用，应视为工程已经竣工并具备结算条件

最高人民法院认为发包人明知工程未经竣工验收仍将房屋交付业主并装修入住构成擅自使用。《建筑法》第六十一条第二款和《合同法》第二百七十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”国宾公司作为案涉工程的开发商，对于项目工程主要用于出售，其在明知工程未经竣工验收的情况下，将案涉工程房屋交付业主并装修入住，其行为已经构成擅自使用。同时，案涉工程除零星工程外已经基本完成，主体工程已经验收合格，双方办理了水电交接手续。综合以上情况，应视为工程已经竣工并具备结算条件。[5]

（五）未经竣工验收的工程已处于发包人实际控制和支配之下，即使发包人并未按照规划用途使用工程，仍构成擅自使用

最高人民法院认为发包人接管未竣工验收工程后悬挂公司标志牌及存放物品的行为构成擅自使用。关于隆达公司是否应当向建工集团支付工程款的问题。首先，双方于2011年7月31日签订协议书，于2013年1月13日签订《工程结算确认书》，明确约定隆达公司对建工集团施工工程的质量予以认可，并约定了给付工程款的数额和期限。该两份协议系当事人自愿达成，且不违反法律的强制性规定，合法有效，隆达公司应当按照协议约定履行给付工程款的义务。其次，隆达公司已经实际使用案涉工程。根据原审法院查明的事实，案涉工程至今并未进行竣工验收，但建工集团已经撤出施工场地，案涉工程作为整体处于隆达公司的支配和控制下，隆达公司在接管案涉工程后即悬挂公司标志牌以及在厂房内存放物品的行为构成对案涉工程的使用，隆达公司主张应当按照规划用途使用才能视为使用，无事实与法律依据。根据《建设工程司法解释》第十三条，案涉工程虽未竣工验收，但隆达公司擅自使用，亦应当支付工程款。[6]

（六）发包人基于正当理由提前接收使用工程，不构成擅自使用

江苏省高级人民法院认为基于诚信原则，在工期已晚于预期情形下，为保证工程的正常使用而未待竣工验收就接受使用，不构成擅自使用。《建设工程司法解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”该条规定适用的前提是发包人擅自或强行使用未经验收合格的建设工程，因发包人擅自或强行使用，造成质量成因无法查清的，该风险由发包人自行承担责任。

本案并不符合上述司法解释规定的情形。首先，双方施工合同约定的竣工日期为2011年7月30日，2011年6月30日欧堡利亚实业公司根据上海建装公司的申请，函复将竣工日期延期为2011年8月30日，后又在2011年10月26日的违约通知中认可经双方协调将竣工日期延长至2011年10月10日。而上海建装公司于2011年10月17日才将涉案工程交付，此时，仍有部分工程项目未施工完毕。在工期已晚于预期的情况下，欧堡利亚实业公司为保证酒店如期营业，未能待及工程竣工验收而接收使用，不应认定为擅自使用……再次，从东南公司的质量鉴定意见来看，造成质量问题的原因多为施工过程质量控制不当或未按设计要求进行施工。上海建装公司作为施工方，应当保证工程达到合同约定的质量要求，故其在自身施工质量存在问题的情况下，以欧堡利亚实业公司擅自使用为由主张施工质量合格，其仅应承担竣工合格后的保修义务，该主张有违诚信原则，不应得到支持。[7]

（七）承包人消极竣工或者因承包人的过错导致发包人不能竣工验收，发包人采取措施避免扩大损失，此类行为属于“擅自使用”之例外

重庆市高级人民法院认为因承包人原因导致工程不能按期竣工，发包人为减少损失将部分房屋交付业主、投入使用，不构成擅自使用的“违法行为”。业主提前接收少量房屋是因一建公司工期严重延误的严重违约行为所致，是为了维护社会稳定的大局以及尽量减少各方损失而不得已采取的措施，不属于“擅自使用”的违法行为”。同时，法院还认为一审法院适用《解释》第14条第3项规定将竣工时间确定为2007年12月11日不仅缺乏充分证据支持，而且错误适用了法律，保护了拖延竣工验收的真正过错责任者一建公司。[8]

博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院认为，2013年8月以后，山东美达公司撤离施工现场，再未对涉案工程进行施工或办理相关交工手续。阿拉山口正裕公司为减少损失，开始使用该工程，不属于擅自使用。[9]

（八）特殊类型的建设工程以试运行作为竣工验收的必备程序的，发包人对工程实施试运行不构成擅自使用

最高人民法院认为公路竣工验收以通车试运营为必备条件，发包人对工程进行试运营行为不构成擅自使用。公路建设完工后，要经过交工验收和竣工验收两个环节，交工验收是竣工验收的前置、法定程序。虽然《建工合同纠纷的解释》第十四条第三项规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工之日”。但是，公路作为特殊的建设工程项目，进行前期通车试运营是竣工验收的必备条件和必经程序，本案中并不存在发包人班玛县交通局擅自使用涉案公路的情形，因此，本案不适用《建工合同纠纷的解释》第十四条的规定。渝万公司在再审申请中认可涉案项目公路未经过竣工验收的事实，因此，原判决未支持渝万公司主张返还保证金的诉求，亦不属于适用法律错误。2015年2月，班玛县交通局还在要求渝万公司整改，本案中也没有其他证据证明班玛县交通局恶意阻却竣工验收，但考虑到涉案公路已经通车试运营3年多时间，若渝万公司按照要求整改后，班玛县交通局不配合进行竣工验收，渝万公司可以另寻法律途径主张权利。[10]

二、未经竣工验收擅自使用建设工程的法律后果

（一）以转移占有建设工程之日作为竣工日期

最高人民法院认为全面使用案涉工程日期为工程竣工日期。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

（1）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（2）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（3）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”前述已论证，华夏公司自三方协议签订之日2016年4月22日全面使用了案涉工程，因此三方协议签订之日也为案涉工程竣工日期，质保金利息起算点以此日期为基础按照合同约定推算即可。[11]

（二）发包人将未完工程交给第三方施工可被推定续建前工程质量合格

最高人民法院认为第三人续建前应确认工程情况，否则遇有无法确定工程质量的情形，推定续建前工程质量合格。《建设工程司法解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”亚翔公司作为案涉工程承包人，具有主张优先受偿权的主体资格。《建设工程司法解释（二）》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”本案中，案涉工程未经竣工验收，在亚翔公司撤离工程现场后，工程已经交由第三人续建。在将工程交由第三人续建前，发包人应首先对承包人施工的工程情况进行确认，否则，如工程质量无法确定，则可推定续建前承包人施工的工程质量合格。在空港城公司未对亚翔公司施工的工程情况进行确认，且目前大部分房屋已经交付业主使用的情况下，应推定亚翔公司施工的工程质量合格，有权在空港城公司欠付工程款范围内就其承建工程优先受偿。[12]

（三）承包人仅在工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任

重庆市高级人民法院认为发包人擅自使用工程后，承包人仅在工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。有证据证明在委托鉴定证明承包人完成的案涉工程工作内容存在质量问题前，发包人已通过委托第三方进场施工的方式擅自使用案涉工程，亦属于发包人擅自使用工程，发包人无权再以使用部分质量不符合约定为由主张权利，承包人仅在工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。[13]

最高人民法院对此予以确认：本案574号鉴定报告于2010年12月4日作出。但在一审中，和生恒力公司已经举证证明巴洲建设公司对11号楼施工的最早收方时间为2010年10月26日。结合2010年7月15日，重庆市巴南区城乡建设委员会已批复将11号楼施工单位由渝万建设公司变更为巴洲建设公司，复工时间为2010年7月的事实。二审法院认定“在委托作出574号鉴定报告证明渝万建设公司完成的11号楼工作内容存在质量问题前，和生恒力公司已通过委托第三方进场施工的方式擅自使用11号楼”并无不当。[14]

（四）工程未经竣工验收，发包人擅自使用工程，且其提交的证据不能证明案涉工程主体结构存在质量问题的，发包人以工程质量问题主张权利，不予支持

最高人民法院认为工程未经竣工验收，发包人擅自使用工程且不能证明案涉工程主体结构存在质量问题，不得以质量问题主张权利。在工程未经竣工验收的情况下，三联公司擅自使用工程，且其原审提交的证据不能证明案涉工程主体结构存在质量问题，故三联公司以工程质量问题为由主张权利，不应予以支持。[15]

（五）工程未经竣工验收，发包人擅自使用前已提出存在质量问题时，承包人不能对该部分工程质量问题免责

最高人民法院认为发包人擅自使用工程前已经提出工程存在质量问题，承包人需对该部分质量问题承担责任。就本案而言，在案涉装修工程未全部完工且大庄园公司接收案涉工程之前，大庄园公司以案涉工程存在质量问题中止百代公司的施工，故并不存在《建设工程司法解释》第十三条规定的情形。百代公司主张本案应适用《建设工程司法解释》第十三条规定的再审申请理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。[16]

（六）建设工程虽未竣工验收，但发包人已接收投入使用，应视为发包人认可承包人完成了合同义务，应向承包人支付工程款

最高人民法院认为即使工程未经竣工验收，发包人实际接收涉案工程视为其承认承包人已经完成合同义务，承包人享有请求支付工程价款权。案涉工程的施工范围包括学校办公楼、教学楼、学生宿舍楼，属于法律和行政法规规定的必须招标的项目。原审法院据此认定双方当事人于2014年12月26日签订的《建设工程施工合同》无效，适用法律并无不当。但上述司法解释第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；……”第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”其应有之意在于，发包人实际接收即意味着其承认承包人已完成合同义务，从而开始享有请求支付工程价款的权利。依照上述司法解释第二条关于“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，应视为万象中学认可承包人完成合同义务，具有请求支付工程价款的权利。综上，案涉工程必须招标而未招标，《建设工程施工合同》无效，在这种情况下，工程虽未经竣工验收，但已投入使用，承包人仍然可以请求发包人参照合同约定支付工程款。[17]

（七）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，应认定涉案工程质量合格，承包人主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件

最高人民法院认为发包人擅自使用涉案工程推定工程质量合格，承包人可主张建设工程价款优先受偿权。广厦公司承建的涉案工程虽未经竣工验收，但馨怡公司已将涉案工程交付部分业主使用，按照《建设工程司法解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理适用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”的规定，应认定广厦公司承建的涉案工程质量合格，广厦公司主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。[18]

（八）工程未经相关部门验收，但已交付发包人使用，应当认定案涉工程于交付使用时即视为竣工验收，承包人应向发包人交付竣工资料

最高人民法院认为对于案涉工程已交付使用情形，竣工资料的交付系施工方的附随义务，理应履行。根据《建设工程司法解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”的规定，海宏公司在西海都市报发出的《公告》表明案涉工程已交付使用，应当认定案涉工程于交付使用时即视为竣工验收。根据海宏公司与新南洋公司、新南洋青海分公司签订的《建设工程施工合同》第32.1条“工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收的相关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告”的约定，竣工资料的交付，作为施工方的附随义务，理应履行。新南洋公司、新南洋青海分公司应当向海宏公司移交完整的竣工资料及竣工验收报告，新南洋公司及其青海分公司也认可海宏公司主张的要求移交的资料内容，即双方对于交付何种资料意思一致，海宏公司的该项诉讼请求合法有据，应予支持；新南洋公司、新南洋青海分公司认为其已经备齐资料但交付资料的条件尚未成就的抗辩理由不成立，该院不予采纳。[19]

（九）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，发包人未能提交证据证明其主体结构存在问题，其不能要求承包人承担返修工程款责任

最高人民法院认为发包人擅自使用涉案工程且不能证明主体结构存在质量问题，无权请求承包人承担返修工程款责任。《建设工程司法解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”案涉工程已经完工并实际交付业主西藏自治区拉萨市水利工程建设管理中心使用。陕西中交公司未能提交证据证明其主体结构存在问题，其要求胥洪秋承担返修工程款缺乏事实依据。 [20]

（十）未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程承担质量保修义务。发包人可按合同约定，在支付工程款时扣留质保金

最高人民法院认为发包人未经竣工验收擅自使用涉案工程仅推定工程质量合格，并不能免除承包人对工程的质量保修义务。根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”，第四十条第三款规定“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。故原判决关于在欠付工程款中扣除保证金的认定正确，中业公司主张不应当予以扣减的再审理由不能成立。[21]

（十一）发包人自认案涉工程在承包人退场时尚未竣工验收，亦自认工程其后已实际投入使用，也无证据证明履行了通知维修义务的，无权向施工方主张维修费

最高人民法院认为对于工程未经竣工验收已投入使用情形，发包人不能证明在承包人退场时已履行通知维修义务，无权主张维修费用。关于尚欠工程款应否扣除质保金及家美公司主张的维修费5158746.65元。首先，关于维修费。家美公司主张工程存在质量问题，海天公司未予维修，应承担家美公司后期维修费用5158746.65元。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”家美公司一审中自认案涉工程在海天公司退场时尚未竣工验收，亦自认工程其后已实际投入使用，故家美公司现以部分质量不符合约定为由主张权利，一审未予支持，并无不当。家美公司主张海天公司退场后，家美公司已通知海天公司案涉工程存在质量问题并要求维修，但是其提供的主要证据即监理公司出具的《情况说明》，仅陈述海天公司工作人员留在工地，以及家美公司维修至2016年底，并未说明问题产生的原因及维修责任方，亦未证明家美公司曾向海天公司主张权利，海天公司明确予以拒绝。相反，在2017年1月12日，家美公司仍发函认可一审认定的本案工程款101257649.26元。因此，一审未予支持家美公司关于扣除维修费的主张，并无不当。[22]

（十二）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后又要求对工程质量进行鉴定的，不予支持

最高人民法院认为工程未经竣工验收已投入实际使用，发包人要求对工程质量问题进行鉴定，不予准许。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。案涉工程虽未经竣工验收，但已交付诚源公司，诚源公司已将房屋出售并交付使用，且诚源公司未提交证据证明其曾经因案涉工程质量问题向刘念念提出异议，故原审法院未予准许诚源公司要求对工程质量进行鉴定的申请，并无不当。[23]

三、结语

在建设工程未经竣工验收的情况下，发包人是否构成擅自使用，主要考虑以下两个方面：第一，建设工程是否已实际处于发包人的控制支配之下，发包人是否已将工程投入使用或者开展投入使用前的准备工作。第二，发包人擅自使用未经竣工验收的工程，是否基于正当目的。例如，发包人提前使用未经竣工验收的工程系基于社会公益或者降低非因发包人原因造成的损失。

通过检索，我们总结出建设工程未经竣工验收擅自使用的情形包括：

（1）发包人委托第三方进场施工。

（2）发包人将承包人施工、未经验收的部分工程交付给第三方施工。

（3）发包人明知工程未经竣工验收，将房屋交付业主装修入住，构成擅自使用，应视为工程已经竣工并具备结算条件。

（4）未经竣工验收的工程已处于发包人实际控制和支配之下，即使发包人并未按照规划用途使用工程，仍构成擅自使用。如果因承包人消极竣工或者因承包人的过错导致发包人不能竣工验收，发包人采取措施避免扩大损失，则不构成擅自使用。

如发包人违反法律规定，擅自或强行使用建设工程，则面临以下法律后果：

（1）以转移占有建设工程之日作为竣工日期。

（2）发包人将未完工程交给第三方施工可被推定续建前工程质量合格，承包人仅在工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。如果发包人擅自使用前已提出存在质量问题时，承包人不能对该部分工程质量问题免责。

（3）未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程承担质量保修义务。发包人在支付工程款时，可按合同约定扣留质保金。

（4）发包人自认工程在承包人退场时尚未竣工验收，亦自认已实际投入使用，也无证据证明履行了通知维修义务的，无权向承包人主张维修费。

（5）发包人擅自使用后要求对工程质量进行鉴定的，不予支持。

（6）建设工程虽未竣工验收，但发包人已接收投入使用，应视为发包人认可承包人完成了合同义务，应向承包人支付工程款。

（7）发包人擅自使用后应认定工程质量合格，承包人主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。

（8）工程未经相关部门验收，但已交付发包人使用，应当认定案涉工程于交付使用时即视为竣工验收，承包人应向发包人交付竣工资料。

建设工程项目履约周期长、履约存在诸多不确定性因素，可能出现多方原因导致工期延误、工程无法竣工验收的情形。发包人和承包人应具备风险防范意识，做好风险预防工作。具体而言：

第一，发包人应按合同约定积极推进竣工验收，要求承包人配合，非必要不提前使用建设工程。如承包人拖延竣工验收等，导致发包人不得不提前使用的，发包人应留存好相关证据。首先，发包人应保存与承包人就工期延误、竣工验收进行沟通的函件，因承包人延误工期导致发包人未按期接收工程、产生实际损失的证据。其次，发包人应对建设工程进行检查，列出质量问题清单及问题描述，对存在质量问题的部分工程进行拍照、录像，并书面通知承包人进行维修、整改。如果必要，可以委托有资质的第三方对工程质量进行鉴定，保存好质量鉴定报告及其他相关资料。最后，如果承包人怠于整改、维修，应注意保存相关证据。

第二，承包人应当及时通知发包人组织竣工验收，在合理期限内如发包人怠于验收，承包人可再次要求发包人及时组织验收。承包人应保存相关函件以证明发包人拖延竣工验收。如发包人需要提前使用建设工程，承包人可要求发包人按合同约定支付工程款，要求发包人出具认可工程质量且承包人免于承担工程质量问题的承诺函。如发包人未与承包人协商，擅自使用工程或者双方无法就提前使用工程达成一致意见，承包人应及时收集和保留发包人擅自使用的相关证据。

注释

[1]重庆市渝万建设集团有限公司与重庆和生恒力置业有限公司建设工程施工合同纠纷案，重庆市高级人民法院(2017)渝民终54号民事判决书，2017.03.31裁判。

[2] 重庆和生恒力置业有限公司、重庆市渝万建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2018)最高法民申780号民事裁定书,2018.03.30裁判。

[3] 吉林省天圣木业有限公司、许明建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民申3393号裁定书，2019.08.30裁判。

[4] 北海智弘投资有限公司、张均智建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2020)最高法民终305号民事判决书，2020.08.24裁判。

[5] 固始县国宾大酒店有限公司与河南省某某建设发展有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2020)最高法民申2575号裁定书，2020.06.30裁判。

[6] 沈阳隆达环保节能集团有限公司与江苏省建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2017)最高法民申2188号民事裁定书，2017.06.27裁判。

[7] 江苏欧堡利亚实业有限公司与上海市建筑装饰工程集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，江苏省高级人民法院(2015)苏民终字第0612号民事判决书，2016.07.02裁判。

[8] 重庆一建建设集团有限公司与重庆聚金实业（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷案，重庆市高级人民法院(2012)渝高法民终字第00175号民事判决书，2013.11.04裁判。

[9] 山东美达建工集团股份有限公司、阿拉山口正裕国际货运代理有限责任公司建设工程施工合同纠纷案，新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院(2016)新27民终450号民事判决书，2016.10.13裁判。

[10] 重庆市渝万建设集团有限公司、班玛县交通和住房城乡建设局房屋租赁合同纠纷案，最高人民法院(2018)最高法民申5641号裁定书，2018.12.18裁判。

[11] 中国建筑第七工程局有限公司、陕西华夏置业有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2022)最高法民终192号民事判决书，2022.06.30裁判。

[12] 河南空港城置业有限公司与亚翔建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2020)最高法民申2939号民事裁定书，2020.10.29裁判。

[13] 重庆市渝万建设集团有限公司与重庆和生恒力置业有限公司建设工程施工合同纠纷案，重庆市高级人民法院(2017)渝民终54号民事判决书，2017.03.31裁判。

[14] 重庆和生恒力置业有限公司、重庆市渝万建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2018)最高法民申780号民事裁定书,2018.03.30裁判。

[15] 甘肃三联巨能环保热源科技有限公司、兰州兰石建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2021)最高法民申4526号裁定书，2021.07.30裁判。

[16] 泰州市百代装饰工程有限公司与黑龙江大庄园中央厨房食品制造有限公司装饰装修合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民申1392号2019.03.29裁判，

[17] 商丘市国基建筑安装有限公司、上蔡县万象中学建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民申5072号裁定书，2019.12.30裁判。

[18] 广厦建设集团有限责任公司、凯里市馨怡房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民终889号民事判决书，2019.08.05裁判。

[19] 湖北新南洋建设工程有限公司、湖北新南洋建设工程有限公司青海分公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民终356号民事判决书，2019.04.26裁判。

[20] 陕西省中业交通建筑工程有限公司、胥洪秋建设工程合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民再163号民事判决书，2019.06.28裁判。

[21] 青海临峰房地产开发有限公司、浙江中业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民再166号民事判决书，2019.10.23裁判。

[22] 泰来家美房地产开发有限公司、海天建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2019)最高法民终564号民事判决书，2019.06.27裁判。

[23] 黑龙江诚源置业投资有限公司与刘念念建设工程施工合同纠纷案，最高人民法院(2020)最高法民申2646号裁定书，2020.06.29裁判。

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