光伏项目如何突破20年的法定租赁期限上限？

作为目前政策大力鼓励的绿色新能源产业，屋顶分布式光伏产业近年受到能源投资者的青睐。通常情况下光伏发电系统前期投资较大且运行周期较长，只有对屋顶长期使用才能够收回成本并实现收益，故绝大多数光伏企业一次性与业主约定20年以上租赁期，或采用20年后自动续期的约定。

但我国《民法典》的明确规定“租赁合同期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。故，如何在法律现有的框架范围内，保证实现20年以上的合作就成为亟待解决的难题。

下文将就最时新的模式逐一分析，探讨最有效的模式。

光伏项目通常涉及三方主体。

其一，房屋所有权人，即屋顶的出租方，同时可作为光伏电能的实际使用者。

其二，项目公司，即屋顶的承租方，可同时作为工程的发包方、其他企业或者个人被投资的主体。

其三，总承包方，即项目施工方。

我们简要查阅了有关突破20年租赁期上限的案件，相关情况如下：

（一）以合作开发之名行租赁合同之实——实际无法规避租赁期上限

如（2017）桂1002民初2772号案件，拉域一组与天富公司签订一份《合作开发合同书》，约定拉域一组以该临街铺面及空地面积的所有使用权作为条件与天富公司共同合作开发，约定双方的合作开发期限为35年。法院认为，拉域一组不参与经营，不承担经营风险，协议内容不符合联营合同的本质特征，该合同属于名为土地合作开发，实为土地租赁，故《合作开发合同书》应当认定为土地租赁合同，合作开发期限35年违反法律规定，超过部分应为无效。

故，如房屋所有权人以屋顶使用权对项目公司作投资入股，约定风险承担及利益分成方式。根据相关的司法判例，存在以下风险：

（1）可能导致光伏设备产生权属争议。

如果房屋所有权人实际以屋顶所有权作为入股财产，则且不论租赁法律关系是否成立，房屋所有权人均应对光伏项目享有一定的所有权益，这显然不是很多项目公司或者开发商愿意面对的。

（2）无法有效规避租赁期上限约定。

根据《最高院国土司法解释》第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”

在此情况下，若合作开发合同中房屋所有权人与项目公司被认定为租赁关系，则仍然不可避免适用20年租赁期限的限制，超出20年部分仍属无效。

（二）签订补充协议延长屋顶租赁期限——超出部分无效

如(2019)粤01民终11690号案件中，番禺区大石镇植村经济合作社作为出租方（甲方）与伟利公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方愿将一块空地租给乙方使用，租赁期限为20年。又另行签署签订一份《土地租赁补充协议》，约定在原合同租赁期限基础上再延续租10年。

法院认为《土地租赁合同》中约定租赁期限为20年，补充协议约定在原租赁合同期限基础上再延续租10年，两份合同约定的租赁期限总计为30年，这与租赁期上限的规定相违背，故涉案《土地租赁合同》及补充协议中关于租赁期限的约定超过20年的部分，应属无效。

显然，此等直接以补充协议的形式延长租赁期限的，应当将原合同与补充协议所载租赁期限相加，作为租赁总期限进行分析。

（三）以赠送方式延长租赁期限——超出部分无效

在(2018)粤19民终7904号案件中，邝国强与亿洲公司签订的《商铺租赁合同》，约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给邝国强继续使用25年，邝国强向亿洲公司支付租赁期20年的租金。后，邝国强主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年，亿洲公司在出租时已将赠送期的商铺使用成本计入到20年租金中，应将超过20年期限的租金退回给邝国强。

法院认为，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与邝国强继续使用25年，即邝国强对案涉商铺实际使用期限为45年，并进一步认定认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年，其中超过20年的部分无效。故判令亿洲公司收取的超过20年期限的租金退还给邝国强。

本案中，虽然双方在租赁的基础之上又新增了赠予，但并不影响法院对其变相延长租赁期限的认定，给出租方造成了较大损失。

（四）自动续期延长租赁期限，超过20年部分无效

在(2018)粤0606民初13853号案件中，原被告签订一份《物业预租合同》，约定被告自2014年5月31日出租位于佛山市房屋给原告使用，房屋租赁期限为二十年，在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用至2048年8月30日止。

法院认为，本案的租赁期限是一个整体，自2014年5月31日至2048年8月30日止，故本案合同超过二十年的租赁期限部分无效。

实际上，自动延长租赁期限是目前光伏行业中较为普遍用于突破20年租赁上限的做法。但显然，这并不安全。

三、新的租赁路径——“n+20”方案

我们理解，在目前的立法环境下，一次性租赁期限能且仅能约定至20年，超出部分将被认定为无效。我们建议，可以“n+20”期限约定，作为租赁期限的方案。具体操作如下：

1、结合光伏行业之行业习惯，双方可先行约定光伏项目开发及合作期限，且完全可以超过20年——首份合同确定20年上限；

2、同步签署20年的租赁协议，并要求出租方在将屋顶出租后立即办理租赁登记以保障至少20年租赁期限的实现——锁定20年租赁期的对抗效力；

3、双方特别约定，自项目初始运营租赁期满n年（n=总租赁期限-20）后，承租方有权单方面要求重新签署租赁期限为20年的租赁协议，实现租赁期限与合作期限的匹配——n年后重新确认20年租赁期限的“预约合同”；

4、为保障出租方配合签署新的租赁协议，我们建议，原租赁协议中应当保留出租方的缔约过失责任或者预约合同违约责任——缔约过失和预约合同违约责任的保驾护航。

最终形成如下租赁方案（以25年租赁期为例）：

《民法典》第五百条【缔约过失责任】当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任: (一)假借订立合同,恶意进行磋商; (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; (三)有其他违背诚信原则的行为。

《民法典》第四百九十五条 【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。