回款3221亿！恒大公布重大重组进展

距离计划公布境外债务重组方案只剩下10天之际，中国恒大更新了公司最新状况。

12月21日凌晨，恒大发布重磅公告，涉及保交楼、新能源汽车销售、财务数据、境内外债务重组进展、恒大物业独立调查、清盘呈请共6方面的最新消息。

恒大2022年预计总回款3221亿

根据公告，2022年1月至11月，恒大涉及631个已售和未交付项目基本复工，累计交付约25.6万套，交付总建筑面积2871万平；实现合约销售金额291.24亿元，合约销售面积351.62万平。

先看一下保交楼数据：恒大保交楼的至今已完成交付25.6万套，涉及建筑面积约2871万m²，结合12月2日恒大的公告，预计年内将完成30万套的保交楼，2022年保交楼涉及的总建筑面积约3364万m²。

2022年30万套的保交楼目标以及已交付25.6万套究竟在行业内处于一个什么水平？

根据公开信息显示，作为2022年TOP1房企、同样以高杠杆、高周转且至今未暴雷的碧桂园全年预计完成保交楼70万套；我们再来对比一下比恒大晚暴雷8个月且同样属于TOP5的融创的保交楼数据，1-10月，融创累计保交楼交付约14万套。

结合其它房企的保交楼数据，2022年恒大的保交楼数据在全市场大约能排名前三，这远远超过市场预期。

结合恒大在2022年前11月的平均销售单价披露的最新销售单价8282元/平，2022年全年恒大因保交楼回笼包括受限的预售现金总计2786亿元。

再看一下恒大2022年的销售数据。前11个月累计销售291亿元，扣除前三个月因信任危机挂零的销售业绩，这291亿的业绩实际是4-11月这8个月完成的，平摊下来月均销售额36.3亿元。如果换算成全年业绩的话，则是435亿。

同样，这个销售数据在行业中处于一个什么水平？

根据中指数据发布的2022年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜，这个销售数据可以排在TOP50里，仅次于龙光集团。

通过上述分析，预计恒大全年回款总额约3221亿，其中：保交楼回款2786亿，销售回款435亿。

看到这，有人可能会有疑问：保交楼等于回笼资金？

据相关专业人士分析，房子销售之后钱都在监管账户，恒大没交楼前是拿不到的。保交楼回笼的资金包括监管账户预售款被监管的钱释放、供应商垫款冲抵、银行贷款偿还等，不一定是现金回款。

还有网友表示，保交楼一般是纯粹的资金投入，交楼时能产生物业费的一点进账，但是延期一般要抵扣延期交楼违约金。因为恒大是全部精装修，交楼前最迟九个月前开始装修，而恒大精装修材料全部是甲供，墙地砖，壁纸，木地板，涂料，卫浴洁具，卫生间的铝扣板，暖风机，防水材料，水电的PPR管材配件，电线，开关插座，灯具，油烟机，燃气灶等几乎所有材料，除了水泥沙石都是恒大集中供应。要交楼就要大批量供应这些材料，就会产生新的债务，恒大交楼是最困难的。

在外界较为关注的境外债务重组方面，中国恒大称，公司正与其财务及法律顾问积极推进境外债务重组工作，并与若干境外债券持有人及其顾问进行沟通与建设性接洽，以推动经各方同意的该集团境外债务重组方案的制订。目前，各方在重组方案框架、关键条款方面的分歧正在不断收窄。

不过，中国恒大同时指出，“公司债务负担沉重，经营仍面临较大挑战，偿债资源是否能产生预期价值存在较大不确定性。下一步，公司将继续与有关境外债权人开展积极和建设性的对话，保持相向而行的良好势头，以期尽快在重组方案条款方面达成一致意见。”

中国恒大表示，有关公司清盘呈请的聆讯将进一步押后至2023年3月20日。

在地产业务基本停摆的情况下，许家印将自己和恒大的未来全部押注在新能源汽车产业上。

在新能源汽车方面，恒大汽车旗下恒驰5在今年9月16日正式量产，首批量产车已于2022年10月29日开始交付。据中国恒大公告，截至2022年12月7 日，已交付超过100辆车。

关于恒大物业134亿存款质押担保独立调查，中国恒大在公告中指出，独立调查已接近完成阶段，将在切实可行情况下尽快发布有关恒大物业质押担保的独立调查结果。

公告还称，中国恒大正与恒大物业也商讨偿还这一质押所涉及款项的方案，方案主要为中国恒大转让资产予恒大物业抵销相关款项。这一内容与此前多次公告内容一致。

在中国恒大推进债务重组以来，已有债权人陆续通过出售恒大抵押资产收回欠款，除了香港元朗地块、深圳湾总部地块等，近期还有债权人将中国恒大质押的7亿股恒大物业股权出售。