2022年度假酒店行业市场现状及未来前景分析 度假酒店受益旅游内循环

度假酒店以往是高端奢华的象征，但在休闲度假游的大趋势中，度假酒 店正越来越多成为中国居民出游的首选。度假酒店以接待休闲度假游客为主，多为全服务型酒店，在提供基本的 住宿服务至上，普遍会为休闲度假为主的游客提供包括餐饮、娱乐设施、 会议等一系列附加功能。

作为酒店类型中的独特存在，相比普通商务酒店，度假酒店普遍配备了 完善的客房设施，公共空间通常设置在良好观景一面，在设计上强调空 间的流动性和设计感，建筑空间更为宽敞，且普遍结合当地风景特色。度假酒店主要竞品为民宿、野奢酒店。多数度假型酒店主要分布在东部 沿海区域（渤海、东海、南海）；城市群周边区域（成渝、武汉）；旅游 资源大省（云南，海南）。按照产品类型又可以分为：常规度假酒店、 民宿客栈、野奢酒店、房车营地以及产权式/分时度假酒店，共计五种类 型。

需求端休闲度假游爆发，供给侧地产投资高峰期共同推动度假酒店发展。 中国度假酒店行业的发展，需求端的核心驱动因素来自居民从观光游向 休闲度假游升级，供给侧的核心驱动力则是地产投资高峰期众多酒店物 业作为商业地产/旅游地产目的地的配套设施的建设高峰。

度假酒店自身的发展则经历了从在目的地提供酒店住宿服务，到把酒店 打造成旅游度假目的地本身的过程，开始从度假酒店，向复合型度假综 合体，一站式度假目的地升级。

图：中国居民出游方式从观光游向休闲度假游的趋势性变化是度假酒店重要需求动力

从 1993 年至今，中国度假酒店的发展可以分为三个阶段：

模仿期（1992-2000 年）：国内游发展初期，度假酒店国际品牌主导。 改革开放后中国商业度假酒店的快速发展起源于 1992 年亚龙湾国家 旅游度假区成立，1996 年三亚凯莱度假酒店开业，随后亚龙湾地区 先后集中开业了近 20 余家高端度假酒店，一时间成为亚太区最密集 的高端度假酒店集群。中国人均 GDP 在 1996 年超过 1000 美元，与日韩相同，本阶段国内 游方兴未艾，以跟团游、景区观光游为主。休闲度假是极少数高端 人群的小众选择，目的地景点的酒店多以景区招待所、地方星级酒 店为主，提供基本住宿功能。彼时国内度假酒店市场行业的产品设 计和服务标准以国际酒店品牌如悦榕庄、六善等为主，放松、享受 是主流风格。

摸索期（2000-2010 年）：国内游向休闲游升级，度假酒店多元化发 展。2000 年后人均 GDP 突破 2000 美元，居民文化旅游消费占比进 入快速提升期，出境游萌芽，国内游则进入高速发展期，开始从景 区观光游向目的地休闲游升级。海南与云南凭借优质的资源成为国内核心度假酒店聚集区，度假产 业高速发展。这一阶段，中国度假酒店品牌开始在上述地区进行自 我风格探索与尝试。同时，中国度假酒店品牌开始脱离单纯的目的 地度假酒店，向城市周边、沙漠、温泉、村落、湖畔、雨林等多元 化度假酒店布局。

加速增长期（2010 年至今）：休闲度假游爆发，度假酒店成为旅游目 的地。2010 年人均 GDP 突破 5,000 美元，更多的休假时间和更加灵 活的休假安排空间促进了休闲度假游的高速发展。 旅游成为新兴消费群体娱乐休闲的首选，消费者度假理念也发生变 化，追求身心愉悦、健康旅居的态度。度假酒店的定位，从旅行的 配套成为旅行度假的目的地和首要参照物。因为要去一家酒店，而 选择一个景区，选择去一座城市的人群占比在趋势性增加。

疫情开启内循环，度假酒店先于城市商务型酒店全面复苏。亲子、情侣、 自驾游作为国内出行需求的三驾马车，驱动了整个国内度假酒店市场的 快速增长。 2020 年疫情以来，国内中高端休闲度假目的地酒店出租率和房价的恢复 情况明显优于以城市商务型酒店为主的全国整体。即使 2021 年疫情频 繁反复，五一期间休闲度假为主的三亚酒店出租率及房价恢复指标也领 先于其他城市目的地。

图：2020 年暑期旺季，三亚度假旅游市场酒店出租率明显领先全国

但在需求端爆发增长的背后，其实是供给侧中国度假酒店市场的区域/ 品牌/产品割据，以及设计和理念的相对滞后，参考景鉴智库对中国度假 酒店行业市场现状的总结：

现阶段中国度假酒店市场上大部分供给仍然是城市商务型酒店在景区 目的地的拍扁（降低到 1-2 层）、扩大与换肤（进行有限的本地化设计）。 奢华度假品牌虽然在中国开始加速布局，具备强品牌、高颜值，但极高 的价格注定了只能满足小众客群的需求，且业态单一，投入巨大，普遍 存在盈利问题。

与此同时，城市近郊度假酒店多为“地产+酒店”时代存量物业，以及 文旅城+酒店群模式，投资大、硬伤多、游客流量不足，始终需要地产 项目输血，无法自行盈利。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）