政策效果钝化 市场回暖有限

2022年1-9月，宁波房地产市场受疫情反复、经济大环境下行、房产新政陆续出台等综合影响，新建商品住宅销售价格各月环比6升3降，总体位于上涨区间；二手住宅销售价格环比4升5降，呈“M”型走势。

一、市场基本情况

（一）环比走势分化，同比涨跌互现

1-9月，宁波市新建商品住宅销售价格环比累计上涨1.0%。分月来看，1月环比为100.4，2月环比涨幅进一步扩大至100.7，3月回落至100.1，4-5月由升转降至99.7，6月由降转升至100.1，7月由升转降至99.8，8月再度由降转升至100.3，9月回落至100.2；同比持续处于上涨区间，由1月的103.3扩大至2月的103.5，3-7月涨幅逐步回落，7、8两月同比均为100.3，9月扩大至100.4（详见图1）。

图1 2022年前三季度宁波市新建商品住宅销售价格指数

1-9月，宁波市二手住宅销售价格环比累计下降0.7%。分月来看，1月环比为99.5，2月由下降转为上涨，为100.5，3月涨幅回落至100.2，4月由升转降为99.9，5月降幅扩大至99.6，6月由降转升至100.4，7月涨幅收窄至100.1，8月再度由升转降至99.4，9月降幅收窄至99.7；同比涨幅持续回落，由1月的101.8回落至4月100.1，5月由升转降为99.4，6-9月降幅逐步扩大至98.5（详见图2）。

图2 2022年前三季度宁波市二手住宅销售价格指数

    （二）全国排名前移，长效机制试点城市排名基本稳定

1-9月，宁波新建商品住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第20位前移至第17位；在21个长效机制试点城市（第一、二批“一城一策”试点城市，除苏州外，下同）中，基本稳定在10-13位。二手住宅销售价格同比涨幅在全国70个大中城市中，由第18位前移至第16位；在全国21个长效机制试点城市中，基本稳定在9-11位。

（三）成交量低位，同比降幅较大

据市房管中心数据显示：1-9月，市六区新建商品住宅成交面积为240.6万平方米，同比下降60.9%。其中，一季度成交面积为80.2万平方米，同比下降62.9%；二季度成交面积为85.5万平方米，同比下降60.6%，三季度成交面积为74.9万平方米，同比下降58.8%。1-9月，市六区二手住宅成交面积为225.1万平方米，同比下降41.6%。其中，一季度成交面积为62.1万平方米，同比下降61.0%；二季度成交面积为71.1万平方米，同比下降52.4%，三季度成交面积为91.9万平方米，同比上涨20.0%（详见图3）。

图3  2022年前三季度宁波市六区住宅销售面积（单位：万平方米）

（四）库存同比上涨，区域分化显著

有关部门数据显示，截止9月30日，市六区可供销售新建商品住宅套数为41321套，同比上涨31.2%；可供销售新建商品住宅面积为485.5平方米，同比上涨23.5%。其中，奉化区库存最高，可售面积为200.7万平方米，占比41.3%；镇海区库存最低，可售面积为27.4万平方米，占比5.6%。按照过去12个月月均成交面积测算，目前市六区可售面积的去化周期为16.1个月，较6月底延长4.3个月。

（五）土拍溢价率上升

4月、6月、9月，宁波市六区分别完成2022年三批集中供地，共出让64宗地块，所有地块均成功成交。其中，首批集中供地出让33宗地块，成交总价265.2亿元，整体溢价率5.9%；第二批集中供地出让21宗地块，成交总价161.2亿元，整体溢价率4.0%；第三批集中供地出让10宗地块，成交总价101.8亿元，整体溢价率8.6%。

二、三季度市场运行特点

（一）新房销售分化

虽然宁波扶持楼市政策力度不断上升，但市场反馈不一。调研反映，在售项目总体销售速度低于预期。部分原限购圈内项目反映，限购取消后项目来访有所增加，但对项目去化影响尚不明显。鄞州区调研项目反映，近期购房者观望心态较重，多为“等优惠”的心理状态。而核心地段高品质的住宅项目销售相对稳健。一方面，近期宁波购房资格放松，吸引周边区域（如台州、舟山）等客户来甬购买核心区高端改善住宅。另一方面，目前在售高端改善项目地段优异，性价比较高，目标客户资金实力较强，受经济下行影响相对较小。

（二）二手房市场价格松动

多家受访经纪机构反映，三季度市场挂牌房源数量上升，客户观望心态浓厚，成交房源多以降价急售为主。北仑区调研中介反映，近期小港片区的回迁房开始入市，虽然还未有成交，但挂牌价低于周边小区，影响北仑区部分小区价格水平下降。海曙区调研中介反映，近期市场客户观望心态浓厚，成交房源多以降价急售为主，市场热度不如上季。

三、主要原因分析

（一）政策持续加码，购房者观望心态加剧

为促进房地产市场平稳健康发展，宁波自5月起陆续推出房地产市场调控新政。结合官方发布及企业调研了解，目前已执行涉及新建商品住宅市场的新政主要包括放松购房资格、上调公积金贷款额度、推行房屋征收安置房票制度、帮扶企业纾困减负等。但由于近期政策不断出台，加之市场暂未回至正常水平，许多购房者认为目前政策还未筑底，未来可能继续放松，如出台首付比例全面降低、契税优惠等，可进一步降低购房成本，故并不急于出手购房，观望情绪较浓。

（二）经济环境下行，居民收入水平和未来预期不佳

今年以来，受国内疫情反复多发、国际形势不稳等大环境不利因素影响，许多居民的家庭经济情况低于预期，焦虑心理加剧。虽然调控松绑释放了一部分的购房资格，但购房者的资金短缺仍对其购房意向造成影响。同时，大型房企暴雷、省外“停贷潮”等新闻事件频发，虽然目前宁波房地产市场管理规范，稳健度较高，但相关新闻仍对不少购房者的信心造成负面影响：担忧若购买新建商品住宅，可能会发生房地产企业暴雷影响后期正常交付的问题。

（三）执行全装修新规房源逐步入市，带动均价上行

6月底起宁波执行全装修新规：全装修住宅预售项目装修标准按照不高于该项目住宅销售备案（毛坯）均价的15%确定，且按房屋建筑面积计不低于1500元/平方米、不高于6000元/平方米。而之前的规定为：房地产开发企业销售全装修住宅，应当在网签合同中明确基本装修标准及价格（按房屋建筑面积计不低于1500元/平方米、不高于2000元/平方米）。受此影响，部分新开项目装标水平提升，且这些项目地处市区核心，销售情况相对较好，故三季度新房销售均价有所提升。

四、存在的问题及建议

（一）房企拿地热情不高

一是受市场行情低位、资金紧张等原因综合影响，许多民营房企尚未完全走出资金压力困局，拿地意愿低下。二是土拍热度分化，可能影响区域供给水平。调研反映，目前房企在投拓会更注重未来去化与利润率，倾向于获取抗风险能力强的核心区块。从2022年已推出的3批集中供地结果来看，除个别优质宅地吸引多家房企报名参拍外，多块地仍呈底价成交态势。建议持续优化土拍政策，合理规划推地时间，帮扶企业纾困减负，提升民企拿地积极性。

（二）中介企业经营风险较大

虽然宁波二手房市场在2020年3月后持续上行，但自2021年下半年以来，二手房市场形势转向，成交量持续低位。多家调研经纪机构反映市场成交少，门店经营困难，从业人员离职多。个别连锁机构门店规模收缩明显，如宁波爱居攸家房产经纪有限公司门店数同比减少约五成。建议在现有政策的基础上，多角度强化市场实时运行监测，加强房地产风险防控；做好其他政策储备，如推出二手房市场定向政策等，根据市场发展适时调节政策水平。

五、后市预期

一方面，楼市利好信号不断释放：9月底，财政部、国家税务总局于出台支持居民换购住房有关个人所得税政策；自2022年10月1日起，中国人民银行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；宁波第三批集中供地溢价率回升等。另一方面，近期疫情反复经济承压，多家调研企业认为政策效果尚不明显，居民购房情绪仍需继续修复。9月重点企业房价调查问卷显示，57.1%的受访企业预计未来房价走势平稳。预计，四季度房价总体以平稳为主。