广州楼市：并不是所有楼盘都值得入手，内行人说出答案

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提问：广叔您好。广州户口，在白云区黄石花园有一套94平三房物业，贷款已清，生活交通便利，家人在白云东平上班，女儿即将高三，自己出差为主，比较依赖机场和高铁。由于顶楼太热想换房，手上资金240，预算4-500W，改善自住兼投资保值，目前有看白云的越秀天悦云湖、江天际、品实云湖花城，他们怎么样，哪个值得入手，或者有其他的相似预算的盘值得推荐吗？近期楼市值得入手么还是等等，谢谢您的解答。

回答：你好。越秀天悦云湖，8号线亭岗站，周围环境一般，工业厂房和民房居多，区域潜力一般，结合自住可以考虑；

江天际，槎头TOD区域，有江景，区域有潜力，12、13号线在建，不过旁边在修桥，避免选太靠近桥的位置，当前配套方面还很一般，需要较长时间。

品实云湖花城，位置略尴尬，在高架立交夹角内，不如前两个盘。优选具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：最近看到了南沙奥园，价格一直低于周边，是什么原因导致？是否值得入手？

回答：你好。南沙奥园，三面靠山，空气好，有地铁南横站，除此之外别的都很一般，周围民房居多，建筑风格也显老旧，挂牌量大，投资客踩踏出货，价格易横难涨。自住养老可以考虑，投资不建议买。

提问：广叔，如果更偏向投资保值增值，兼顾自住，大壮名城620的南向三房，保利天汇770的南向三房，保利罗兰480的南三房，怎么排序？

回答：你好。优选具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，请问一下荔湾力诚榕诚湾前景如何？听说有真光九年一贯制学校是否属实？谢谢！

回答：你好。力诚榕诚湾属于芳村茶滘旧改项目，花地河边上，周围环境一般，离地铁不近，有真光中小学。兼顾自住可以考虑，投资不算最优选。不如考虑广钢或者花地的新盘。

提问：广叔你好，请问荔港南湾怎么样？小学中学的学位是哪里的？

回答：你好。荔港南湾偏自住，位于老西关，区域成熟，增量有限，挂牌量也大。目前对口的是门口的省一级华侨小学，荔湾前5，中学是附近三公里统筹摇号派位的。

提问：住在花都，现想买二套房自住，预算400-480，请问继续买花都还是买广州？花都生活了十多年习惯了，上班在越秀区区庄附近，富力桃园可以买吗？4房480万，或者有更好的建议吗？

回答：你好。当然是买广州，另外在越秀上班，通勤也更近。富力桃园小区环境尚可，地理位置略尴尬，在罗冲围，并不在广州发展方向上，离地铁也不近，盘大，挂牌量大，价格易横难涨，投资略跑输，总体偏自住。这个价位还可考虑海珠，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，您好！原本想在黄埔科学城置换一个学位房，但是家人有不同意见，觉得科学城这边现有供应量太大了，再加上旧改，想换去荔湾，考虑交通通勤和初中学位，看过荔湾西塱附近的保利和悦滨江，请教广叔这个盘从保值来看是否值得考虑？

回答：你好。保利和悦滨江，小区品质高，视野好，但周围环境和配套方面一般，毗邻佛山，区域缺少规划，发展偏慢，但距离广钢也不是很远，价格比广钢便宜不少，偏自住，勉强能跟随市场普涨。

提问：广叔，你好！我预算三百万感觉买不到太好黄埔区一手，现在很纠结，我想买广州罗兰国际，但压力太大，今天想过去看招商卓越臻陇府，请教能买吗？投资加居住，小孩三岁。谢谢你

回答：你好。罗兰国际没问题的；招商卓越臻陇府在庙头路，通勤没问题，配套也还有一定的提升空间，缺点是区域可能供应相对较大，需要持有较长时间。

提问：广叔您好！请问天河壹品96方东南向10楼左右目前什么价位合适？天河壹品在清华附中小学的招生范围吗？

回答：你好。楼层和朝向都还可以，估计要在7.5w左右。清华附中现在学位也充足，上学没问题。

提问：1、现居住在海珠区滨江西天誉半岛174方三房，小孩2024年上小学，附近学校不太理想，想买两手的广钢新城的振业和颂143方四房望中央公园，附近是省实二小，投资兼自住，广钢新城还有潜力吗？还是去越秀区买东风广场等较新的学区房？天河北天文苑二手，对口华阳小学，上述如何选择？

2、父母住光大花园二期2楼115方三房两卫，前景如何？需要置换吗？

3、顺德北滘新城的顺德末来城140方四房，三楼，今年附近新房掉价，还值得持有吗？

回答：你好。

1、天誉半岛，同福西，楼龄并不老，有江景，大户型居多，偏自住；广钢新城还有一定潜力，但该地段只适合刚需，大户型在这里的流动性不佳。建议考虑天河的学区，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

2、光大花园，工业大道北，2004年建，短期持有没问题，中长期看可以置换到地段更好更新的小区。

3、顺德末来城，地段不错的，但产品大户型且低楼层，总价偏高，相应需求度会减弱。可先拿着看看，挂牌也不一定能卖出去。

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