绿城未“绿”，一家活成“代建公司”的房企

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在多家房企财报“难产”的情况下，绿城却率先交出了2021年的成绩单。

作者 | 白龙

编辑丨卢泳志

来源 | 野马财经

“后宋卫平时代”的绿城中国（3900.HK），目前看上去多项指标良好。

1994年，34岁的宋卫平从珠海回到杭州，经过1年的深思熟虑，得出了“文科生搞房地产最有优势”的结论，踏上了创业之路。

借着这一理念，宋卫平借贷15万元，与妻子夏一波、同学寿柏年一同创办绿城，开始了在地产界的风云人生。三十年的时间，绿城一步步成为头部房企。

如今，距离宋卫平正式离开绿城已经两年有余，“张亚东时代”的绿城中国，在2022年3月23日召开了业绩发布会，交出了一份不错的成绩单。

不过，在大环境下还能享受诸多利好的绿城，其利润指标却依然遭到投资者诟病。另外，绿城管理层还有另外一个目标，就是确保公司2023年实现“绿档”达标。

活成了“代建公司”的房企

“以长工的心态，建设好代建项目”，这是2014年的宋卫平，在社交媒体上袒露了对代建板块的期许。

凭借这一心态，成就了如今的绿城中国。在2021年地产行业一片逆境之下，绿城营收、销售业绩表现良好。

财报数据显示，2021年绿城中国实现收入1002.4亿元，同比增长52.4%；销售金额3509亿元，同比提升21%，业绩目标完成率113%。

来源：绿城中国财报

这一切离不开绿城的代建业务，2021年绿城通过代建取得843亿元的销售金额，同比增长13%；在权益销售额中，代建业务的比例达到了58%。

不难看出，绿城的代建业务几乎撑起了绿城业绩的“半边天”。而这一切的开始要追溯到2005年，当时绿城获得杭州政府城中村改造安置房项目，成为绿城首个代建项目。

之后，2008年，宋卫平首次提出“绿城代建”模式，要依托绿城品牌和团队实现业务创新，进行品牌输出、管理输出。

2010年，绿城中国成立绿城房地产建设管理集团（以下简称“绿城管理”）的前身绿城房产建设管理有限公司，为绿城代建业务正式拉开独立公司运营的序幕。

为了促使绿城代建业务快速发展，宋卫平在2015年先后收购绿城鼎益房地产投资管理有限公司及绿城时代城市建设发展有限公司。

2016年，宋卫平把蓝城的代建业务整合至绿城管理，进一步提升绿城管理的规模。据绿城管理《招股书》显示，2018年已经占据国内市场总份额的41.1%。

在2021年年度业绩会上，绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，绿城代建业务在2021年的优势得到巩固，规模和收益进一步扩展。目前绿城已有345个代建项目，覆盖101个城市。

2010年，“宋卫平时代”时的绿城曾放言要在3-5年内超越万科，成为行业老大。如今，在“后宋卫平时代”，绿城却成为了代建行业的龙头。

“后宋卫平时代”绿城变了吗？

宋卫平离开之后，业内外不少人士感叹，曾经的那个绿城正在消失。

2014年，中交入主后，绿城开始战略调整。那个以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业，逐步摆脱了精雕细刻、慢工出好活的“宋氏风格”，摇身变为以快周转为导向、开发短平快项目的房企。

7年时间，绿城的销售业绩从2014年794亿元，增至2021年的3509亿元，增长了约442%。可以说是中交创下了前所未有的绿城速度：从千亿到两千亿，用时3年；从两千亿到三千亿，用时2年。

绿城的快周转，也成为它去年逆势增长的重要砝码。绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩会上表示：“去年绿城中国拿的地块，当年形成销售的占比为21%，达到600多亿元，集团才能超额完成全年目标。”

来源：罐头图库

除了由慢转快，中交入主后，绿城还通过不断加强土地储备，得以保持强劲的增长。

在中交入主前，绿城在2014年仅认购了11个土地项目，新增项目总建筑面积约434万平方米，归属于集团约为258万平方米。截至当年底共有98个土地储备项目（包括在建及待建），总建筑面积为3489万平方米。

随着中交不断深化控制绿城，逐渐补齐土地储备的短板，截至2021年底，绿城共有256个土地储备项目（包括在建及待建），总建筑面积约5881万平方米。

7年时间，绿城销售业绩不断翻番的同时，土地储备面积还增加了约68.56%。

据了解，2021年，即使很多房企不再拿地，绿城依旧逆势拿地。年报数据显示，2021年，绿城共斥资938亿元，新增土储总建筑面积1751万平米、土储101宗，新增货值达到3137亿元。

更值得一提的是，绿城2021年的拿地销售比为67%，处于红线之内，远超过去年7月监管层规定房企拿地销售比不得超过40%。

绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，在当前市场不明朗的背景下，绿城还是会将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与，全年拿地的货值目标计划定在2500亿—3000亿元。

绿城未“绿”，能否再接再厉？

虽然绿城凭借在代建行业的先发优势，保持在行业第一的身位，又通过强势的土地储备，业绩完成逆势增长，但企业并不是如表面上那么光鲜靓丽，仍有许多问题需要正视。

从负债来看，截至2021年末，绿城负债总额达到4133.98亿元，较2020年增长25.39%。

另外，目前绿城仍然面临着“三道红线”的压力。截至2021年12月31号，绿城现金短债比为1.7倍、净资产负债率为53.5%、剔除预售账款后的资产负债率为70.3%，位列黄档区间。

随着未来房价上升空间的限制，房企的毛利率在不断下滑。即使有着高毛利率代建业务支撑的绿城，毛利率依旧不断下降，已经跌破20%，在2021年实现毛利率18.1%，同比下降5.6个百分点。

来源:Wind数据

基于此，绿城中国将2022年的销售目标定为3300亿元，低于2021年实际达成的3509亿元。而之前绿城曾提出，到2025年，要实现5000亿元的销售规模。

绿城中国执行董事李骏表示，2022年预计整体可售货源金额约4442亿元，其中自投项目可售金额3452亿元，公司将争取超额完成3300亿元的目标，并且“战略2025”的中长期目标没有改变。

对于重点布局的代建业务，绿城管理董事会主席郭佳峰在业绩会上坦言表示：“当前大环境背景下，不少头部企业开始涉足代建业务，行业竞争激烈。”

中指研究院认为，我国房地产企业由开发商向服务商转型是必然趋势，房企亟需寻找第二增长曲线。预测到2025年代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，对应2021年4.8%的渗透率。按照欧美模式的代建业务占比平均估值25%计算，还有5.2倍的提升空间。

知名地产分析师严跃指出，代建项目存在商务谈判成本比较高、项目异地复制的难度大等问题，容易带来新的成本。目前来看，具有先发优势，倚仗代建业务快速发展的绿城中国，也需要客观看待。

在当前地产行业并不景气的情况下，绿城能否在三年内实现业绩翻番呢？欢迎大家在评论区留言讨论！

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